Immobilier: Louer ou acheter? | key4.ch

Vaut-il mieux louer ou acheter un bien immobilier?

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23.02.2022 | 6 minutes

L’accession à la propriété est souvent un objectif central de la vie de nombreuses personnes qui est motivé purement par l’affect: avoir son chez-soi, c’est être plus en sécurité, avoir plus de marge de manœuvre et moins risquer d’être pris au dépourvu. Mais qu’est ce qui justifie l’achat du point de vue rationnel et financier?

Les biens immobiliers gagnent en valeur

L’investissement dans l’immobilier est un placement peu risqué. Le marché de l’immobilier en Suisse est connu pour sa constance. Les propriétaires ont vu la valeur de leur bien augmenter en raison de la hausse conséquente des prix de l’immobilier de ces dernières années.

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L’investissement immobilier est plus performant que le plan d’épargne

Actuellement, il est évident que les comptes épargnes ne génèrent pas d’intérêts. Selon les experts, cela ne changera pas au cours des prochaines années. Cela veut dire que les comptes épargnes classiques ne rapportent plus rien.

C’est facile à constater avec un simple calcul: supposons qu’un compte épargne rapporte 0,3% d’intérêts, mais que l’inflation soit de 1%: cela veut dire qu’un épargnant perd 0,7% de son capital par année. La situation ne semble pas meilleure pour les autres formes d’investissements avec des risques probabilisables, comme p.ex. le dépôt à terme. De plus, les obligations souveraines et d’entreprises n’apportent des bénéfices que si les cours augmentent pendant la durée de propriété. C’est pourquoi l’immobilier est considéré comme une option viable pour placer son argent.

L’immobilier comme outil de prévoyance-vieillesse – la couverture idéale

En Suisse, l’immobilier est l’une des formes d’investissements les plus populaires pour la prévoyance vieillesse. Les retraites de l’AVS et de la caisse de pension ne suffisent généralement pas pour maintenir son niveau de vie habituel. L’une des plus grandes idées reçues concerne la hausse des prix de l’hypothèque à la retraite. La plupart des gens veulent partir à la retraite avec le moins de dettes hypothécaires possibles et sous-estiment les dépenses courantes. L’hypothèque ne doit donc être amortie que tant qu’elle reste viable et que le besoin en liquidités est correctement pris en compte.

Une séniore aux cheveux gris arrose le jardin de sa propriété.
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Vaut-il mieux acheter ou louer?

Un calcul simplifié permet de savoir quand l’achat est financièrement plus avantageux que la location.

Imaginons que le coût d’une location soit de 1 500 francs par mois: cela représente un peu moins de 20 000 francs par an. Allons encore plus loin et imaginons qu’un appartement équivalent en propriété par étage coûte 500 000 francs à l’achat. Les directives des taux d’avance de l’établissement bancaire imposent qu’au moins 20% de la valeur du bien soit financés par des apports personnels (soit 100 000 francs ici). Il ne faut pas oublier que ces apports sont fixes et que leur utilisation entraîne une diminution de la capacité financière. Ce capital ne peut donc pas être investi dans d’autres placements de façon rentable.

Une hypothèque est donc conclue pour les 400 000 francs restants à payer. Avec des taux d’intérêts à 1%, les intérêts mensuels s’élèvent à 333 CHF. 1% de la valeur du bien immobilier doit être budgétisé pour les frais d’entretien et les frais annexes, soit 416 francs. En additionnant ces deux chiffres, on obtient un total de 750 francs.

Il faut également penser à l’amortissement. Un emprunt hypothécaire doit être remboursé aux deux tiers du prix d’achat au bout de 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite. Dans cet exemple, 371 francs sont consacrés à l’amortissement. Le coût total mensuel de l’achat s’élève donc à 1 121 francs. Économie par rapport à la location: 1 500-1 121=379 francs. Ce calcul est évidemment simplifié, mais l’idée générale est suffisamment claire: payer une hypothèque revient moins cher que payer un loyer. Ce calcul n’est basé que sur des données à une date déterminée. Il faut garder à l’esprit que les taux d’intérêts peuvent changer au cours de la durée de propriété. Le renouvellement d’une hypothèque peut engendrer des taux d’intérêts plus élevés que cela a été le cas dans le passé.

Grâce au calculateur d’hypothèque key4, vous pouvez planifier et calculer le coût mensuel de votre hypothèque pour le comparer avec vos dépenses moyennes de loyer.

Impôts: avantages et obligations

Les impôts doivent également être pris en compte dans le calcul: Lorsque vous achetez un bien immobilier en Suisse, le droit fiscal vous impose de payer divers impôts en fonction de votre situation individuelle. Néanmoins, vous pouvez à nouveau faire valoir des déductions fiscales.

