Immobilienprojekte sind kapitalintensiv. Damit der Anbieter bei der Finanzierung mithilft, verlangt er eine Sicherheit: ein Grundpfand. Den Spielraum dafür steckt das Grundpfandrecht ab.
Das Grundpfandrecht ist das Recht, das regelt, ob und bis zu welcher Geldsumme ein Grundstück als Pfand in Frage kommt.
Die Idee des Pfändens ist uralt: Gegen ein Pfand leihen Gläubiger ihren Schuldnern höhere Geldbeträge. Denn sie erhalten die Sicherheit, dass sie das Pfand «verwerten» können, falls sich der Schuldner als zahlungsunfähig erweist. Nun lassen sich aber verpfändete Grundstücke nicht einfach aushändigen. Darum ist das Grundpfandrecht zur Sicherung von Forderungen entstanden.
Dabei halten Gläubiger und Schuldner im Grundbuch fest, bis zu welchem Betrag ein Grundstück als Grundpfand dienen kann. Wenn Kunden eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen, bauen oder zu renovieren, erhält das Kreditinstitut eine finanzielle Forderung sowie das Grundpfandrecht am Grundstück.
Das Grundpfandrecht kann nebst einem Grundstück auch Stockwerkeigentum, Miteigentum oder Baurecht umfassen. Es gelten alle Bestandteile eines Grundstücks als mitverpfändet, also zum Beispiel auch darauf wachsende Obstbäume. Zusätzlich unterliegen Mieten und Pachtzinsen der Pfandhaft, falls der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Dennoch bleiben die Eigentümer im Besitz des Grundstücks und können es nutzen.
Wichtig zu wissen: Das Grundpfandrecht entsteht erst durch den Eintrag im Grundbuch. Zuvor muss ein Notar den entsprechenden Vertrag öffentlich beurkunden.
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Das Schweizer Gesetz sieht – seit der Revision von 2012 – zwei Arten von Grundpfändern vor: die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief.
Meist kommt der Schuldbrief als Sicherungsmittel zum Einsatz, wenn Banken ein Grundstück finanzieren. Dabei hält der Brief die Forderung der Bank (Gläubiger) sowie das Pfandrecht fest. Als Sicherheit dient das verpfändete Grundstück oder die Immobilie.
Mittlerweile sind zwei Arten von Schuldbriefen zu unterscheiden:
Die Grundpfandverschreibung ist die «Light»-Version des Grundpfandes: Sie stellt im Gegensatz zum Schuldbrief kein Wertpapier dar und hat nur die Funktion, eine Forderung abzusichern. Es handelt sich hierbei um einen Vertrag, der öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss.
In verschiedenen Kantonen waren Grundpfandverschreibungen für Hypothekarkredite beliebt. Heute bevorzugen jedoch alle Kantone Register-Schuldbriefe. Eine Ausnahme bildet der Kanton Genf: Aus Gebührengründen werden hier Papier-Schuldbriefe errichtet.
Worin liegen die Hauptvorzüge des Schuldbriefes gegenüber der Grundpfandverschreibung? Er lässt sich einfacher übertragen und es ist stets möglich, einen grundpfandgesicherten Kredit wieder aufzustocken. Das sorgt für Rechtssicherheit.
Das Grundpfandrecht lässt sich auf zwei Arten festhalten: Entweder steht im Grundbuch der Forderungsbetrag («Kapitalhypothek») oder ein bestimmter Höchstbetrag («Maximalhypothek»).
Bei der Kapitalhypothek dient das Grundpfandrecht den Gläubigern als Sicherheit für die Kapitalforderung, allfällige Betreibungskosten, Verzugszinsen – für drei Jahreszinsen und die laufenden Zinsen. Eine Besonderheit beim Schuldbrief: Hier sind lediglich die tatsächlichen geschuldeten Zinsen durchs Pfand gesichert. Der vereinbarte, pfandgesicherte Zins darf laut Gesetz «nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger» über 5 Prozent erhöht werden.
Die Maximalhypothek ist flexibler. Sie setzt die «Obergrenze» inklusive Zinsen und Kosten. Das Grundpfand kann im Rahmen des Höchstbetrags immer wieder für gegenwärtige, zukünftige und potenzielle Forderungen haften.
Ob Kapital- oder Maximalhypothek, in vielen Fällen wird zusätzlich ein Zins- oder Maximalzins im Grundbuch eingetragen. Je nach Kanton bestehen dafür Höchstzinsvorschriften. Dabei regeln die Parteien die effektiven – meist tieferen – Zinsen in einem separaten Vertrag ausserhalb der Grundbuchakten.
«Ohne Grundpfand kein Kredit», heisst die Devise der Hypothekarinstitute. Das Grundpfandrecht entsteht durch den Eintrag im Grundbuch, abgesehen von wenigen Ausnahmen. Doch wie kommt es zum Eintrag?
In einem ersten Schritt arbeitet die Bank oder ein Notar einen Pfandvertrag aus. Voraussetzung dafür ist, dass das betroffene Grundstück im Grundbuch erfasst ist. Den Pfandvertrag müssen die Grundeigentümer beim Notariat öffentlich beurkunden lassen.
Danach kann der Notar– die schriftliche Anmeldung beim Grundbuchamt auf Eintragung des Grundpfandrechts einreichen. Dieser Schritt ist in der Praxis vielerorts klein. Denn in zahlreichen Kantonen führen dieselben Amtsstellen das Notariat und das Grundbuchamt. Die Beurkundungsgebühren unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.
Sobald die Bestätigung des Grundbuchamts beim Finanzierungsanbieter eintrifft, kann diese den Darlehensbetrag freigeben.
Wenn ein Schuldner sämtliche Forderungen bezahlt, erlischt ein Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung nicht automatisch. Will ein Eigentümer das Grundpfandrecht aufheben, muss er dies explizit beim Grundbuchamt anmelden. Dazu benötigt es die Bewilligung des ehemaligen Gläubigers.
Besonders bei Papier-Schuldbriefen ist deshalb viel Sorgfalt ratsam. Denn das Grundbuchamt kann diese nur ändern oder löschen, wenn sie vorliegen. Geht das Papier verloren, droht ein langwieriges Kraftloserklärungsverfahren. Bei diesem Verfahren erklärt ein Gericht ein Wertpapier für «kraftlos», um den Schuldner zu schützen.
Generell ist es allerdings beim Schuldbrief von Vorteil, dass der Nominalbetrag nach der Begleichung der Schuld weiterbesteht. So ist es etwa möglich, sich den Schuldbrief aushändigen oder den Register-Schuldbrief auf den eigenen Namen übertragen zu lassen. Damit lässt sich der Schuldbrief bei Bedarf erneut verwenden – etwa für einen Erweiterungsbau. Dies spart einiges an Aufwand und Kosten.
Bei Hypothekarvergaben hat sich die Sicherungsvereinbarung als Standard etabliert. Dabei überträgt der Schuldner dem Gläubiger – also dem Hypothekarinstitut – das Eigentum am Schuldbrief. Der Gläubiger darf den Schuldbrief jedoch nur im Rahmen der vereinbarten Sicherung seiner Forderungen verwenden. Sobald diese Forderungen beglichen sind, muss er den Schuldbrief an den Schuldner zurückübertragen.
Für den Schuldner interessant ist, dass ein Grundstück dank der Sicherungsvereinbarung gleichzeitig als Sicherheit für mehrere Forderungen des Gläubigers dienen kann.
