Steuerabzug Eigenheim: Was möglich ist, was nicht | key4.ch

Steuerabzug Eigenheim: clever Geld sparen

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19.01.2021 | 3 Minuten

Mit dem Eigenheim wird die Steuererklärung umfangreicher, der Steuerbeitrag jedoch nicht zwingend höher. In diesem Beitrag erfahren Sie, um was es sich beim Eigenmietwert handelt und welche Ausgaben bei der Steuererklärung abgezogen werden können.

Als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer haben Sie verschiedene Möglichkeiten, Ihre Steuerbelastung zu optimieren. Ihnen sagen die Begriffe Eigenmietwert, Unterhaltskosten und Schuldzinsen noch nichts? Dann ist es höchste Zeit, sich mit den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten rund um Ihr Eigenheim vertraut zu machen. Wir geben einen Überblick über die grössten Sparfaktoren.

Eigenmietwert: kurz erklärt

Personen, die in der Schweiz eine eigene Immobilie selbst bewohnen, müssen den «Eigenmietwert», auch «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» genannt, versteuern. Dieser Wert ist eine Steuer auf fiktive Einkünfte – nämlich eine geschätzte Mieteinnahme, die der Eigentümer bei einer Vermietung erhalten würde.

Durch den Eigengebrauch beziehen Eigentümer keine Mieteinnahmen, aber ein Naturaleinkommen in der Höhe von gesparten Mietkosten. Von Kanton zu Kanton berechnet sich der Eigenmietwert unterschiedlich – pauschal gesagt beträgt er etwa 60 bis 70 Prozent des Betrags, den ein Mieter für das betroffene Wohnobjekt als Jahresmiete bezahlen müsste.

Das fiktive Einkommen unterliegt wie auch tatsächliche Erträge aus Vermietung der Einkommenssteuer und muss entsprechend deklariert werden. Am Ende des Jahres kann hingegen eine ganze Reihe von Steuerabzügen geltend gemacht werden, auf die in diesem Artikel noch ausführlich eingegangen wird.

Ein Mann trägt ein Solarmodul zu einem Haus; im Hintergrund sind Bäume zu sehen.
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Steuerabzug: Das ist möglich

Im Folgenden sind Posten aufgeführt und näher erläutert, die Eigenheimbesitzer bei der Steuererklärung geltend machen können.

Schuldzinsen

Unabhängig von der Schuld können Zinsen bei der Steuererklärung abgesetzt werden – das gilt für Hypothekarschulden genauso wie für private Darlehen von Familienmitgliedern oder für Kreditkartenschulden. Dabei gilt es folgende Regel zu beachten: Hypothekar- und andere Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weiteren CHF 50 000 können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Bei Amortisation einer Hypothek gilt zu unterscheiden, ob es sich um direkte oder indirekte Zahlungen handelt. Indirekte Amortisationszahlungen auf ein Säule-3a-Konto sind abzugsfähig, direkte Amortisationszahlungen jedoch nicht.

Energiesparmassnahmen

Investitionen, die das Ziel verfolgen, die Energieeffizienz von Wohneigentum zu verbessern und damit einen Beitrag an den Umweltschutz zu leisten, sind in der Regel abzugsfähig. Dazu gehören zum Beispiel Massnahmen wie das Errichten einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage auf dem Dach oder auch der Einbau einer umweltfreundlicheren Heizungsanlage oder die Isolierung der Hausfassade dazu.

Renovations- und Unterhaltskosten

Entscheidend für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Renovations- und Unterhaltskosten ist, ob Wohneigentümer damit den Wert ihrer Liegenschaft vermehren oder erhalten. Die Immobilie würde ohne diese Arbeiten an Wert verlieren und könnte im schlimmsten Fall sogar unbewohnbar werden.

