«Drum prüfe, wer sich bindet», das gilt speziell für die Finanzierung des Eigenheims. Denn Hypotheken weisen meist eine definierte Laufzeit aus. Die Bandbreite reicht von flexiblen, kurzfristen Modellen bis zu Festhypotheken mit 15-jährigen Laufzeiten.
Viele Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer entscheiden sich für Festhypotheken mit langen Laufzeiten. Besonders beliebt sind solche über fünf und zehn Jahre. Doch was für die Mehrheit passt, ist im Einzelfall nicht immer die beste Wahl.
Welche Laufzeit für einen passt, hängt von individuellen Faktoren ab. Zunächst stellt sich die Frage, welcher Typ man ist. Legt man Wert auf eine verlässliche Budgetplanung mit fixen Zinskosten? Oder schreibt man Flexibilität gross und möchte auf tiefbleibende Zinsen setzen – mit dem Restrisiko, dass es anders kommt?
Darüber hinaus sind die Lebensumstände zu berücksichtigen. Ein Beispiel: Zeichnet sich ab, dass ein Paar in wenigen Jahren ein neues Zuhause suchen will, weil die Kinder ausziehen, könnte sich eine lange Hypothekarlaufzeit als unerwünschte «Fessel» erweisen.
Schliesslich spielt die persönliche Markteinschätzung eine Rolle. Wer mit sinkenden Zinsen rechnet, ist tendenziell mit einer kurzen Laufzeit gut bedient. Er muss einfach auch gut schlafen können, falls die Zinsen wider Erwarten steigen.
Je ausgeprägter die Sicherheitsorientierung, desto eher empfiehlt sich eine Festhypothek mit langer Laufzeit. Der Vorteil liegt auf der Hand: Man kann einen bestimmten Zins gleich für mehrere Jahre fixieren. Das macht die künftigen Wohnkosten über die vereinbarte Laufzeit kalkulierbar und sichert einen gegen Zinsänderungsrisiken ab.
Umgekehrt ist es je nach Vertragsbedingungen und den damit verbundenen Vorfälligkeitsgebühren nicht ohne Weiteres möglich, auszusteigen und zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln, falls die Zinsen sinken. Auch wenn sich die Lebenssituation beispielsweise durch eine Scheidung verändert und man sich von seinem Eigenheim trennen muss, bleibt die Hypothek bestehen. Übernimmt der Käufer die Hypothek nicht, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Solche Situationen müssen jedoch individuell geprüft und Lösungen gefunden werden.
Auch für eine Hypothek mit kurzer Laufzeit gibt es gute Gründe. Wer eine kurze Laufzeit wählt, bleibt flexibel. Lockt plötzlich ein Stellenangebot im Ausland, kann man sein Eigenheim in absehbarer Zeit verkaufen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Ausserdem steht es Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmern offen, regelmässig auf Zinsänderungen zu reagieren. Niemand hält sie davon ab, zu einer anderen Hypothek oder einem anderen Anbieter zu wechseln. Um davon zu profitieren, müssen sie sich allerdings über die Konditionen am Markt à jour halten, was ein gewisses Interesse und Fachwissen erfordert.
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Der Hypothekarmarkt ist dynamisch. Dennoch haben sich zwei Hypothekenarten durchgesetzt: Festhypotheken und Geldmarkthypotheken.
Am beliebtesten sind die Festhypotheken mit fixem Zins über die gesamte Laufzeit. Traditionellerweise laufen diese über eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren. Mittlerweile finden sich jedoch auch längere Laufzeiten, etwa solche von 15 Jahren bei key4.
Ebenfalls ein Dauerbrenner sind Geldmarkthypotheken. Im Vormarsch sind vor allem SARON-Hypotheken. Ihre Verzinsung ist variabel: Sie hängt vom Zins am Geldmarkt ab, der sich täglich ändert. Diese Hypotheken orientieren sich am SARON (Swiss Average Rate Overnight), dem Referenzzinssatz für den Schweizer Geldmarkt. Er löst den LIBOR ab, der ab 2021 nicht mehr ermittelt wird.
Auch die Verträge für Geldmarkthypotheken weisen üblicherweise Laufzeiten von einem und mehr Jahren aus. Sie lassen sich jedoch meist günstiger auflösen als Festhypotheken. Zudem gibt es SARON-Hypotheken ohne «Verfalldatum». Sie laufen unbefristet und können unter Einhaltung einer gewissen Frist gekündet werden. Bei UBS key4 mortgages werden unbefristete SARON-Hypotheken ebenfalls angeboten.
Ein Auslaufmodell stellt die klassische variable Hypothek dar. Diese punktete ebenfalls mit variablen Zinsen und kurzfristigen Laufzeiten. Die SARON-Hypotheken gelten jedoch als transparenter. Denn da genügt ein Blick auf den Referenzsatz – und die Kostenentwicklung ist klar.
Alles auf ein Hypothekarmodell und eine Laufzeit zu setzen, birgt ein Risiko: Man schiesst sich auf ein bestimmtes Szenario ein. Erfahrungsgemäss sorgt das Leben aber für Überraschungen. Aus diesem Grund ist es häufig ratsam, die Finanzierung auf Tranchen zu verteilen. Je nach Bedürfnis kann man so verschiedene Modelle mit unterschiedlichen Laufzeiten kombinieren – und die Vor- und Nachteile in Balance bringen.
