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Wohnung kaufen: das ist bei Stockwerkeigentum zu beachten

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30.03.2021 | 3 Minuten

Nicht nur mit einem Haus im Grünen lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden realisieren. Für viele ist Stockwerkeigentum die passende Form von Wohneigentum: oftmals zentrumsnah und mit wenig Aufwand für den Gebäudeunterhalt und Administration verbunden. Anders als beim Einfamilienhaus ist man als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer Teil einer Gemeinschaft. Welche Regeln, Rechte und Pflichten bei dieser Form von Wohneigentum zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der Stockwerkeigentümer ist kein Alleineigentümer

Auch wenn man umgangssprachlich von Eigentumswohnung spricht, erwirbt der Käufer mit dem Stockwerkeigentum genau genommen nicht nur eine Wohnung, sondern Anteile am gesamten Grundstück und Gebäude. Es handelt sich somit um Miteigentum und der Eigentumsanteil an der Gesamtliegenschaft wird mit der Wertquote ausgedrückt. Die Wertquote berechnet sich auf Basis der Grundfläche des erworbenen Objekts, berücksichtigt aber auch weitere Faktoren wie beispielsweise die Etagenlage, den Grundriss oder die geographische Ausrichtung. Mit dem Miteigentum einher geht das sogenannte Sonderrecht – das Recht, eine Wohnung sowie zugehörige Keller- oder Estrichabteile und Nebenräume als alleiniger Nutzer zu bewohnen, zu gestalten und die Räume innen auszubauen. Das Sonderrecht schliesst in der Regel auch die Innengestaltung von Balkonen, Veranden und Loggien mit ein.

Über Bereiche, die ausserhalb der Wohnung liegen, entscheidet hingegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG). Das bedeutet, dass Entscheidungen über beispielsweise Sanierungsarbeiten an Dach oder Fassade nur gemeinsam getroffen werden können und sich alle an den Kosten beteiligen müssen. Für die anfallenden Sanierungs- und Renovationskosten wird ein Erneuerungsfonds angelegt, in den alle Miteigentümer Beträge basierend auf der Wertquote ihrer Wohnung einzahlen. Aussenbereiche wie Gartenabteile oder Parkplätze, für die ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht hat, gehören zum Gemeinschaftsbesitz. Daraus folgt, dass auch hier grössere bauliche Veränderungen einer Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen.

Wichtige Dokumente für Stockwerkeigentümer

Im Gegensatz zum Besitzer eines Einfamilienhauses muss sich der Stockwerkeigentümer also immer auch als Teil einer Gemeinschaft sehen, welche gemeinsam Entscheidungen rund um das Haus trifft. Vor dem Kauf sollte der potenzielle Stockwerkeigentümer daher die folgenden Dokumente zu den Rechten und Pflichten der Miteigentümer genaustens prüfen.

Begründungsakt

Im notariell beglaubigten Begründungsakt ist festgelegt, welchen Anteil jeder Stockwerkeigentümer am Ganzen besitzt. Dieser Miteigentumsanteil wird auch Wertquote genannt und im Grundbuch auf den Namen des jeweiligen Stockwerkeigentümers eingetragen. Sie entscheidet – so weit nicht anders im Reglement festgelegt – darüber, welchen Anteil an Unterhalts- und Betriebskosten die einzelnen Eigentümer tragen. Auch Sanierungskosten werden danach aufgeteilt.

Reglement

Im Reglement hält die Stockwerkeigentümergemeinschaft wichtige Bestimmungen für das Zusammenleben fest. Dazu zählen etwa die Aufgaben der eingesetzten Verwaltung, ausschliessliche Benützungsrechte, die Verteilung der Kosten sowie Stimmrechte und die Durchführung von Abstimmungen. Viele gesetzliche Vorschriften, die nicht unveränderlich sind, kann die Gemeinschaft an eigene Bedürfnisse anpassen. Jeder Stockwerkeigentümer kann einen Antrag auf Änderungen stellen, über den die Eigentümergemeinschaft dann abstimmt.

Hausordnung

Ergänzend zum Reglement kommt beim Stockwerkeigentum oftmals eine Hausordnung zum Einsatz, die die Eigentümer selbst erarbeiten oder einen Verwalter damit beauftragen. Häufig finden sich darin Regelungen wie: Ruhezeiten, ob und welche Haustiere gehalten werden dürfen und was im Treppenhaus abgestellt werden darf.

Verwaltungsvertrag

Der Verwaltung kommt grosse Bedeutung zu. Zu ihren Aufgaben gehört die Administration und Rechnungswesen, aber auch der Unterhalt und die Bewirtschaftung des Gebäudes. Die Details des Mandats werden im Verwaltungsvertrag festgehalten.

Protokolle Eigentümerversammlungen

Ausserdem ist es empfehlenswert die Protokolle vergangener Jahresversammlungen einzusehen. Sie geben meist ein unverfälschtes Bild zum Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander. Dies kann auch durch ein persönliches Kennenlernen geschehen, ist jedoch nicht immer möglich. In diesem Fall bieten die Protokolle bereits einen guten Eindruck. Aus ihnen geht auch hervor, ob eventuell demnächst Sanierungsarbeiten anstehen, die der Käufer mittragen muss. Gerade bei älteren Wohnhäusern ist zu prüfen, ob ein Erneuerungsfonds für diese Ausgaben besteht und ob dort genügend hohe Rücklagen bestehen.

