Calcul de la capacité financière: de quoi avez-vous besoin pour acheter vos quatre murs?

15.09.2020 | 5 minutes

La capacité financière est une donnée très importante dans le domaine du financement et des hypothèques. Il s’agit du rapport entre les revenus et le coût du logement en propriété. Ce chiffre clé pour la capacité financière d’un prêt est exprimé en pourcentage.

Trouver un logement en propriété à moins d’un million de francs dans les zones prisées de l’agglomération zurichoise ou de la région du lac Léman exige aujourd’hui de s’armer de beaucoup de patience. Au cours de ces 10 à 15 dernières années, les prix dans de nombreux «hot spots» du marché immobilier ont fortement augmenté. Et comme les revenus n’ont pas progressé dans la même mesure, il devient plus difficile pour certains ménages de remplir les conditions requises pour obtenir une hypothèque.

Capacité financière pour l’hypothèque: calculer correctement

Comment calculer correctement la capacité financière pour une hypothèque? Les directives de l’Association suisse des banquiers (ASB) stipulent à ce sujet que «la capacité financière doit être assurée à long terme et doit donc reposer sur des revenus et des charges pérennes.»

La «règle d’or» du financement est claire: la capacité financière de l’hypothèque est généralement reconnue si le coût total du logement en propriété n’excède pas un tiers du revenu brut (revenu avant les cotisations de sécurité sociale telles que AVS, AC, etc.).

Pour ce qui est des recettes, les revenus documentés et recouvrables de manière durable doivent être pris en compte pour le calcul de la capacité financière. Cela inclut les revenus provenant d’un travail rémunéré, documentés sur la base de documents tels que le bulletin de salaire, y compris le 13e mois de salaire. D’éventuels versements de primes ou les augmentations de salaire à venir peuvent être partiellement pris en compte, à condition qu’ils soient réguliers ou bien documentés. Les deuxièmes revenus des conjoints peuvent être ajoutés, sous réserve qu’ils soient durables. Cela signifie qu’un revenu temporaire – perçu pendant une année seulement, par exemple – ne doit pas être pris en compte. Cela implique en même temps que le couple doit être solidairement responsable de toutes les obligations découlant du prêt.

Une femme se tient debout à une table avec un ordinateur portable, elle parle au téléphone et prend des notes.

Calcul de la capacité financière: les coûts

Pour vérifier la capacité financière, les facteurs de coût suivants doivent être ajoutés:

  • les intérêts hypothécaires (calculés avec un taux d’intérêt calculatoire de 5%)
  • les remboursements ou amortissements prescrits
  • les frais d’entretien et annexes de la maison ou de l’appartement (règle de base: 1% de la valeur).

Sur le chemin de l’accession à la propriété, l’examen de la capacité financière joue un rôle central. Car cela implique toujours la question fondamentale: «Quel est le montant maximal que peut coûter la nouvelle maison?» key4 by UBS calcule automatiquement la capacité financière sur la base de quelques données seulement.

Comment la banque évalue-t-elle la capacité financière?

Pour le fournisseur d’hypothèque, le calcul de la capacité financière est un élément central de la vérification de la solvabilité, et il y est contraint par les directives du secteur bancaire. Ce calcul est basé sur une procédure prédéfinie et documentée. Le fournisseur est également tenu de ne pas prendre en compte les taux d’intérêt bas en vigueur actuellement dans le calcul de la capacité financière. Le calcul de la capacité financière implique l’utilisation d’un taux d’intérêt moyen à long terme (le taux d’intérêt dit calculatoire). Ce taux d’intérêt varie selon la banque.

Capacité financière pour l’hypothèque: le principe de précaution

Il existe deux arguments de poids pour calculer la capacité financière sur la base du principe de précaution:

  • le seuil d’un tiers du revenu brut fait l’unanimité. Dans le cas contraire, de nombreux ménages – en particulier ceux de la classe moyenne – devraient en effet faire des concessions importantes ailleurs, par exemple en termes de voyages pendant les vacances, de sorties au restaurant, d’activités de loisirs, etc.
  • Le calcul conservateur de la capacité financière avec un taux d’intérêt de cinq pour cent inclut une marge de sécurité. Les personnes qui répondent au calcul de la capacité financière peuvent généralement faire face à un niveau d’intérêt plus élevé. Cela réduit considérablement le risque d’un surendettement dû au logement en propriété.

