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Il vostro immobile a reddito rende?

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26.01.2022 | 6 minuti

Avete investito i vostri mezzi propri (probabilmente accendendo anche un’ipoteca) per comprare la vostra casa plurifamiliare. Si tratta quindi di un investimento di capitale, in concorrenza con altre forme di investimento come obbligazioni, azioni, metalli preziosi o valute estere.

Come per tutti gli altri investimenti di capitale, quando si investe in beni immobili ci si aspetta un Return On Investment, ossia un rendimento, sia sotto forma di dividendi regolari o di un aumento di valore nel tempo, riconosciuto come profitto in capitale quando l’immobile viene venduto in un secondo momento. L’ideale sarebbe ottenerli entrambi. Il fatto che la vostra casa plurifamiliare offra alle famiglie con bambini un tetto e contribuisca alla loro qualità di vita è qualcosa che per il momento ignoriamo emotivamente, considerando il vostro investimento in modo oggettivo.

I conti tornano?

Supponiamo che abbiate comprato la vostra casa plurifamiliare da 8 appartamenti nel 2012 e l’abbiate pagata 5 milioni di franchi. Ora vorreste recuperare nuovamente almeno questi 5 milioni, al prezzo reale, rivendendo l’immobile. Da questo punto di vista, è quindi lecito equiparare il valore del vostro investimento di capitale al prezzo d’acquisto (anche se, dal punto di vista economico, c’è una differenza tra prezzo e valore). Le componenti più importanti del prezzo, e quindi del valore, sono:

  • il fondo
  • la casa plurifamiliare
  • i ricavi di locazione
  • il contesto di mercato

A quanto ammonta il valore effettivo della vostra abitazione dipende da chi lo determina. Da un lato, per le tasse e l’assicurazione quel che conta è il valore di mercato, ossia il prezzo presunto stimato dagli esperti che la casa potrebbe valere quando viene venduta. Per i finanziatori di un’ipoteca, dall’altro, quel che conta di più è il valore di rendimento, ossia le entrate di locazione nette che si otterrebbero e se la proprietà fosse completamente affittata.

Spese e ricavo

Il ricavo corrente del vostro investimento di capitale consiste quindi nelle entrate di locazione e negli eventuali interessi sugli accantonamenti.

Tuttavia, la vostra abitazione non genera solo ricavi, bensì comporta anche dei costi. Per esempio, per la manutenzione dell’edificio e del fondo, per l’amministrazione o per le assicurazioni. Inoltre, ci sono i costi del capitale e gli ammortamenti, le tasse, gli accantonamenti per le ristrutturazioni, le riserve per le perdite di locazione, gli appartamenti sfitti e molto altro ancora. I rendimenti e i costi devono essere messi a confronto.

Esempio di rendimento

I calcoli riportati qui di seguito si basano sulle seguenti ipotesi:

  • casa plurifamiliare con 8 appartamenti
  • ricavo di locazione per appartamento CHF 2200 al mese (CHF 26 400 all’anno)
  • prezzo d’acquisto 2012: 5 milioni di CHF
  • prezzo d’acquisto reale 2022: 5035 milioni di CHF
  • mezzi propri: 35% (1,75 milioni di CHF)
  • capitale di terzi: 65% (3,25 milioni di CHF)
  • costi di capitale: tasso d’interesse 2% (CHF 65 000 all’anno)

Ricavo in
CHF

Spese in
CHF

Accantonamenti in
CHF

Entrate di locazione nette

211 200

amministrazione1

12 700

manutenzione (CHF 1000 appartamento/anno)

8000

assicurazioni

4000

riserve per appartamenti sfitti e perdite di reddito di locazione2

4200

costi di capitale

65 000

tasse (forfetarie)

10 000

accantonamenti per ristrutturazioni3

50 000

211 200

103 900

153 900

utile al netto degli accantonamenti

107 300

utile al lordo degli accantonamenti

57 300

1 6% delle entrate di locazione nette/anno
2 2% delle entrate di locazione nette/anno
3 1% del prezzo di acquisto/anno

Domande sul finanziamento del vostro immobile a reddito?

Il nostro team di consulenza sarà lieto di assistervi.

Rendimenti lordi, netti e altri

Non importa se utile o perdita: poiché si riferisce sempre al capitale investito, il rendimento permette di confrontare diversi investimenti di capitale. E poiché ci sono tipi di proventi diversi, esistono anche rendimenti differenti.