Eine Frau sitzt mit einem Hund auf einer sonnigen Fensterbank.
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Wohnungskauf: Neubau oder bestehendes Stockwerkeigentum?

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist eine Entscheidung mit grosser Tragweite. Es gilt abzuwägen, ob es eine Neubauwohnung als Kauf ab Plan oder aus dem Bestand sein soll. Beides bringt Vor- und Nachteile mit sich.

Kauf ab Plan

Beim Kauf ab Plan erwirbt der Käufer eine Wohnung, die noch nicht gebaut ist. Das hat den Vorteil, dass er bei vielen Entscheidungen wie der Wahl der Küche, des Bodenbelags oder der Badezimmerarmaturen mitsprechen, beziehungsweise Änderungswünsche angeben kann. Ausserdem ist er quasi Gründungsmitglied der neu entstehenden Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer und muss sich nicht in bestehende Strukturen einleben.

Der Kauf einer nicht fertiggestellten Wohnung birgt aber auch einige Risiken, wie beispielsweise eine Insolvenz des Verkäufers beziehungsweise Generalunternehmers oder eventuelle Mängel nach Fertigstellung. Daher ist es wichtig, genauestens mit den Verkaufsunterlagen und den involvierten Parteien vertraut zu sein.

Sämtliche Dokumente, die die Wohnung beschreiben, sollten Kosten, Termine und Leistungen präzise definieren und Teil des Vertrags sein. Zahlungen sollten nicht zu hoch ausfallen und sich nach dem Baufortschritt richten. Um eine verlässliche Einschätzung zu treffen, kann es sinnvoll sein, sich von der Bank beraten zu lassen.

Kauf in Bestandsimmobilie

Beim Einkauf in ein bestehendes Stockwerkeigentum kommt es vor allem darauf an, sich mit den bestehenden Regelungen der Gemeinschaft vertraut zu machen und sich einzufügen. Dazu gehören wie im Paragraph „Wichtige Dokumente für Stockwerkeigentümer“ erwähnt beispielweise der Grundbucheintrag, Reglemente und eventuelle Hausordnungen sowie detaillierte Informationen zum Erneuerungsfonds und absehbare Renovationsarbeiten.

Ein Mann mit Bauhelm und Warnweste steht in einem Treppenhaus und arbeitet mit einem Akkuschrauber am Geländer.
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Stockwerkeigentum als Investitionsobjekt

Eigentumswohnungen dienen dem Eigentümer nicht nur als eigenes Zuhause. Viele Privatpersonen erwerben eine Wohnung auch als Kapitalanlage, um Miete einzunehmen. Hohe Wertsteigerungen gerade in den vergangenen Jahren machten dies sehr attraktiv. Privatanleger sollten jedoch das Leerstandrisiko eines Einzelobjekts bedenken.

Kosten und Finanzierung

Nur die wenigsten Menschen können ihr Eigenheim komplett aus der eigenen Tasche finanzieren. Hier kommt eine Hypothek ins Spiel, die die eigenen Ersparnisse durch Fremdkapital ergänzt. Statt Miete zahlt der Eigentümer Hypothekarzinsen und Amortisationen an den Hypothekaranbieter.

Zu den weiteren Kosten zählen Unterhalts-, Neben- und Verwaltungskosten sowohl für die allein genutzten als auch die Bereiche und Bauteile im gemeinschaftlichen Eigentum. Meist werden die laufenden Nebenkosten aller Stockwerkeigentümer gemeinsam ermittelt und nach der Wertquote verteilt – je grösser die Stockwerkeinheit, desto höher der Anteil an den Nebenkosten.

Eventuell anfallende Reparaturarbeiten an der eigenen Wohnung trägt der entsprechende Eigentümer allein. Hier empfiehlt es sich, etwa ein Prozent des Immobilienwertes zurückzustellen. Dies hängt aber auch von Baujahr und Zustand der Wohnung ab. Daher empfiehlt es sich, sich vor dem Kauf vertieft mit den zu erwartenden Kosten auseinander zu setzen und die konkreten Rückstellungsbeiträge zu kennen.

Fazit: Stockwerkeigentum als Chance

Knappes Bauland und damit steigende Bodenpreise – der Traum von den eigenen vier Wänden in städtischen Regionen stellt viele Menschen in der Schweiz vor eine finanzielle Herausforderung. Die Lösung: Eigentumswohnungen beziehungsweise Stockwerkeigentum. Aber auch in ländlichen Gegenden bieten Eigentumswohnungen grosse Vorteile. Möchte man sich beispielsweise nicht um einen grossen Garten kümmern oder schätzt die Unterstützung einer Verwaltung, kann eine Eigentumswohnung die richtige Wahl sein. Stockwerkeigentümer müssen sich jedoch bewusst machen, dass sie nicht Alleineigentümer, sondern Miteigentümer sind und gewisse Entscheidungen in Absprache mit der Gemeinschaft des Hauses zu fällen sind.

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