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Immobilie mieten oder kaufen – was lohnt sich mehr?

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23.02.2022 | 6 Minuten

Der Wunsch nach einem Eigenheim steht bei vielen ganz oben auf der Liste, oft aus emotionalen Gründen: Ein eigenes Zuhause bietet Geborgenheit, Gestaltungsfreiheit und Planungssicherheit. Was aber spricht aus eher rationaler und finanzieller Perspektive für den Kauf?

Wertsteigerung der Immobilie

Die Investition in eine Immobilie geniesst den Ruf einer sicheren Anlage. Aktuell machen vor allem die niedrigen Hypozinsen Immobilien zu einem attraktiven Anlageobjekt. Der Schweizer Immobilienmarkt ist von Konstanz gekennzeichnet. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen und Immobilienbesitzer haben von einer Wertsteigerung profitiert.

Es wird erwartet, dass sich dieser Trend – insbesondere aufgrund von weiterhin tiefen Hypothekarzinsen – fortsetzen wird. Weitere Faktoren, die für Wertsteigerungen sprechen, sind fehlende Anlagealternativen und die Folgen der Coronakrise auf die privaten Wohnbedürfnisse.

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Immobilienkauf schlägt Sparplan

Dass man auf dem Sparkonto keinen Zins erhält, ist in der aktuellen Lage offensichtlich. Dies wird in den nächsten Jahren, laut Einschätzungen vieler Expertinnen und Experten, so bleiben. Das bedeutet, dass das klassische Sparkonto keinen Gewinn mehr abwirft.

Das lässt sich auch ganz einfach nachrechnen: Angenommen, ein Sparkonto bringt 0,3% Zinsen ein, die Teuerung beträgt aber gleichzeitig 1%, verliert ein Sparer rechnerisch 0,7% seines Geldes pro Jahr. Für andere verlässliche Anlageformen ohne unkalkulierbares Risiko wie etwa Festgeld sieht es nicht wirklich besser aus. Auch Staats- oder Unternehmensanleihen bringen nur noch Rendite, wenn während der Haltedauer Kursgewinne eintreten. Daher gelten im aktuellen Klima Immobilien als sinnvolle Option zur Geldanlage.

Die Immobilie als Altersvorsorge – die perfekte Absicherung

Immobilien gehören in der Schweiz seit Langem zu den beliebtesten Anlagen für die Altersvorsorge. Denn die Renten aus AHV und Pensionskasse reichen meistens nicht, um den gewohnten Lebensstandard fortzuführen. Einer der häufigsten Irrtümer betrifft die Höhe der Hypothek im Alter. Die meisten Menschen wollen den Übergang ins Alter aber mit möglichst tiefen Hypothekarschulden angehen und unterschätzen anfallende Ausgaben. Die Hypothek sollte daher nur in dem Mass amortisiert werden, als die Tragbarkeit ausgewiesen und der Bedarf an Liquidität angemessen berücksichtigt ist.

Und auch die 2. Säule schwächelt, da gestiegene Lebenserwartungskosten und tiefes Zinsniveau Wirkung zeigen: So ist zu erwarten, dass der Mindestzinssatz für Pensionskassen-Guthaben sinkt. Zudem leidet auch die 3. Säule, die private Vorsorge, unter dem niedrigem Zinsniveau.

Eine ältere Frau mit grauem Haar bewässert den Garten ihres Einfamilienhauses.
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Kaufen oder doch mieten – was rechnet sich wirklich?

Wann sich der Kauf gegenüber der Miete aus finanziellen Gründen lohnt, lässt sich auch mit einer vereinfachten Rechnung einschätzen:

Angenommen, die monatlichen Mietkosten betragen 1500 Franken, also knapp 20 000 Franken im Jahr. Und gehen wir weiter davon aus, dass eine gleichwertige Wohnung als Stockwerkeigentum 500 000 Franken kostet. Aufgrund der Belehnungsrichtlinien der Finanzinstitute müssen mindestens 20 Prozent des Objektwerts aus Eigenmitteln finanziert werden, also 100 000 Franken. Wichtig ist hier zu bedenken, dass die Eigenmittel fest gebunden sind und somit zu einer Verringerung der liquiden finanziellen Mittel führen. Sprich – dieses Kapital kann nicht in anderweitige Anlagen gewinnbringend investiert werden.

Für die verbleibenden 400 000 Franken wird eine Hypothek abgeschlossen. Bei einem Zinssatz von 1,00 Prozent bedeutet das monatliche Zinskosten von 333 Franken pro Monat. Weiter ist 1,00 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalt- und Nebenkosten zu budgetieren. Dies entspricht 416 Franken. Addiert belaufen sich die Zins-, Unterhalts- und Nebenkosten auf 750 Franken.

Weiter ist an die Amortisation zu denken. Eine Hypothekarschuld muss nach 15 Jahren oder spätestens bis zum Zeitpunkt der Pensionierung (das vorher Eintreffende) auf zwei Drittel des Kaufpreises zurückbezahlt werden. In diesem Beispiel fliessen demnach 371 Franken in die Amortisation. Addiert betragen die monatlichen Kosten beim Kauf 1121 Franken. Im Vergleich zur Miete spart man also monatlich 379 Franken. Diese Rechnung ist natürlich vereinfacht, aber in der Tendenz zeigt sich deutlich genug: Die laufenden Zahlungen einer Hypothek sind günstiger als die Miete. Diese Rechnung basiert jedoch auf einer Momentaufnahme – es gilt unbedingt zu beachten, dass sich die Zinskosten im Verlauf der Eigentumsdauer verändern können. Insbesondere im aktuellen Tiefzinsumfeld könnten sich somit bei der Erneuerung der Hypothek höhere Zinskosten ergeben, als dies aktuell der Fall ist.

