C’est le plus souvent la cédule hypothécaire qui est utilisée comme instrument de garantie quand les banques financent un immeuble. Y sont consignés la créance de la banque (créancier) et le droit de gage. L’immeuble mis en gage ou le bien immobilier servent de garantie.

Entre-temps, il faut distinguer 2 sortes de cédules hypothécaires:

• la cédule hypothécaire sur papier est un titre établi par le registre foncier et inscrit au cadastre. Elle peut être assignée au porteur ou au nom d’une autre personne. Si le titre est assigné au porteur, il lui suffit de le produire pour faire valoir ses droits. Le détenteur d’un titre nominatif doit pouvoir justifier de son identité pour prétendre aux droits qui y sont inscrits.
• Entre-temps, ce sont les cédules hypothécaires de registre, sans titre papier, qui se sont imposées. Elles ne sont plus adossées à un titre, mais doivent aussi être certifiées publiquement. Le droit de gage foncier ne devient effectif que par la suite, avec l’inscription du créancier au registre foncier. La cédule hypothécaire de registre ne peut être émise que de façon nominative.

«Pas de gage foncier, pas de crédit», telle est la devise des établissements de crédit hypothécaire. Le droit de gage foncier ne devient effectif qu’à l’inscription au registre foncier, sauf quelques rares exceptions Mais comment donc procéder à cette inscription?

La première étape est l’élaboration d’un contrat de gage par la banque ou par un notaire. Il faut pour cela que le bien immobilier en question soit inscrit au registre foncier. Les propriétaires du bien foncier doivent faire certifier publiquement le contrat de gage par un notaire.

Le notaire peut ensuite introduire la demande d’enregistrement du droit de gage foncier auprès du registre foncier. Dans la pratique, cette étape est minime en bon nombre d’endroits. En effet, dans de nombreux cantons, les compétences du notaire et du registre foncier sont regroupées au même endroit. Les frais de certification sont différents d’un canton à l’autre.

Dès que le fournisseur du financement a reçu la confirmation du registre foncier, il peut libérer le montant du prêt.

Lorsqu’un débiteur paie toutes ses dettes, une cédule hypothécaire ou une hypothèque n’en perd pas automatiquement sa validité. Si un propriétaire veut lever le droit de gage foncier, il doit le déclarer explicitement au registre foncier. Il faut pour cela l’accord du créancier.

Il est dès lors particulièrement recommandé d’accorder un soin méticuleux aux cédules hypothécaires sur papier. En effet, le registre foncier ne peut les amender ou les supprimer que si elles sont fournies. La perte du papier risque d’entrainer une longue procédure d’annulation judiciaire. Dans le cadre de cette procédure, un tribunal déclare un titre «sans effet» pour protéger le débiteur.

D’une manière générale, la cédule hypothécaire offre pour avantage que le montant nominal continue d’exister après le règlement de la dette. De cette façon, il est possible, par exemple, de se faire remettre la cédule hypothécaire en mains propres ou de faire transcrire la cédule de registre à son propre nom. La cédule peut ainsi à nouveau être utilisée en cas de besoin, par exemple pour une extension du bien immobilier, ce qui permet d’épargner pas mal de travail et de frais.