Immobilienprojekte sind kapitalintensiv. Für die Finanzierung verlangen Kreditgeberinnen und Kreditgeber eine Sicherheit: das Grundpfand. Das Grundpfandrecht legt die Rahmenbedingungen für die Vereinbarungen zwischen Gläubigerinnen und Gläubigern und Schuldnerinnen und Schuldnern fest. Es regelt zum Beispiel, ob und bis zu welcher Höhe ein Grundstück als Pfand dienen kann.
Die Idee der Verpfändung ist uralt: Gläubiger erhalten von ihren Schuldnern ein Pfand als Sicherheit. Im Gegenzug sind sie bereit, höhere Geldbeträge zu verleihen. Das Pfand dient dem Gläubiger als verwertbare Sicherheit, falls der Schuldner zahlungsunfähig wird. Da verpfändete Grundstücke aber nicht einfach übergeben werden können, wurde zur Sicherung der Forderung das Grundpfandrecht geschaffen. Dieses ist heute fester Bestandteil der Immobilienfinanzierung.
Im Grundbuch wird eingetragen, bis zu welcher Höhe ein Grundstück als Grundpfand dienen kann. Nehmen Kundinnen und Kunden für den Kauf, den Bau oder die Renovation einer Liegenschaft eine Hypothek auf, erhält das Kreditinstitut eine Geldforderung und das Grundpfandrecht am Grundstück. Das Grundpfandrecht sichert somit die Hypothek.
Das Grundpfandrecht kann neben einem Grundstück auch Stockwerkeigentum, Miteigentum oder ein Baurecht umfassen. Unter das Pfandrecht fallen alle Bestandteile eines Grundstücks, also beispielsweise auch darauf wachsende Obstbäume. Auch Miet- und Pachtzinsen unterliegen der Pfandhaft, wenn die Schuldnerin ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Die Eigentümerin bleibt jedoch Eigentümerin des Grundstücks und kann es nutzen.
Wichtig zu wissen: Das Grundpfandrecht entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Zuvor muss eine Notarin oder ein Notar den entsprechenden Vertrag öffentlich beurkunden.
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Seit der Revision von 2012 kennt das schweizerische Recht zwei Arten von Grundpfändern: den Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung.
Der Schuldbrief wird in der Regel als Sicherungsmittel bei der Finanzierung von Grundstücken durch Banken verwendet. Der Schuldbrief hält die Forderung der Bank (Gläubigerin) und das Pfandrecht fest. Als Sicherheit dient das verpfändete Grundstück oder die verpfändete Immobilie.
Grundsätzlich lassen sich zwei Arten von Schuldbriefen unterscheiden:
Die Grundpfandverschreibung ist die «Light-Version» des Grundpfandrechts: Sie ist im Gegensatz zum Schuldbrief kein Wertpapier und dient der Sicherung einer Forderung. Es handelt sich um einen Vertrag, der öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss.
In einigen Kantonen waren Grundpfandverschreibungen für Hypothekarkredite beliebt. Heute wird jedoch in fast allen Kantonen der Registerschuldbrief bevorzugt. Eine Ausnahme bildet der Kanton Genf, wo aus Kostengründen Papierschuldbriefe ausgestellt werden.
Der Schuldbrief hat gegenüber der Grundpfandverschreibung den wesentlichen Vorteil, dass er leichter übertragbar ist und ein grundpfandgesicherter Kredit jederzeit erhöht werden kann. Dies schafft Rechtssicherheit.
Das Grundpfandrecht kann auf zwei Arten eingetragen werden: Entweder wird der Betrag der Forderung («Kapitalhypothek») oder ein bestimmter Höchstbetrag («Maximalhypothek») im Grundbuch festgehalten.
Bei der Kapitalhypothek dient das Grundpfandrecht den Gläubigern als Sicherheit. Es sichert damit die Kapitalforderung und allfällige Betreibungskosten sowie allfällige Verzugszinsen. Eine Besonderheit stellt der Schuldbrief dar: Hier werden nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen durch das Pfand gesichert. Der vereinbarte, pfandgesicherte Zinssatz darf laut Gesetz «nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger» um mehr als fünf Prozent erhöht werden.
Die Maximalhypothek ist flexibler. Sie legt den Höchstbetrag einschliesslich Zinsen und Kosten fest. Das Grundpfand kann im Rahmen des Höchstbetrages jederzeit für gegenwärtige, zukünftige und potenzielle Forderungen haften.
Ob Kapital- oder Maximalhypothek, in vielen Fällen wird zusätzlich ein Zins- oder Maximalzinssatz im Grundbuch eingetragen. Je nach Kanton gibt es dafür Höchstzinsvorschriften. Den effektiven Zinssatz, der in der Regel tiefer ist, regeln die Parteien in einem separaten Vertrag ausserhalb des Grundbuchs.
Das Grundpfandrecht entsteht mit wenigen Ausnahmen durch Eintragung in das Grundbuch. Doch wie kommt es zur Eintragung?
