Meist kommt der Schuldbrief als Sicherungsmittel zum Einsatz, wenn Banken ein Grundstück finanzieren. Dabei hält der Brief die Forderung der Bank (Gläubiger) sowie das Pfandrecht fest. Als Sicherheit dient das verpfändete Grundstück oder die Immobilie.
Mittlerweile sind zwei Arten von Schuldbriefen zu unterscheiden:

• Der Papier-Schuldbrief ist ein Wertpapier, das vom Grundbuchamt eingerichtet und im Grundbuch eingetragen wird. Es kann entweder auf den Inhaber oder den Namen einer Person lauten. Bei einem Inhaberpapier reicht es, dieses vorzuweisen, um seine Rechte geltend zu machen. Dagegen muss man bei einem Namenpapier seine Identität belegen können, damit man tatsächlich Anspruch auf die definierten Rechte hat.
• Mittlerweile haben sich die papierlosen Register-Schuldbriefe durchgesetzt. Sie werden nicht mehr verbrieft, benötigen aber ebenfalls eine öffentliche Beurkundung. Das Pfandrecht entsteht erst danach durch den Eintrag des Gläubigers im Grundbuch. Beim Register-Schuldbrief ist nur die Ausstellung auf einen Namen möglich.

«Ohne Grundpfand kein Kredit», heisst die Devise der Hypothekarinstitute. Das Grundpfandrecht entsteht durch den Eintrag im Grundbuch, abgesehen von wenigen Ausnahmen. Doch wie kommt es zum Eintrag?

In einem ersten Schritt arbeitet die Bank oder ein Notar einen Pfandvertrag aus. Voraussetzung dafür ist, dass das betroffene Grundstück im Grundbuch erfasst ist. Den Pfandvertrag müssen die Grundeigentümer beim Notariat öffentlich beurkunden lassen.

Danach kann der Notar– die schriftliche Anmeldung beim Grundbuchamt auf Eintragung des Grundpfandrechts einreichen. Dieser Schritt ist in der Praxis vielerorts klein. Denn in zahlreichen Kantonen führen dieselben Amtsstellen das Notariat und das Grundbuchamt. Die Beurkundungsgebühren unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.

Sobald die Bestätigung des Grundbuchamts beim Finanzierungsanbieter eintrifft, kann diese den Darlehensbetrag freigeben.

Wenn ein Schuldner sämtliche Forderungen bezahlt, erlischt ein Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung nicht automatisch. Will ein Eigentümer das Grundpfandrecht aufheben, muss er dies explizit beim Grundbuchamt anmelden. Dazu benötigt es die Bewilligung des ehemaligen Gläubigers.

Besonders bei Papier-Schuldbriefen ist deshalb viel Sorgfalt ratsam. Denn das Grundbuchamt kann diese nur ändern oder löschen, wenn sie vorliegen. Geht das Papier verloren, droht ein langwieriges Kraftloserklärungsverfahren. Bei diesem Verfahren erklärt ein Gericht ein Wertpapier für «kraftlos», um den Schuldner zu schützen.

Generell ist es allerdings beim Schuldbrief von Vorteil, dass der Nominalbetrag nach der Begleichung der Schuld weiterbesteht. So ist es etwa möglich, sich den Schuldbrief aushändigen oder den Register-Schuldbrief auf den eigenen Namen übertragen zu lassen. Damit lässt sich der Schuldbrief bei Bedarf erneut verwenden – etwa für einen Erweiterungsbau. Dies spart einiges an Aufwand und Kosten.