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Wohneigentum: Das müssen Konkubinatspaare beachten

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28.01.2021 | 2 Minuten

Kein Trauschein, aber gemeinsames Wohneigentum: Wenn Paare in der Schweiz die Zukunft miteinander planen, sollten sie vor dem Kauf alle wichtigen finanziellen und rechtlichen Aspekte des künftigen Zusammenlebens regeln – damit sie sorglos in die Zukunft blicken können. Wir zeigen, was es dabei zu beachten gilt.

Als Konkubinat wird die Lebensgemeinschaft zweier nicht miteinander verheirateter verschieden- oder gleichgeschlechtlicher Personen bezeichnet. Um als Paar ohne Trauschein Wohneigentum zu erwerben, ist kein gesonderter Konkubinatsvertrag notwendig. Das Gesetz regelt den Kauf von Wohneigentum dieser Paare allerdings nur fragmentarisch, daher empfiehlt es sich, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einige wichtige Punkte selbst zu regeln.

Eigentumsverhältnisse regeln

Generell haben unverheiratete Paare beim Kauf einer Immobilie die Wahl zwischen drei Eigentumsformen. Die Vor- und Nachteile dieser drei Möglichkeiten gilt es sorgfältig abzuwägen, um zu entscheiden, welche die beste Option ist.

Option 1: Alleineigentum

Beim Alleineigentum fungiert lediglich eine Partnerin oder ein Partner als Käufer der Immobilie und wird dementsprechend im Grundbuch als alleinige Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen. In diesem Fall liegen alle Rechte und Pflichten bei dieser Person. Diese kann also ohne Absprache alle Entscheidungen bezüglich des Wohneigentums eigenständig treffen. Der zweite Partner hat hingegen keine Rechte am Objekt. Nimmt man es ganz genau, müssten alleinige Eigentümer mit dem Partner oder der Partnerin sogar einen Mietvertrag abschliessen.

Option 2: Miteigentum

Beim Miteigentum sind beide Konkubinatspartner Eigentümer einer Immobilie und können anteilsmässig im Grundbuch aufgeführt werden. Die Besitzquote kann dabei individuell definiert werden. Die Anteile werden in Form von Bruchteilen angegeben, also zum Beispiel ⅔ zu ⅓. In der Regel entspricht die Aufteilung der finanziellen Beteiligung am Kauf. Bei dieser Eigentumsform kann jeder Partner frei über seinen Anteil verfügen.

Das Miteigentum als Eigentumsform ist zwingend vorgegeben, wenn Hypothekarnehmer sich entscheiden, einen Teil Ihrer Vorsorge in die Finanzierung einzubringen, namentlich aus der zweiten oder dritten Säule, also aus der Pensionskasse oder der privaten Vorsorge. Für einige ist diese Massnahme notwendig, um den für eine Hypothek erforderlichen Anteil an Eigenkapital von 20 Prozent zu erfüllen. Mindestens 10 Prozent müssen hierbei eigene, privat gesparte Mittel sein. Der Rest darf grundsätzlich aus der Pensionskasse stammen. Tätigt zum Beispiel ein Partner einen Vorbezug von Pensionskassenguthaben, muss dies auch im Grundbuch dokumentiert werden.

Option 3: Gesamteigentum

Beim Gesamteigentum kaufen beide Konkubinatspartner gemeinsam die Immobilie. Beide werden als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, im Gegensatz zum Miteigentum allerdings ohne Angabe einer anteiligen Verteilung. Die Immobilie gehört beiden Partnern automatisch zu gleichen Teilen, auch wenn ein Konkubinatspartner mehr Eigenkapital investiert.

Im Gesamteigentum können beide Eigentümer nur im Einvernehmen Entscheidungen bezüglich ihres Wohneigentums treffen, beispielsweise wenn ein Verkauf zur Disposition steht. Der Bezug von Vorsorgegeldern zur Finanzierung ist für ein unverheiratetes Paar beim Gesamteigentum allerdings nicht möglich.

