Ist es in der aktuellen Lage sinnvoll, die Hypothek «auf Vorrat» zu amortisieren? Wer freie liquide Mittel hat, sollte sich diesen Schritt gründlich überlegen. Im Folgenden erklären wir die wichtigsten Kriterien zur freiwilligen Amortisation von Hypotheken.
Amortisation bedeutet die ratenweise Rückführung einer Schuld. Bei Schweizer Banken gelten die üblichen Mindeststandards der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg): Innerhalb von 15 Jahren muss die Hypothek auf zwei Drittel des Verkehrswerts reduziert werden. Dabei zahlen die Schuldner jährlich oder quartalweise einen gleichbleibenden Betrag zurück. Es handelt sich um Pflicht-Amortisationen, die zugleich vertraglich vereinbart sind.
Darüber hinaus sind ausserordentliche Amortisationen möglich. Je nach Objekt und je nach Konstellation sind diese unterschiedlich. Bei langjährigen Festhypotheken sind ausserordentliche Amortisationen nicht ohne weiteres möglich. Deren Zins und auch die Betragshöhe sind in der Regel für die ganze Laufzeit fest vereinbart. Dem Schuldner steht es am Ende der Laufzeit frei, die bestehende Hypothek fortzuführen oder den Betrag zu reduzieren. Mehr Spielraum für ausserordentliche Amortisationen bieten andere Produkte wie SARON-Hypotheken.
Für jedes Finanzierungsprodukt besteht grundsätzlich eine Wahlmöglichkeit zwischen direkter und indirekter Amortisation der Hypothek: Bei der direkten Amortisation zahlt der Hypothekarnehmer oder die Hypothekarnehmerin regelmässig einen gleichbleibenden Betrag zurück. Somit sinkt Jahr für Jahr die Hypothek. Damit verringert sich auch der finanzielle Aufwand für die Hypothekarzinsen.
Wie der Name schon sagt, wird bei der indirekten Amortisation der Kreditbetrag nicht reduziert. Hier zahlt der Eigenheimbesitzer die Beiträge stattdessen in die 3. Säule ein. Die Einzahlung kann dem steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Zusätzlich muss das Guthaben nicht versteuert werden. Diese Summe ist gegenüber der Bank als Sicherheit hinterlegt (verpfändet) und bleibt für die Amortisation zu einem späteren Zeitpunkt reserviert.
Mit der direkten Amortisation sinken die steuerlich abziehbaren Zinsen und die Steuerbelastung des Hausbesitzers steigt. Die indirekte Amortisation der Hypothek bietet im Gegensatz dazu steuerliche Vorteile: Die Hypothekarzinsen sind vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehbar, weil die Hypothek unverändert bestehen bleibt.
Die konkrete Berechnung einer Hypothek zeigt das Fallbeispiel von Claudia und Peter Muster: Sie haben vor zehn Jahren ein eigenes Haus im Grünen gekauft. Die Liegenschaft kostete 900 000 Franken. Das junge Paar mit zwei Kindern brachte 180 000 Franken an Eigenkapital ein. Die Eckdaten zur Berechnung der Amortisation:
Errechnung Ziel nach 15 Jahren: 900 000 * 2/3 = 600 000 Franken
Amortisationsbetrag pro Jahr: 120 000 / 15 Jahre = 8000 Franken
Für die optimale Strategie bei den Amortisationen sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. So muss der Eigentümer bekanntlich den Eigenmietwert seiner Liegenschaft als Einkommen versteuern. Je nach Höhe des Einkommens und je nach Steuerprogression erweist sich eine freiwillige Amortisation der Hypothek als nachteilig. Manche Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer entscheiden sich deshalb dafür, die Hypothek beizubehalten und das Kapital stattdessen anderweitig renditebringend anzulegen.
Ob sich Rückzahlungen über die Pflicht-Amortisationen hinaus lohnen, ist sehr individuell zu betrachten. Zurück zu unserem Fallbeispiel der Familie Muster: Die Verwirklichung ihres Wohntraums hat sich gelohnt. Auch der «Businessplan» der Familie ist zehn Jahre nach dem Kauf aufgegangen. Markus hat ein gutes Einkommen. Claudia ist auch wieder berufstätig und hat kürzlich 60 000 Franken aus einer Erbschaft erhalten.
Wenn nach einigen Jahren die erste Tranche einer Hypothek ausläuft, sind Hauseigentümer wie Familie Muster frei in ihrer Entscheidung: Wollen sie mit frei verfügbarem Geld die Hypothek amortisieren, also abzahlen? Oder ist es die klügere Wahl, das Geld anderweitig zu investieren?
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Der Vorteil, wenn sie nicht amortisieren: Die Familie könnte überschüssiges Einkommen für ihre private finanzielle Vorsorge einsetzen. Vielleicht ist Familie Muster später froh, über angespartes Kapital zu verfügen, etwa für Renovationen an der Liegenschaft oder für nicht geplante Reparaturen.
Die Nachteile: Bei hohen oder tendenziell steigenden Zinsen steigen die Zinskosten für die Hauseigentümer. Dann wäre die direkte Amortisation die klügere Wahl. Nicht zu amortisieren, ist teils auch mit höheren Risiken verbunden (höherer Anteil an Fremdkapital).
Seit dem Hauskauf der Familie Muster vor zehn Jahren steigen die Zinsen nun erstmals wieder. Die Einschätzung des künftigen Zinsmarktes und damit die Wahl der Anschlussfinanzierung muss gut überlegt sein. Mit einer Rückzahlung sparen sie sich den Hypothekarzins auf dieser Summe. Andrerseits könnten sie sich für die günstige SARON Hypothek entscheiden und künftige höhere Zinsen mit dem verfügbaren Vermögen finanzieren.
Die frei verfügbaren Mittel verschaffen dem Ehepaar ein hohes Mass an Flexibilität. Vielleicht gibt es triftige Gründe, zum Beispiel längerfristig in Aktien, in andere Wertschriften oder in die private finanzielle Vorsorge zu investieren. Und nicht zu vergessen: Wohneigentümer tun oft gut daran, ein finanzielles Polster anzulegen. Wenn eines Tages grössere Renovationen anstehen, etwa eine neue Heizung, lassen sich diese aus den Reserven problemlos finanzieren. Das alles wären stichhaltige Argumente, nicht mehr zu amortisieren, als verlangt wird.
Die Amortisation von Hypotheken hat aber auch ihren Wert, und zwar im wörtlichen Sinn: Wer Schulden tilgt, dem gehört ein grösserer Teil des Hauses. Falls die Werte von Liegenschaften zudem einmal sinken sollten, sind Amortisationen ebenfalls von Vorteil. Eine tiefere Belehnung mit Fremdkapital bedeutet dann für den Eigentümer und Darlehensnehmer eine erhöhte finanzielle Sicherheit.
Auch die Familie Muster aus unserem Fallbeispiel entscheidet sich gegen eine freiwillige Amortisation. Denn sie sind ja nur fünf Jahre von ihrem Ziel entfernt, die Hypothek auf zwei Drittel des Hauswerts zu amortisieren. Die Anschlussfinanzierung machen Sie mit einer gemischten Variante zwischen Festzinshypothek und SARON und reservieren einen Teil des Geldes für mögliche künftige höhere SARON Zinsen. Weitere Reserven werden für «Renovation und Gebäudeunterhalt»zur Seite gelegt – damit sich ihr Traumhaus auch in den nächsten Jahren in tadellosem Zustand präsentiert.