Calcul de la capacité financière: hypothèque et frais annexes

À l’exception des intérêts, l’amortissement doit être budgétisé correctement pour le financement. Selon les directives mentionnées plus haut, pour un logement occupé par son propriétaire, chaque client doit réduire l’hypothèque à deux tiers de la valeur du bien immobilier sur un délai de 15 ans (des directives différentes s’appliquent aux logements de vacances ou aux immeubles de placement). Vous avez le choix de rembourser les amortissements directement ou indirectement, par exemple via le 3e pilier (forme d’épargne et de prévoyance privées). Toutefois, les taux d’amortissement annuels doivent toujours faire partie du budget prévu.

Un homme est à genoux devant un lavabo dans la salle de bains et dévisse le système d’évacuation du lavabo pour le remplacer.

À l’exception des intérêts, l’amortissement doit être budgétisé correctement pour le financement. Selon les directives mentionnées plus haut, pour un logement occupé par son propriétaire, chaque client doit réduire l’hypothèque à deux tiers de la valeur du bien immobilier sur un délai de 15 ans (des directives différentes s’appliquent aux logements de vacances ou aux immeubles de placement). Vous avez le choix de rembourser les amortissements directement ou indirectement, par exemple via le 3e pilier (forme d’épargne et de prévoyance privées). Toutefois, les taux d’amortissement annuels doivent toujours faire partie du budget prévu.

Le troisième facteur de coût correspond aux frais annexes. Ils sont généralement évalués à 1% de la valeur de la propriété. Pour une maison individuelle achetée un million de francs, il faut ainsi prévoir un budget annuel de 10 000 francs. Cela comprend diverses dépenses: chauffage ou énergie, électricité, eau, entretien, réparations, assurances bâtiment, entretien du jardin, etc. S’il s’agit d’un appartement en propriété (propriété par étages), les frais communs de l’immeuble sont également inclus dans les frais annexes (contributions aux frais d’administration et d’entretien ou versements dans un fonds de travaux).

Dans le cadre d’un contrôle de crédit et d’un conseil, cette règle de 1% est utilisée pour le calcul de la capacité financière. Les biens immobiliers plus anciens peuvent également entraîner des frais d’entretien et de rénovation plus élevés.

Conclusion: lors de l’achat d’un logement en propriété, la devise est donc la suivante: il faut toujours budgétiser et calculer avant d’acheter. L’observation attentive des règles de capacité financière est dans l’intérêt du client. Elles permettent d’éviter des difficultés financières ultérieures et de profiter de son logement en toute sérénité.

Tableau: calculer la capacité financière

La famille Exemple dispose d’un revenu brut de 150 000 francs suisses et aimerait acheter une maison pour 820 000 francs.

Le calcul de la capacité financière pour l’hypothèque compare les revenus aux coûts calculatoires:

Prix d’achat du bien immobilier CHF 820 000
Apport personnel disponible CHF 180 000
Revenu brut du ménage CHF 150 000
Montant de l’hypothèque CHF 640 000

Calcul de la capacité financière: coûts mensuels du logement en propriété par rapport au revenu

Intérêts 2 667CHF
Amortissement 519 CHF
Frais d’entretien et frais annexes 683 CHF
Coûts mensuels calc. 3 869 CHF
Coûts annuels calc. 46 428 CHF
Revenu brut par rapport aux coûts calc. par année 150 000 CHF / 46 428 CHF
Capacité financière (en pourcentage du revenu brut) 31%

Base de calcul

Hypothèque 640 000 CHF
Taux d’avance en pourcentage du prix d’achat 78%

Le calcul de la capacité financière montre que la famille Exemple a les moyens de financer le logement en propriété et l’hypothèque – environ 31% du revenu brut seraient versés sur le compte «logement en propriété».

Coûts d’un logement en pourcentage du

revenu global (brut)

Coûts d’un logement en pourcentage du revenu global (brut) Frais courants de max. 33%

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