Avete investito i vostri mezzi propri (probabilmente accendendo anche un’ipoteca) per comprare la vostra casa plurifamiliare. Si tratta quindi di un investimento di capitale, in concorrenza con altre forme di investimento come obbligazioni, azioni, metalli preziosi o valute estere.
Come per tutti gli altri investimenti di capitale, quando si investe in beni immobili ci si aspetta un Return On Investment, ossia un rendimento, sia sotto forma di dividendi regolari o di un aumento di valore nel tempo, riconosciuto come profitto in capitale quando l’immobile viene venduto in un secondo momento. L’ideale sarebbe ottenerli entrambi. Il fatto che la vostra casa plurifamiliare offra alle famiglie con bambini un tetto e contribuisca alla loro qualità di vita è qualcosa che per il momento ignoriamo emotivamente, considerando il vostro investimento in modo oggettivo.
Supponiamo che abbiate comprato la vostra casa plurifamiliare da 8 appartamenti nel 2012 e l’abbiate pagata 5 milioni di franchi. Ora vorreste recuperare nuovamente almeno questi 5 milioni, al prezzo reale, rivendendo l’immobile. Da questo punto di vista, è quindi lecito equiparare il valore del vostro investimento di capitale al prezzo d’acquisto (anche se, dal punto di vista economico, c’è una differenza tra prezzo e valore). Le componenti più importanti del prezzo, e quindi del valore, sono:
A quanto ammonta il valore effettivo della vostra abitazione dipende da chi lo determina. Da un lato, per le tasse e l’assicurazione quel che conta è il valore di mercato, ossia il prezzo presunto stimato dagli esperti che la casa potrebbe valere quando viene venduta. Per i finanziatori di un’ipoteca, dall’altro, quel che conta di più è il valore di rendimento, ossia le entrate di locazione nette che si otterrebbero e se la proprietà fosse completamente affittata.
Il ricavo corrente del vostro investimento di capitale consiste quindi nelle entrate di locazione e negli eventuali interessi sugli accantonamenti.
Tuttavia, la vostra abitazione non genera solo ricavi, bensì comporta anche dei costi. Per esempio, per la manutenzione dell’edificio e del fondo, per l’amministrazione o per le assicurazioni. Inoltre, ci sono i costi del capitale e gli ammortamenti, le tasse, gli accantonamenti per le ristrutturazioni, le riserve per le perdite di locazione, gli appartamenti sfitti e molto altro ancora. I rendimenti e i costi devono essere messi a confronto.
I calcoli riportati qui di seguito si basano sulle seguenti ipotesi:
Ricavo in |
Spese in |
Accantonamenti in |
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Entrate di locazione nette |
211 200 |
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amministrazione1 |
12 700 |
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manutenzione (CHF 1000 appartamento/anno) |
8000 |
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assicurazioni |
4000 |
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riserve per appartamenti sfitti e perdite di reddito di locazione2 |
4200 |
||
costi di capitale |
65 000 |
||
tasse (forfetarie) |
10 000 |
||
accantonamenti per ristrutturazioni3 |
50 000 |
||
211 200 |
103 900 |
153 900 |
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utile al netto degli accantonamenti |
107 300 |
||
utile al lordo degli accantonamenti |
57 300 |
1 6% delle entrate di locazione nette/anno
2 2% delle entrate di locazione nette/anno
3 1% del prezzo di acquisto/anno
Il nostro team di consulenza sarà lieto di assistervi.
Non importa se utile o perdita: poiché si riferisce sempre al capitale investito, il rendimento permette di confrontare diversi investimenti di capitale. E poiché ci sono tipi di proventi diversi, esistono anche rendimenti differenti.
Iniziamo con i rendimenti lordi e netti. Il rendimento lordo è il meno significativo perché ignora i costi che riducono i ricavi. Tuttavia, è sufficiente per un primo quadro veloce, perché con meno del 2% di rendimento lordo, difficilmente gli immobili possono essere gestiti in modo da coprire i costi. Il rendimento netto sottrae le spese correnti dal ricavo, cioè mostra quanto rendimento ha effettivamente prodotto il capitale investito. Scoprite di più nel riquadro informativo «Netto per lordo?»
ricavo di locazione netto × 100 / Prezzo d’acquisto4
211 200 × 100 / 5 035 000 = Rendimento lordo: 4,19%
4 Vedere riquadro informativo «Netto per lordo?»
(ricavo di locazione netto – costi) × 100 / Prezzo d’acquisto
107 300 × 100 / 5 035 000 = Rendimento netto: 2,13%
Le case plurifamiliari affittate, chiamate anche immobili a reddito, sono uno degli investimenti di capitale che si possono finanziare con fondi esterni. Il rendimento è vostro al 100%, ma dato che non avete dovuto mettere il 100% del capitale, sussiste un ingente effetto leva: più alta è la proporzione di capitale esterno, maggiore è il rendimento del capitale proprio impiegato (nel bene e nel male, ne parleremo più avanti).