Mit dem Hypothekenrechner von key4 können Sie mit individuellen Zahlen planen, Ihre monatliche Hypothek kalkulieren – und diese mit Ihren Mietausgaben vergleichen.

Steuern: Diese Pflichten und Vorteile gibt es

Nicht zu vernachlässigen in der Kalkulation ist das Thema Steuern: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen laut Schweizer Steuergesetz diverse Steuern an, je nach individueller Situation. Auf der anderen Seite können Sie wiederum Abzüge geltend machen.

Anfallende Steuern

Diese Steuern fallen für Immobilienbesitzer an:

  • Vermögenssteuer
    Massgebend für die Vermögenssteuer auf Liegenschaften ist der Steuerwert des Grundstücks. Dieser berechnet sich je nach Kanton unterschiedlich. Davon werden die Hypothekarschulden in Abzug gebracht.
  • Einkommenssteuer
    Mieteinnahmen oder Pachten einer Liegenschaft werden als Einkommen versteuert. Und auch wer in seinem Eigenheim wohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser richtet sich nach dem Betrag, den man bei Vermietung im freien Markt erzielen könnte.
  • Liegenschaftssteuer
    Die Liegenschaftssteuer wird neben der Vermögens- und der Kapitalsteuer, die bereits den Grundbesitz erfassen, erhoben. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer wird die Liegenschaftssteuer vom Bruttowert der Grundstücke berechnet, also ohne Abzug der Grundpfandschulden. Einige Kantone verzichten allerdings auf die Erhebung dieser Steuer.

Steuerabzüge

Im Gegenzug können folgende Abzüge steuerlich geltend gemacht werden:

  • Hypothekarzinsen
    Schuldzinsen lassen sich zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen man zahlt, desto weniger Einkommen muss versteuert werden.
  • Indirekte Amortisation
    Bei der Amortisation eines Kredits wird die Hypothek in einem vertraglich geregelten Zeitraum an den Kreditgeber zu einem gewissen Teil zurückgezahlt. Bei der indirekten Amortisation zahlt man diesen Anteil auf ein Vorsorgekonto oder eine Police im Rahmen der Säule 3a ein. Diese Einzahlungen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Spätestens beim Pensionsantritt wird das Kapital in der Säule 3a ausbezahlt und man verwendet es zum Rückzahlen der Hypothek. Dadurch bleiben zum einen Hypothekarschuld und abzugsberechtigte Schuldzinsen stabil, zum anderen kann man die Einzahlungen in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen.
  • Werterhaltende Renovations- und Unterhaltsarbeiten
    In der Regel können alle werterhaltenden Aufwendungen, die für die Immobilie aufgebracht werden, steuerlich abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise die Fassadenrenovation, das neue Dach, die neue Heizung. Der Grundeigentümer kann wählen, ob er die effektiven Kosten abziehen oder vom Pauschalabzug Gebrauch machen möchte. Was genau als abziehbarer Unterhalt gilt, entscheidet im Einzelfall die zuständige Steuerbehörde. Tipp: Behalten Sie die Entscheide der Steuerbehörde über nicht gewährte Abzüge (da sie als wertvermehrend taxiert wurden). Diese können beim Verkauf bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden.

Mieten oder kaufen

Mieten und Kaufen, beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. Wobei die Vorteile des einen die Nachteile des anderen darstellen – und umgekehrt. Wir haben im Folgenden die Argumente für die beide Finanzierungsmodelle zusammengestellt:

Mieten – die wichtigsten Vorteile

  • unkompliziert und flexibel (kurzfristiger Wohnortwechsel)
  • ungebundene finanzielle Mittel
  • die Verwaltung kümmert sich um Betrieb, Unterhalt, Reparaturen, Heizung et cetera
  • Reparaturen und Instandhaltungskosten zahlt der Eigentümer

Kaufen – die wichtigsten Vorteile

  • hohe Sicherheit (Kündigung, Mietzins)
  • eigener Vermögensaufbau
  • zuverlässige Altersvorsorge
  • potenzielle Wertsteigerung
  • individueller Gestaltungsspielraum
  • Entscheidungshoheit bezüglich Modernisierungs- und Sanierungsmassnahmen
  • steuerliche Vorteile (Gebäudeunterhalt und Hypothekarzinsen)
Ein hoher Ausbaustandard sowie die individuelle Gestaltung der Wohnung sind Vorteile bei einem Kauf. Hier am Beispiel eines begehbaren Kleiderschranks.
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Fazit

Mit einer eigenen Immobilie übernehmen Eigentümer natürlich auch Verantwortung, müssen sich um vieles selber kümmern, was ihnen in einem Mietverhältnis erspart bleiben würde: Gestaltung, laufender Betrieb, Instandhaltung. Zudem wären sie mit einer gemieteten Immobilie flexibler und freier in der Investition ihrer finanziellen Mittel. Allerdings bietet die eigene Liegenschaft in finanzieller Hinsicht viele attraktive Vorteile: Ein Grossteil der Investition fliesst als Kapitalanlage quasi in die eigene Tasche.

Mit einer klugen Finanzierungsstrategie und bei vorteilhafter Lage des Wunschobjekts ist zudem eine Wertsteigerung zu erwarten. Nicht zu vergessen sind auch emotionale Faktoren wie Sicherheit durch Eigentum, als Altersvorsorge und das Gefühl, wirklich zu Hause zu sein. Welche Argumente mehr Gewicht haben, ist sicherlich auch eine Typfrage, die bei der Entscheidung «mieten oder kaufen» auf jeden Fall berücksichtigt werden sollte.


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