Impôts exigibles

Les propriétaires sont soumis aux impôts suivants:

  • Impôt sur la fortune
    La valeur fiscale du terrain est déterminante pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, qui s’effectue de façon différente selon les cantons. La dette hypothécaire fera ensuite l’objet d’une déduction fiscale.
  • Impôt sur le revenu
    Le revenu locatif ou les baux d’un bien foncier sont imposables en tant que revenu. Même les propriétaires qui vivent dans leur propre logement doivent payer l’impôt sur la valeur locative en tant que revenu. Cet impôt se base sur le montant du loyer auquel ils peuvent prétendre en louant sur le marché libre.
  • Impôt foncier
    L’impôt foncier est prélevé en plus de l’impôt sur la fortune et de l’impôt sur le capital, qui frappent déjà les biens immobiliers. Contrairement à l’impôt sur la fortune, l’impôt foncier est calculé sur la valeur brute des biens-immobiliers, c’est-à-dire sans déduction de la dette hypothécaire. Cependant, certains cantons renoncent à prélever ces impôts.

Déductions fiscales

En contrepartie, il est possible de faire valoir les déductions fiscales suivantes:

  • Intérêts hypothécaires
    Les intérêts passifs sont déductibles à 100 % des revenus imposables. C’est également le cas pour les d’intérêts hypothécaires: Plus l’on paye d’intérêts, moins le revenu est imposable.
  • Amortissement indirect
    Lors de l’amortissement d’un crédit, l’hypothèque est remboursée d’un montant précis au bailleur de fonds pendant une période déterminée par contrat. En cas d’amortissement indirect, ce montant est déposé sur un compte épargne ou sur une police d’assurance au pilier 3a. Ces versements peuvent être déduits des revenus imposables. La somme du capital doit être versée sur le pilier 3a au plus tard à l’âge de la retraite et être utilisée pour le remboursement de l’hypothèque. Ainsi, la dette hypothécaire et les intérêts débiteurs restent stables et les versements du pilier 3a peuvent être déduits du revenu imposable.
  • Maintien de la valeur et travaux d’entretien 
    En principe, toutes les dépenses liées au bon maintien du bien immobilier peuvent être déductibles fiscalement (p.ex. ravalements de façade, réparations du toit ou encore installation d’un nouveau système de chauffage). Le propriétaire foncier peut choisir s’il veut déduire les frais effectifs ou recourir à une déduction forfaitaire. L’administration fiscale compétente désigne au cas par cas de l’octroi ou du rejet de la déduction fiscale pour chaque frais. Un conseil: conservez les décisions de rejet de déduction fiscale (étant donné que ces frais seront taxés comme plus-value). En cas de vente, ces dernières peuvent être déduites lors de l’évaluation de l’impôt sur les gains immobiliers.

Louer ou acheter

Louer ou acheter? Les deux options présentent des avantages et des inconvénients. Les avantages de l’un sont les inconvénients de l’autre, et vice-versa. Vous trouverez ci-dessous la liste des avantages pour chacune des options de financement:

Les avantages majeurs de la location

  • Simple et flexible (changement de domicile plus rapide)
  • Pas d’engagement bancaire
  • L’administration s’occupe du maintien, des réparations, du chauffage etc…
  • Les frais d’installation et de réparation sont payés par le propriétaire

Les avantages majeurs de l’achat

  • Plus de sécurité (préavis, loyers)
  • Constitution de son propre patrimoine
  • Prévoyance vieillesse fiable
  • Potentielle augmentation de la valeur du bien
  • Plus de liberté d’aménagement
  • Plus de liberté de rénovation et de décoration
  • Avantages fiscaux (frais d’entretien, taux d’intérêts hypothécaires)
La plus grande liberté d’aménagement et de décoration fait partie des avantages liés à l’achat d’un bien immobilier. Voici par exemple une garde-robe aménagée.
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En conclusion

Contrairement au locataire d’un bien immobilier, le propriétaire a des responsabilités à prendre: aménagement, bon fonctionnement, maintenance. Avec une location, vous êtes plus flexible et plus libre financièrement. Néanmoins, être propriétaire possède de nombreux avantages financiers: une grande partie des frais de maintenance se transforme en investissement pour votre bien.

Une bonne stratégie de financement et une situation avantageuse du bien-immobilier souhaité engendrera très probablement une plus-value. Le sentiment de sécurité que procure la propriété, la prévoyance vieillesse et le sentiment d’être vraiment chez-soi sont des facteurs émotionnels qu’il ne faut pas oublier. Savoir quels arguments ont le plus de poids est aussi une question de personnalité qu’il faut prendre en compte au moment de faire le choix de façon définitive.


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