ricavo di locazione netto – costi4 × 100 / capitale investito5
107 300 × 100 / 1 762 000 = Rendimento di capitale proprio: 6,09%
4 Vedere riquadro informativo «Netto per lordo?»
5 2012 CHF 1,75 milioni, al prezzo reale per il 2022
Questo è un chiaro esempio dell’effetto leva: il rendimento di capitale proprio è tre volte superiore al rendimento netto. Il che non è sorprendente: dopo tutto, il capitale proprio è uguale a ⅓ del capitale totale.
Fino a qualche anno fa, le case plurifamiliari potevano essere finanziate con un massimo dell’80% di fondi esterni; dal 2020, per l’acquisto bisogna impiegare almeno il 25% di mezzi propri. Inoltre, la quota di capitale esterno deve essere ridotta a un massimo di ⅔ del prezzo d’acquisto entro 15 anni; il beneficiario del credito deve quindi rimborsare almeno l’8,33% dell’importo dell’ipoteca.
Ma alla fine non è così rilevante se finanziate due terzi, il 75 o l’80% del vostro investimento di capitale con fondi esterni. Dopo tutto, la quota di capitale esterno corrisponde a due o quattro volte il vostro capitale proprio e il rendimento dei vostri mezzi propri sarà corrispondentemente più alto.
Gli edifici sono beni che si consumano anche con un uso corretto e necessitano di una regolare manutenzione. E dopo alcuni decenni, una ristrutturazione totale è necessaria per rimettere in sesto la proprietà per altri 30-50 anni e conservarne il valore. Questi costi di ristrutturazione sono alti; nel caso di una ristrutturazione totale con disdetta, si perdono anche le entrate di locazione durante il periodo dei lavori. È consigliabile prefinanziare le ristrutturazioni successive tramite accantonamenti regolari. Come regola generale, si è dimostrato utile accantonare l’1% del prezzo di acquisto (al prezzo reale) ogni anno. Investendo questi importi a lungo termine e a basso rischio, si può anche ottenere un profitto in capitale.
Finora, tutti i rendimenti venivano calcolati senza questi accantonamenti. L’1% può sembrare poco, ma è un importo elevato, se commisurato alla somma di acquisto. Di conseguenza, questi accantonamenti riducono anche il rendimento netto-netto, chiamato anche «rendimento degli utili distribuiti».
(ricavo di locazione netto – costi4 – accantonamenti) × 100 / capitale investito5
57 300 × 100 / 1 762 000 = Rendimento netto-netto/rendimento degli utili distribuiti: 3,25%
4 Vedere riquadro informativo «Netto per lordo?»
5 2012 CHF 1,75 milioni, al prezzo reale per il 2022
Nell’ottobre 2020, il Tribunale federale ha stabilito che il rendimento netto di un appartamento in affitto non può essere più di due punti percentuali superiore al tasso d’interesse di riferimento. Altrimenti, l’affitto è considerato abusivo perché, ai sensi dell’art. 269 della RU, «si ottiene un rendimento tradotto dall’immobile affittato». Il tasso d’interesse di riferimento è attualmente (gennaio 2022) dell’1,25%; il rendimento netto può quindi essere al massimo del 3,25%. Per gli edifici nuovi, i valori empirici per i costi correnti sono ancora mancanti, ed è per questo che il rendimento lordo si utilizza in tribunale per gli edifici fino a 10 anni. Per tutti gli altri edifici, si applica il rendimento netto. Il modo in cui i rendimenti lordi e netti rilevanti per il tribunale devono essere calcolati è regolamentato in modo chiaro e vincolante – si potrebbe pensare.
Invece, non è assolutamente così: online si trovano varie formule che portano a una grande varietà di risultati. Le opinioni più divergenti riguardano il valore di riferimento pertinente: prezzo d’acquisto, valore venale, valore fiscale, valore assicurativo o prezzo del terreno più costi di costruzione e di acquisto accessori – con cosa dovete fare i conti? Vale il prezzo d’acquisto effettivo o quello reale – e a quale percentuale? E che dire dei costi di ristrutturazione sostenuti dopo l’acquisto? A quanto pare non è nemmeno chiaro cosa sia decisivo per il rendimento lordo: ricavi di locazione con o senza costi accessori, cioè affitto lordo o netto?
