Manche denken beim Stichwort «Grundbuch» wohl an ein riesiges Buch mit Ledereinband. Dabei gibt es gar kein zentrales Grundbuch. Vielmehr sind die verschiedenen Grundbuchämter der einzelnen Kantone federführend. Meist ist ihr Grundbuch ein digitales Register, das laufend fortgeschrieben wird: Für jedes der vier Millionen Grundstücke in der Schweiz existiert ein Grundbuchblatt. Dieses dokumentiert, wie die Eigentumsverhältnisse und die Rechte am Grundstück definiert sind. So gibt es etwa Auskunft, ob und wann die Eigentümer eine Hypothek aufgenommen oder ihr Grundstück verpfändet haben.
Obwohl die meisten Menschen noch nie einen Blick ins Grundbuch geworfen haben, gilt das Prinzip der Öffentlichkeit: Jede und jeder Interessierte kann sich beim Grundbuchamt über die wichtigsten Eckdaten eines Grundstücks erkundigen. Konkret zählen dazu die Beschreibung des Grundstücks (Beispiel: Grösse), die Eigentümer, der Erwerbszeitpunkt, die Eigentumsformen (Beispiel: Stockwerkeigentum) sowie die Dienstbarkeiten (Nutzungsrechte wie Wohnrecht und Wegrecht) und Grundlasten (Beispiel: Wasserlieferungspflicht).
Deswegen setzt das Gesetz voraus, dass alle Parteien, die über ein Grundstück verhandeln, über solche Einträge im Grundbuch informiert sind. Bei Rechtsstreitigkeiten kann also niemand behaupten, er habe von einem Sachverhalt nichts gewusst. Das Grundbuch hat immer recht: Es gilt, was hier eingetragen ist. Und diese Informationen sollten allen bekannt sein.
Die «positive Rechtskraft», wie Juristen diesen Grundsatz nennen, gibt Rechtssicherheit: Wer im guten Glauben an einen Grundbucheintrag Wohneigentum erwirbt, muss keine weiteren Abklärungen über die Besitzverhältnisse treffen.
Allerdings hat das Grundbuch auch eine Kehrseite: die «negative Rechtskraft». Das Recht, über ein Grundstück zu bestimmen, besteht nur dann, wenn dies im Grundbuch auch so eingetragen ist. Aus diesem Eintragungsprinzip leitet sich auch ab, dass der Käufer einer Liegenschaft erst mit dem Eintrag ins Grundbuch deren Eigentümer wird.
Jede Eintragung im Grundbuch müssen die Eigentümer – gemäss dem Antragsprinzip – schriftlich anmelden. Für einen Grundstückskauf wird beispielsweise eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar benötigt.
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Wie detailliert die angefragten Informationen aus dem Grundbuch ausfallen, ist abhängig vom Zweck der Anfrage. Um nur die Neugier zu stillen, reichen teilweise Auskünfte. Für grössere Bauprojekte und wichtige Vertragsabschlüsse empfiehlt sich ein vollständiger Grundbuchauszug, der die Einträge zu einem Grundstück offenlegt. Manche Geschäftspartner – vor allem Amtsstellen – verlangen gar, dass der Grundbucheintrag beglaubigt wird.
Eine teilweise Einsicht ins Grundbuch erhält jede Person unkompliziert und kostenlos. Sie umfasst unter anderem folgende Punkte:
Wer einen erweiterten Einblick beziehungsweise einen kompletten Grundbuchauszug wünscht, muss sein «schutzwürdiges Interesse» beim Grundbuchamt geltend machen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise bei Eigentümern, Personen mit Rechten oder Gläubigern wie Handwerkern vor.
Wer einen Grundbuchauszug wünscht, sollte dem Grundbuchamt die Grundbuchblatt-Nummer, die Adresse und die E-GRID (eidgenössische Grundstücksidentifikation) des Grundstücks angeben. Nur so kann das Grundbuchamt das Grundstück identifizieren.
Je nach Fall ist es möglich, dass das Grundbuchamt zusätzlich um einen Personalausweis oder weitere Auskünfte bittet. Der Entscheid, inwieweit jemand Einblick in die Daten bekommt, bleibt im Ermessen der Beamten.
Die meisten Grundbuchämter sind flexibel: Einen Auszug kann man telefonisch, per E-Mail, Brief oder online bestellen. Innert drei Tagen sollte das Dokument in der Regel per Post eintreffen.
Mündliche Auskünfte erteilt das Grundbuchamt kostenlos. Ein schriftlicher Grundbuchauszug ist kostenpflichtig. Die Gebühren variieren von Kanton zu Kanton. In der Regel bewegen sie sich zwischen 20 und 30 Franken, wobei Zug mit 45 Franken oben ausschwingt. Hinzu kommt meist ein Zuschlag von etwa 20 Franken, wenn man eine Beglaubigung bestellt.
Viele Kantone stellen im Internet einen Grundbuchplan (Plan mit der amtlichen Vermessung, in dem die Grundstücke mit Nummern versehen sind) zur Verfügung, den Eigentümer nutzen können. Ausserdem bieten viele kantonale Grundbuchämter einen Online-Schalter an, über den sich mit wenigen Klicks der passende Grundbuchauszug bestellen lässt.
Für die Schweiz besteht noch kein zentrales Grundbuch – die Zuständigkeit obliegt den Kantonen (der Bund hat die Oberaufsicht). Einige Kantone kommen mit nur einem Grundbuchamt aus, andere unterhalten mehrere regionale oder kommunale Ämter. In sehr vielen Kantonen sind die Notariate und Grundbuchämter vereint. Das hat den Vorteil, dass man einen Sachverhalt bei derselben Amtsstelle eintragen und öffentlich beglaubigen lassen kann.