Werterhaltende Massnahmen gehören steuertechnisch zum Liegenschaftsunterhalt und sind damit vom Einkommen abziehbar. Hier eine Auflistung von möglichen Massnahmen:

  • Renovation und Instandsetzung (zum Beispiel Fassade sanieren, Fenster ersetzen)
  • Neubepflanzung des Gartens
  • Reparatur oder Ersetzen von Haushaltsgeräten (zum Beispiel Geschirrspüler, Waschmaschine) und Heizsystemen
  • Wegeräumung
  • Honorare für Handwerker (zum Beispiel Maler, Schreiner, Spengler)
  • Versicherungsprämien (zum Beispiel Feuer, Wasser, Haftpflicht)

Finanzielle Aufwendungen, die hingegen eine Wertvermehrung (wie beispielsweise eine neue Garage, ein Cheminée oder Ausbau des Dachstocks) auslösen, können nicht als Steuerabzug geltend gemacht werden. Dazu unten mehr.

Nahaufnahme einer Person, die einen kleinen Baum einpflanzt; im Hintergrund sind weitere Bäume zu sehen.
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Steuerabzug: Das ist nicht möglich

Hier nun Beispiele für Posten, die von der Steuer nicht abgezogen werden können.

Wertvermehrende Investitionen

Das Badezimmer in eine luxuriöse Wellnessoase verwandeln und das Ganze dann bei der Steuererklärung geltend machen? Weil es sich hierbei um eine wertsteigernde Investition handelt, ist das nicht möglich. Gleiches gilt zum Beispiel für An- und Umbauten wie die Errichtung einer Garage oder der Ausbau des Dachstocks.

In manchen Fällen ist nicht sofort ersichtlich, ob es sich bei einer Massnahme um eine werterhaltende oder um eine wertsteigernde Massnahme handelt. Wenn zum Beispiel im Rahmen einer Küchenrenovation der alte Backofen durch einen hochwertigen Steamer-Backofen ersetzt wird, werden die Kosten wahrscheinlich nicht ersetzt – bau- und wertgleiche Schränke und Arbeitsplatten hingegen schon. Bei Unsicherheit empfiehlt es sich, das Projekt der Steuerverwaltung der Wohngemeinde vorzulegen und eine Bestätigung einzuholen, welche Kosten vom Einkommen abgezogen werden können.

Tipp: Auch wenn wertvermehrende Investitionen nicht bei der Einkommenssteuer berücksichtigt werden können: Bewahren Sie Belege für diese finanziellen Aufwände während 20 Jahren auf, denn sie können bei einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.

Betriebskosten

Finanzielle Aufwände, die dem Lebenserhalt dienen, sind nicht für den steuerlichen Abzug vorgesehen. Dazu gehören unter anderem die Kosten für Heizöl, Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, Kabelanschluss und Internetanschluss.

Pauschalabzug oder Effektivabzug

Bei der Steuererklärung gibt es in Bezug auf die abzuziehenden Kosten für Eigenheimbesitzer zwei verschiedene Abzugsmöglichkeiten.

Pauschalabzug

Wenn nur mit geringen Abzügen zu rechnen ist, können Besitzer von Eigenheim einen Pauschalabzug vornehmen. In den meisten Kantonen beträgt dieser zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts. In diesem Fall sind Nachweise über etwaige Unterhalts- oder Renovationsmassnahmen nicht zu erbringen.

Effektivabzug

Übersteigen die durchgeführten Massnahmen den Pauschalbetrag, sollte der Effektivabzug in Betracht gezogen werden. Hierbei werden dem Steueramt sämtliche Kosten detailliert unter Angabe von Datum, Leistung, Empfänger und Betrag aufgelistet und mit entsprechenden Quittungen belegt. Sollten letztendlich doch Ungereimtheiten aufkommen, fordert die Steuerverwaltung weitere Belege an. Im ungünstigen Fall erfolgt ein Abzug des Pauschalbetrags.

Fazit: Steuerabzug – gute Vorbereitung ist wichtig

Wenn Eigenheimbesitzer ihre jährliche Steuererklärung angehen, sollten sie gut vorbereitet sein, denn es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu optimieren. Schuldzinsen, eine neue Photovoltaikanlage und werterhaltende Massnahmen, wie das Instandsetzen von Fenstern, gehören dazu. Hingegen sind wertvermehrende Massnahmen und Betriebskosten ausgeschlossen.

Tipp: Daher gilt es, umfangreiche Renovationen und Sanierungen mit Weitsicht zu planen und im Vorfeld abzuklären, ob es steuertechnisch vorteilhafter ist, die anfallenden Kosten über mehrere Jahre zu verteilen.

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