Quindi cosa conta in tribunale? Un sondaggio condotto presso l’Associazione dei proprietari di case di Zurigo rivela quanto segue:
Se il nostro esempio fittizio riguardasse il vostro immobile, sareste effettivamente proprietari di un immobile a reddito. Dopo tutto, un rendimento netto del capitale del 3,25% dopo le imposte e gli accantonamenti è di tutto rispetto – specialmente se paragonato a investimenti altrettanto sicuri. Tuttavia, qui i metri di giudizio non sono proprio gli stessi. Una quota di capitali esterni del 65% significa anche che solo il 35% della proprietà vi appartiene, o che riceverete solo il 35% del ricavato in caso di vendita. Se aveste pagato l’immobile in contanti – come una cassa pensione, per esempio – il rendimento dopo gli accantonamenti non sarebbe più così buono:
(ricavo di locazione netto – costi – accantonamenti) × 100 / Prezzo d’acquisto
57 300 × 100 / 5 035 000 = Rendimento netto-netto/rendimento degli utili distribuiti: 1,14%
Il rendimento è così buono anche perché le condizioni sono attualmente attraenti: i tassi d’interesse sulle ipoteche sono a un livello basso. Ma cosa succederebbe se la Banca nazionale svizzera alzasse di nuovo i tassi guida, come previsto? E non solo una volta, ma più volte in rapida successione? Allora gli investimenti in case plurifamiliari diventerebbero meno attraenti rispetto ad altri investimenti.
Meno domanda e meno capitale disponibile significa: i prezzi degli immobili scendono, mentre l’aumento dei tassi d’interesse causa un aggiustamento del valore. Questo può arrivare rapidamente al 20% o più. Invece di 5 milioni, il vostro immobile a reddito varrebbe solo 4 milioni. Supponendo che abbiate acquistato il vostro immobile non dieci anni fa ma due anni fa, con il 75% di capitali esterni, avreste ammortizzato solo poco meno dell’1,1% della differenza dell’8,33% al 66,67% (⅔) in due anni e avreste aumentato la vostra quota di capitale proprio dal 25% al 26,11%.
La perdita di valore di 1 milione di franchi sarebbe completamente a carico vostro e invece degli originari 1,25 milioni, il vostro capitale ammonterebbe solo a 250 000 franchi. Tuttavia, il finanziatore insisterà affinché versiate di nuovo il 26,11% di capitale proprio. Sulla base di 4 milioni, si tratterebbe di CHF 1 044 000 meno i restanti 250 000 = CHF 794 000. Se non riuscite a mettere insieme questa somma, dovete vendere la casa – quindi non sarebbe stato un investimento immobiliare, ma un affare in forte perdita. Secondo l’UBS Chief Investment Office, tuttavia, a breve e medio termine non si prevede un forte aumento dei tassi d’interesse.
Fondamentalmente, gli approcci per aumentare i vostri rendimenti sono tre:
Il primo approccio non è molto pratico perché non si possono aumentare gli affitti a piacimento. E senza investimenti che aumentano il valore, non avreste nemmeno i mezzi legali per giustificare un aumento dell’affitto.
Ridurre i costi è un’opzione possibile. Per esempio, potete ridurre o addirittura risparmiare completamente i costi di gestione amministrando voi stessi il vostro immobile (CHF 12 700 nel nostro esempio di calcolo). E invece di mettere da parte una riserva per le perdite di locazione, potete – se la vostra situazione finanziaria lo permette – sostenere questi costi quando è effettivamente necessario (CHF 4200 nel nostro esempio di calcolo). Questo da solo ammonta a un risparmio potenziale di oltre 16 000 franchi svizzeri all’anno, che incrementa di conseguenza il vostro rendimento. Se si trova un’ipoteca più favorevole o si aumenta la quota di capitale proprio quando si rifinanzia, si può anche risparmiare sul costo del capitale.
Si può ottenere un aumento molto maggiore del profitto facendo meno accantonamenti per le ristrutturazioni. Per esempio, solo lo 0,5% invece dell’1% all’anno porta a 25 000 franchi di utile in più. Tuttavia, ciò comporta anche dover aspettare più a lungo prima di poter finanziare una ristrutturazione con mezzi propri. In alternativa, in questo caso (e se possibile) potete aumentare l’importo del vostro finanziamento di conseguenza.
Da noi potete ricevere varie offerte interessanti con una sola richiesta.
Avreste anche voi comprato la vostra casa plurifamiliare 10 anni fa, se all’epoca foste stati in grado di ottenere un rendimento del 2 o 3% con le obbligazioni federali a 10 anni? Probabilmente sì. Perché volevate una casa plurifamiliare che generasse un reddito regolare e vi fornisse anche un tetto in caso di necessità.
Questo reddito lo avete: si chiama utile, non rendimento, e si misura in franchi, non in percentuali. Pensare in termini di rendimento e punti percentuali è utile solo se si vuole confrontare diversi tipi d’investimento e scegliere quello più redditizio.