Iniziamo con i rendimenti lordi e netti. Il rendimento lordo è il meno significativo perché ignora i costi che riducono i ricavi. Tuttavia, è sufficiente per un primo quadro veloce, perché con meno del 2% di rendimento lordo, difficilmente gli immobili possono essere gestiti in modo da coprire i costi. Il rendimento netto sottrae le spese correnti dal ricavo, cioè mostra quanto rendimento ha effettivamente prodotto il capitale investito. Scoprite di più nel riquadro informativo «Netto per lordo?»

Rendimento lordo

ricavo di locazione netto × 100 / Prezzo d’acquisto4

211 200 × 100 / 5 035 000 = Rendimento lordo: 4,19%

4 Vedere riquadro informativo «Netto per lordo?»

Rendimento netto

(ricavo di locazione netto – costi) × 100 / Prezzo d’acquisto

107 300 × 100 / 5 035 000 = Rendimento netto: 2,13%

Rendimento con effetto leva (leverage effect)

Le case plurifamiliari affittate, chiamate anche immobili a reddito, sono uno degli investimenti di capitale che si possono finanziare con fondi esterni. Il rendimento è vostro al 100%, ma dato che non avete dovuto mettere il 100% del capitale, sussiste un ingente effetto leva: più alta è la proporzione di capitale esterno, maggiore è il rendimento del capitale proprio impiegato (nel bene e nel male, ne parleremo più avanti).

Rendimento di capitale proprio

ricavo di locazione netto – costi4 × 100 / capitale investito5

107 300 × 100 / 1 762 000 = Rendimento di capitale proprio: 6,09%

4 Vedere riquadro informativo «Netto per lordo?»
5 2012 CHF 1,75 milioni, al prezzo reale per il 2022

Questo è un chiaro esempio dell’effetto leva: il rendimento di capitale proprio è tre volte superiore al rendimento netto. Il che non è sorprendente: dopo tutto, il capitale proprio è uguale a ⅓ del capitale totale.
Fino a qualche anno fa, le case plurifamiliari potevano essere finanziate con un massimo dell’80% di fondi esterni; dal 2020, per l’acquisto bisogna impiegare almeno il 25% di mezzi propri. Inoltre, la quota di capitale esterno deve essere ridotta a un massimo di ⅔ del prezzo d’acquisto entro 15 anni; il beneficiario del credito deve quindi rimborsare almeno l’8,33% dell’importo dell’ipoteca.
Ma alla fine non è così rilevante se finanziate due terzi, il 75 o l’80% del vostro investimento di capitale con fondi esterni. Dopo tutto, la quota di capitale esterno corrisponde a due o quattro volte il vostro capitale proprio e il rendimento dei vostri mezzi propri sarà corrispondentemente più alto.

Un pittore sta eseguendo dei lavori di ristrutturazione in una casa plurifamiliare.
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Accantonamenti per ristrutturazioni

Gli edifici sono beni che si consumano anche con un uso corretto e necessitano di una regolare manutenzione. E dopo alcuni decenni, una ristrutturazione totale è necessaria per rimettere in sesto la proprietà per altri 30-50 anni e conservarne il valore. Questi costi di ristrutturazione sono alti; nel caso di una ristrutturazione totale con disdetta, si perdono anche le entrate di locazione durante il periodo dei lavori. È consigliabile prefinanziare le ristrutturazioni successive tramite accantonamenti regolari. Come regola generale, si è dimostrato utile accantonare l’1% del prezzo di acquisto (al prezzo reale) ogni anno. Investendo questi importi a lungo termine e a basso rischio, si può anche ottenere un profitto in capitale.

Finora, tutti i rendimenti venivano calcolati senza questi accantonamenti. L’1% può sembrare poco, ma è un importo elevato, se commisurato alla somma di acquisto. Di conseguenza, questi accantonamenti riducono anche il rendimento netto-netto, chiamato anche «rendimento degli utili distribuiti».

Rendimento netto-netto

(ricavo di locazione netto – costi4 – accantonamenti) × 100 / capitale investito5

57 300 × 100 / 1 762 000 = Rendimento netto-netto/rendimento degli utili distribuiti: 3,25%

4 Vedere riquadro informativo «Netto per lordo?»
5 2012 CHF 1,75 milioni, al prezzo reale per il 2022

Netto per lordo?