Ein Paar sitzt bei einem Termin in einem Büro gemeinsam mit einem Berater am Tisch, auf dem Tisch steht aufgeklappter Laptop.
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Schuldnerschaft im Konkubinat regeln

Die Aufnahme der Hypothekarschuld gestaltet sich für Konkubinatspaare unabhängig von der gewählten Eigentumsform und den damit einhergehenden Eigentumsverhältnissen. Die Bank akzeptiert bei der Vergabe der Hypothek wahlweise einen Alleinschuldner oder eine Solidarschuldnerschaft. Nehmen beide Partner die Hypothek gemeinsam auf, haften beide solidarisch und unbeschränkt.

Daher ist es ratsam, neben den Eigentumsverhältnissen auch Klarheit über die Aufteilung der Schuldnerschaft zu schaffen. Bringt der eine Partner zum Beispiel 25 Prozent der Mittel ein, haftet jedoch als Hypothekarnehmer zu 50 Prozent, sind im Fall der Fälle Unstimmigkeiten zu erwarten. Daher empfiehlt es sich in einem solchen Fall möglicherweise, dass die Partner die unterschiedlichen Eigenkapitalanteile ausgleichen, beispielsweise mithilfe eines privaten Darlehensvertrags.

Sicherheitsnetz für Paare ohne Trauschein: der Konkubinatsvertrag

Im Zivilgesetzbuch (ZGB) sind zwar zahlreiche Bestimmungen zur Ehe enthalten, zu Rechten und Pflichten im Konkubinat finden sich hier aber so gut wie keine Regeln. Daher sollte jedes Paar selbst Verbindlichkeit schaffen, indem es von einem Experten einen Konkubinatsvertrag aufsetzen lässt. Der Vertrag sollte schriftlich erstellt und von beiden Partnern unterzeichnet werden. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht Vorschrift. In dieser Vereinbarung sollten alle wesentlichen Fragen rund um Eigenheim und Hypothek aufgenommen werden, um im Fall der Fälle auf verbindliche Abmachungen zurückgreifen zu können. Wichtig sind vor allem die folgenden Punkte:

  • Eigentum: Hier geht es um die genaue Aufteilung des Besitzes, insbesondere die Eigentumsform, Quoten und Stimmrechte beider Partner sowie Herkunft des eingebrachten Kapitals.
  • Kosten: Vereinbarung über die Verteilung aller laufenden Ausgaben wie Zinsen, Nebenkosten, Unterhalt, Renovationen etc. – zu gleichen Teilen oder nach Einkünften.
  • Trennung: Wie werden Wohneigentum und Vermögenswerte im Falle einer Trennung aufgeteilt? Zu welchen Bedingungen kann einer der Partner das Wohneigentum übernehmen?
  • Testament: Für das Konkubinat gibt es keine Regelung im gesetzlichen Erbrecht. Daher sollte man neben dem Konkubinatsvertrag auch ein Testament verfassen. Die Verfügung regelt die Erbteile unter Berücksichtigung aller Pflichtteile weiterer Erben (Eltern, Kinder). Regelungen mit weiteren Erben kann man in einem zusätzlichen Erbvertrag festlegen.
  • Todesfall: Neben dem Testament können sich Konkubinatspaare mit einer Todesfallrisikopolice absichern. Damit decken sie die finanziellen Risiken des hinterbliebenen Partners ab. Die Versicherungssumme sollte man so ansetzen, dass dieser das Eigenheim auch weiterhin finanziell tragen kann.

Fazit: am besten mit professioneller Beratung

Bei aller Freude und allen Glücksgefühlen, die im Vorfeld des Kaufs von Wohneigentum mitschwingen – die Finanzierung und Eigentumsverhältnisse müssen seriös geplant werden. Gerade unverheiratete Paare laufen sonst Gefahr, unangenehme Überraschungen zu erleben, weil die gesetzlichen Regelungen für Konkubinatspaare sehr lückenhaft gestaltet sind. Um später keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, sollte man bei Regelungen von solch grosser Tragweite die Ausarbeitung auf jeden Fall einem Fachmann überlassen.


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