In einem ersten Schritt bereitet die Bank oder das Notariat einen Pfandvertrag vor. Voraussetzung ist, dass das betreffende Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer müssen den Pfandvertrag beim Notariat öffentlich beurkunden lassen.
Danach kann die Notarin oder der Notar den schriftlichen Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt einreichen. In der Praxis ist dies vielerorts ein kleiner Schritt. Denn in vielen Kantonen führen dieselben Amtsstellen sowohl das Notariat als auch das Grundbuch. Die Beurkundungsgebühren sind von Kanton zu Kanton verschieden.
Sobald die Bestätigung des Grundbuchamtes dem Finanzierungsinstitut vorliegt, kann dieses den Darlehensbetrag freigeben.
Wer ein Grundpfandrecht löschen will, muss dies ausdrücklich beim Grundbuchamt anmelden. Dazu ist die Zustimmung der bisherigen Gläubigerin erforderlich. Ein Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung erlischt nicht automatisch, wenn alle Forderungen beglichen sind.
Insbesondere bei Papierschuldbriefen ist daher grosse Sorgfalt geboten. Denn das Grundbuchamt kann sie nur ändern oder löschen, wenn der Brief vorliegt. Geht das Papier verloren, droht ein langwieriges Kraftloserklärungsverfahren. Dabei erklärt ein Gericht ein Wertpapier zum Schutz des Schuldners für kraftlos.
In der Regel ist es beim Schuldbrief jedoch vorteilhaft, wenn der Nominalbetrag nach Begleichung der Schuld bestehen bleibt. So ist es möglich, sich den Schuldbrief aushändigen oder den Registerschuldbrief auf den eigenen Namen umschreiben zu lassen. Auf diese Weise kann der Schuldbrief bei Bedarf – zum Beispiel für einen Erweiterungsbau – wieder verwendet werden. Das spart Aufwand und Kosten.
Zahlt ein Schuldner nicht, kann der Grundpfandgläubiger seine Forderung gerichtlich geltend machen. In einem ersten Schritt wird der Schuldner mit einem Zahlungsbefehl des Betreibungs- und Konkursamtes zur Zahlung aufgefordert. Der Schuldner kann daraufhin die Forderung anerkennen oder bestreiten. Bleibt die Zahlung aus, kann der Gläubiger beim Betreibungs- und Konkursamt die Pfandverwertung beantragen. Wird diese bewilligt, findet in der Regel nach sechs Monaten eine Zwangsversteigerung statt. So kommt der Gläubiger zu seinem Geld. Das Grundpfandrecht bedeutet also nicht, dass das Eigentum am Grundstück auf den Gläubiger übergeht. Er hat lediglich die Möglichkeit, das Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung selbst zu ersteigern.
Je nach Entgegenkommen des Gläubigers werden teilweise auch längere Fristen zur Schuldentilgung eingeräumt. Manchmal wird dem Schuldner auch erlaubt, das verpfändete Grundstück zu verkaufen. Mit dem Erlös kann er dann die Forderung begleichen.
Im Hypothekargeschäft hat sich die Sicherungsvereinbarung als Standard durchgesetzt. Dabei überträgt die Schuldnerin der Gläubigerin – also dem Hypothekarinstitut – das Eigentum am Schuldbrief. Die Gläubigerin darf den Schuldbrief jedoch nur im Rahmen der vereinbarten Sicherung ihrer Forderungen verwenden. Sobald diese Forderungen beglichen sind, muss sie den Schuldbrief an die Schuldnerin zurückübertragen.
Für die Schuldnerin ist hier interessant, dass durch die Sicherungsvereinbarung ein Grundstück gleichzeitig als Sicherheit für mehrere Forderungen der Gläubigerin dienen kann.
Das Grundpfandrecht ist ein Recht, das Rechte an einem Grundstück von einem Schuldner auf einen Gläubiger überträgt. Das Grundstück gilt als Pfand. Es dient dem Gläubiger (beispielsweise einer Bank) als Sicherheit, wenn der Schuldner seine Forderungen nicht begleichen kann.
Kommt die Schuldnerin ihren Verpflichtungen bzw. der Rückzahlung eines Darlehens nicht nach, kann die Gläubigerin das Grundstück verwerten und so an ihr Geld kommen. Das Grundstück geht jedoch nicht in das Eigentum der Gläubigerin über. Sie kann es allenfalls im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben.
Anstelle der korrekten Begriffe Grundpfandverschreibung oder Schuldbrief, also der Arten von Grundpfandrechten, wird häufig der Begriff Hypothek verwendet. Dabei besteht eine Hypothek genau genommen aus der Forderung des Gläubigers und dem Grundpfandrecht am Grundstück.
Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und entspricht dem Darlehensbetrag. Die Grundschuld verringert sich jedoch nicht durch die Rückzahlung des Darlehens, sondern bleibt in gleicher Höhe bestehen und kann nach vollständiger Rückzahlung des ersten Darlehens erneut als Kreditsicherheit verwendet werden.