Nell’ottobre 2020, il Tribunale federale ha stabilito che il rendimento netto di un appartamento in affitto non può essere più di due punti percentuali superiore al tasso d’interesse di riferimento. Altrimenti, l’affitto è considerato abusivo perché, ai sensi dell’art. 269 della RU, «si ottiene un rendimento tradotto dall’immobile affittato». Il tasso d’interesse di riferimento è attualmente (gennaio 2022) dell’1,25%; il rendimento netto può quindi essere al massimo del 3,25%. Per gli edifici nuovi, i valori empirici per i costi correnti sono ancora mancanti, ed è per questo che il rendimento lordo si utilizza in tribunale per gli edifici fino a 10 anni. Per tutti gli altri edifici, si applica il rendimento netto. Il modo in cui i rendimenti lordi e netti rilevanti per il tribunale devono essere calcolati è regolamentato in modo chiaro e vincolante – si potrebbe pensare.

Invece, non è assolutamente così: online si trovano varie formule che portano a una grande varietà di risultati. Le opinioni più divergenti riguardano il valore di riferimento pertinente: prezzo d’acquisto, valore venale, valore fiscale, valore assicurativo o prezzo del terreno più costi di costruzione e di acquisto accessori – con cosa dovete fare i conti? Vale il prezzo d’acquisto effettivo o quello reale – e a quale percentuale? E che dire dei costi di ristrutturazione sostenuti dopo l’acquisto? A quanto pare non è nemmeno chiaro cosa sia decisivo per il rendimento lordo: ricavi di locazione con o senza costi accessori, cioè affitto lordo o netto?

Quindi cosa conta in tribunale? Un sondaggio condotto presso l’Associazione dei proprietari di case di Zurigo rivela quanto segue:

  1. Prezzo d’acquisto: il valore di riferimento è sempre il capitale investito.

  • Per i nuovi edifici, valgono i prezzi effettivi dei terreni e i costi di costruzione.
  • Per gli edifici più vecchi, si calcola il prezzo d’acquisto all’epoca più gli investimenti che aumentano il valore; entrambi adeguati al 100% al rincaro. Le spese di conservazione del valore non contano nel prezzo d’acquisto.
  • Tasse, oneri notarili e catastali, commissioni di intermediazione, imposte sul trapasso di proprietà, ecc. sostenuti durante l’acquisto non rientrano nel prezzo d’acquisto, ma sono considerati costi diminuenti dei ricavi.
  • Il prezzo d’acquisto include sia il capitale proprio che quello di terzi.
  1. Ricavi di locazione: i rendimenti lordi e netti sono calcolati senza costi accessori (cioè netto per lordo, secondo il titolo di questo riquadro informativo). Per il vostro budget, presumete le entrate di locazione a piena occupazione locativa e i vostri valori empirici per i costi. In seguito calcolate il rendimento netto effettivo con le entrate di locazione effettive e i vostri costi reali.
  2. Rendimento ammesso: fino alla sentenza della Corte federale del 2020, il rendimento netto poteva essere più alto del tasso di interesse di riferimento di 0,5 punti percentuali, mentre il rendimento lordo di 2,5 punti percentuali. Nel 2020, la Corte federale ha definito solo quanto elevato può essere il rendimento netto fino a un tasso d’interesse di riferimento del 2,0%; il massimo rendimento lordo ammissibile non è attualmente stabilito, ma è anche probabile che sia superiore di 2 punti percentuali al rendimento netto ammissibile. Non si sa nemmeno se il vecchio regolamento tornerà in vigore non appena il valore guida sarà di nuovo superiore al 2,0%.
  3. Costi: in questo ambito rientrano tutte le spese effettive diminuenti dei ricavi che sostenete in relazione al vostro immobile. Oltre alle spese di esercizio e amministrative, sono incluse anche le tasse (la proporzione in cui la casa plurifamiliare aumenta il vostro conteggio fiscale), così come i costi di capitale (ammortamento effettivo e interesse ipotecario effettivo).

La vostra casa plurifamiliare è un immobile a reddito?

Se il nostro esempio fittizio riguardasse il vostro immobile, sareste effettivamente proprietari di un immobile a reddito. Dopo tutto, un rendimento netto del capitale del 3,25% dopo le imposte e gli accantonamenti è di tutto rispetto – specialmente se paragonato a investimenti altrettanto sicuri. Tuttavia, qui i metri di giudizio non sono proprio gli stessi. Una quota di capitali esterni del 65% significa anche che solo il 35% della proprietà vi appartiene, o che riceverete solo il 35% del ricavato in caso di vendita. Se aveste pagato l’immobile in contanti – come una cassa pensione, per esempio – il rendimento dopo gli accantonamenti non sarebbe più così buono:

rendimento netto-netto con il 100% di autofinanziamento

(ricavo di locazione netto – costi – accantonamenti) × 100 / Prezzo d’acquisto

57 300 × 100 / 5 035 000 = Rendimento netto-netto/rendimento degli utili distribuiti: 1,14%

Curve degli interessi su uno schermo
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…anche se i tassi d’interesse aumentano?

