Appartement: ce qu’il faut savoir avant d’acheter une propriété par étages

Même si l’on parle d’appartements en copropriété, l’acheteur acquiert plus exactement un appartement mais aussi des parts dans l’ensemble du terrain et du bâtiment. Il s’agit donc d’une copropriété et la part de propriété dans l’ensemble du bien-fonds est exprimée par la quote-part. La quote-part se calcule en fonction de la superficie du bien acquis mais tient compte également d’autres facteurs tels que l’étage, le plan ou l’orientation. La copropriété s’accompagne de ce qu’on appelle le droit spécial, à savoir le droit d’habiter, de décorer un appartement ainsi que la cave ou le grenier correspondant et les pièces annexes au titre de l’usage exclusif et d’aménager intérieurement les pièces. Le droit spécial inclut aussi généralement l’aménagement intérieur des balcons, vérandas et loggias.

Il appartient à la communauté de propriétaires par étages de prendre les décisions concernant les espaces en-dehors de l’appartement. Cela signifie que les décisions portant notamment sur les travaux de réfection du toit ou de la façade ne peuvent être prises que collectivement et que tous doivent participer aux frais. Un fonds de rénovation alimenté par les copropriétaires en fonction de la quote-part de leur appartement est créé pour faire face aux coûts de réhabilitation et de rénovation. Les espaces extérieurs comme les parcelles de jardin ou les places de stationnement pour lesquels le propriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif appartiennent à la propriété collective. Il en résulte que là encore, les modifications structurelles d’envergure nécessitent une autorisation de la communauté.

L’acheteur qui achète sur plan acquiert un appartement qui n’est pas encore construit. L’avantage est qu’il a son mot à dire dans beaucoup de décisions comme le choix de la cuisine, du revêtement de sol ou de la robinetterie de salle de bains ou qu’il peut faire part de ses désirs de changement. Il est en outre quasiment membre fondateur de la nouvelle communauté des propriétaires par étage et n’a pas besoin de s’intégrer dans des structures existantes.

L’achat d’un appartement non terminé recèle toutefois des risques comme celui d’une insolvabilité du vendeur vis-à-vis de l’entrepreneur général ou d’éventuels défauts à l’issue de l’achèvement des travaux. Il est donc important de se familiariser le plus étroitement possible avec la documentation de vente et les parties prenantes.

L’ensemble des documents qui décrivent l’appartement doivent définir avec précision les coûts, les échéances ainsi que les prestations et faire partie intégrante du contrat. Les paiements ne doivent pas être trop élevés et s’effectuer au rythme de la progression des travaux. Pour établir une évaluation fiable, il peut être judicieux de se faire conseiller par la banque.

Lorsqu’on achète dans une propriété par étage existante, l’important est surtout de se familiariser avec les dispositions existantes de la communauté et de s’intégrer. Cela inclut, comme mentionné au paragraphe «Documents importants pour les propriétaires par étage», l’inscription au registre foncier, le règlement de la communauté et l’éventuel règlement de la maison ainsi des informations détaillées sur le fonds de rénovation et les travaux de rénovation à prévoir.