Il rendimento è così buono anche perché le condizioni sono attualmente attraenti: i tassi d’interesse sulle ipoteche sono a un livello basso. Ma cosa succederebbe se la Banca nazionale svizzera alzasse di nuovo i tassi guida, come previsto? E non solo una volta, ma più volte in rapida successione? Allora gli investimenti in case plurifamiliari diventerebbero meno attraenti rispetto ad altri investimenti.

Meno domanda e meno capitale disponibile significa: i prezzi degli immobili scendono, mentre l’aumento dei tassi d’interesse causa un aggiustamento del valore. Questo può arrivare rapidamente al 20% o più. Invece di 5 milioni, il vostro immobile a reddito varrebbe solo 4 milioni. Supponendo che abbiate acquistato il vostro immobile non dieci anni fa ma due anni fa, con il 75% di capitali esterni, avreste ammortizzato solo poco meno dell’1,1% della differenza dell’8,33% al 66,67% (⅔) in due anni e avreste aumentato la vostra quota di capitale proprio dal 25% al 26,11%.

La perdita di valore di 1 milione di franchi sarebbe completamente a carico vostro e invece degli originari 1,25 milioni, il vostro capitale ammonterebbe solo a 250 000 franchi. Tuttavia, il finanziatore insisterà affinché versiate di nuovo il 26,11% di capitale proprio. Sulla base di 4 milioni, si tratterebbe di CHF 1 044 000 meno i restanti 250 000 = CHF 794 000. Se non riuscite a mettere insieme questa somma, dovete vendere la casa – quindi non sarebbe stato un investimento immobiliare, ma un affare in forte perdita. Secondo l’UBS Chief Investment Office, tuttavia, a breve e medio termine non si prevede un forte aumento dei tassi d’interesse.

Cosa fare per rendere redditizia la vostra casa plurifamiliare?

Fondamentalmente, gli approcci per aumentare i vostri rendimenti sono tre:

  • aumentare il reddito (aumentare gli affitti)
  • ridurre i costi
  • ridurre gli accantonamenti

Il primo approccio non è molto pratico perché non si possono aumentare gli affitti a piacimento. E senza investimenti che aumentano il valore, non avreste nemmeno i mezzi legali per giustificare un aumento dell’affitto.

Ridurre i costi è un’opzione possibile. Per esempio, potete ridurre o addirittura risparmiare completamente i costi di gestione amministrando voi stessi il vostro immobile (CHF 12 700 nel nostro esempio di calcolo). E invece di mettere da parte una riserva per le perdite di locazione, potete – se la vostra situazione finanziaria lo permette – sostenere questi costi quando è effettivamente necessario (CHF 4200 nel nostro esempio di calcolo). Questo da solo ammonta a un risparmio potenziale di oltre 16 000 franchi svizzeri all’anno, che incrementa di conseguenza il vostro rendimento. Se si trova un’ipoteca più favorevole o si aumenta la quota di capitale proprio quando si rifinanzia, si può anche risparmiare sul costo del capitale.

Si può ottenere un aumento molto maggiore del profitto facendo meno accantonamenti per le ristrutturazioni. Per esempio, solo lo 0,5% invece dell’1% all’anno porta a 25 000 franchi di utile in più. Tuttavia, ciò comporta anche dover aspettare più a lungo prima di poter finanziare una ristrutturazione con mezzi propri. In alternativa, in questo caso (e se possibile) potete aumentare l’importo del vostro finanziamento di conseguenza.

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La quarta opzione: dimenticate il rendimento

Avreste anche voi comprato la vostra casa plurifamiliare 10 anni fa, se all’epoca foste stati in grado di ottenere un rendimento del 2 o 3% con le obbligazioni federali a 10 anni? Probabilmente sì. Perché volevate una casa plurifamiliare che generasse un reddito regolare e vi fornisse anche un tetto in caso di necessità.

Questo reddito lo avete: si chiama utile, non rendimento, e si misura in franchi, non in percentuali. Pensare in termini di rendimento e punti percentuali è utile solo se si vuole confrontare diversi tipi d’investimento e scegliere quello più redditizio.


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