Propriété: ce qu’il faut garder en tête | key4.ch

Propriété: ce à quoi les concubins doivent prêter attention

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28.01.2021 | 2 minutes

Pas d’acte de mariage, mais une propriété commune: en Suisse, lorsque les couples planifient leur avenir ensemble, ils doivent régler tous les aspects financiers et juridiques importants de leur future cohabitation avant d’acheter – afin de pouvoir envisager sereinement l’avenir. Nous vous présentons ce que vous devez garder à l’esprit.

Le concubinage est la cohabitation de deux personnes qui ne sont pas mariées, de sexe différent ou de même sexe. Un contrat de concubinage spécial n’est pas nécessaire pour acquérir une propriété en tant que couple sans acte de mariage. Toutefois, la loi ne réglemente l’achat de propriétés par ces couples que de manière fragmentaire, il est donc conseillé de régler vous-même certains points importants avant de signer le contrat de vente.

Régler les rapports de propriété

En général, les couples non mariés ont le choix entre trois formes de propriété lorsqu’ils achètent un bien immobilier. Les avantages et les inconvénients de ces trois options doivent être soigneusement pesés avant de choisir la meilleure option.

Option 1: propriété exclusive

Avec la propriété exclusive, un seul partenaire agit en tant qu’acheteur du bien immobilier et est donc inscrit au registre foncier en tant que propriétaire unique. Dans ce cas précis, tous les droits et obligations incombent à cette personne. Cela signifie que cette dernière peut prendre toutes les décisions concernant la propriété de manière indépendante, sans aucune consultation. Le deuxième partenaire, en revanche, n’a aucun droit sur l’objet. Si l’on prend cela très au sérieux, les propriétaires uniques doivent même signer un contrat de location avec leur partenaire.

Option 2: copropriété

Dans le cas de la copropriété, les concubins sont propriétaires d’un bien immobilier et peuvent être inscrits au prorata dans le registre foncier. La quote-part de possession peut être définie individuellement. Les parts sont données sous forme de fractions, par exemple ⅔ à ⅓. En règle générale, la division correspond à la participation financière à l’achat. Avec cette forme de propriété, chaque partenaire peut disposer librement de sa part.

La copropriété en tant que forme de propriété est obligatoire si les emprunteurs hypothécaires décident de contribuer au financement d’une partie de leur prévoyance, à savoir du deuxième ou du troisième pilier, c’est-à-dire de la caisse de pension ou de la prévoyance privée. Pour certains, cette mesure est nécessaire pour respecter l’obligation de 20% de fonds propres pour un prêt hypothécaire. Au moins 10% doivent être des fonds propres, épargnés de manière privée. Le reste peut, en principe, provenir de la caisse de pension. Si, par exemple, l’un des partenaires effectue un retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension, cela doit également être documenté dans le registre foncier.

Option 3: propriété commune

Dans le cas d’une propriété commune, les concubins achètent ensemble le bien immobilier. Tous deux sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires, contrairement à la copropriété, sans toutefois préciser une répartition proportionnelle. Le bien immobilier appartient automatiquement aux deux partenaires à parts égales, même si l’un des concubins investit plus de fonds propres que l’autre.

En cas de copropriété, les deux propriétaires ne peuvent prendre des décisions concernant leur propriété que d’un commun accord, par exemple si une vente est en cours de discussion. Toutefois, il n’est pas possible pour un couple non marié de faire appel à des avoirs de prévoyance à des fins de financement dans le cas d’une copropriété.

Un couple est assis à une table avec un conseiller lors d’un rendez-vous dans un bureau, un ordinateur portable est ouvert.
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Régler la responsabilité des débiteurs en cas de concubinage

Pour les concubins, la dette hypothécaire est contractée indépendamment de la forme de propriété choisie et des rapports de propriété associés. Lors de l’octroi de l’hypothèque, la banque accepte soit un débiteur unique, soit des débiteurs solidaires. Si les deux partenaires contractent l’hypothèque conjointement, ils sont tous deux responsables de manière conjointe et illimitée.

Il est donc conseillé de clarifier la répartition de la responsabilité des débiteurs en plus des rapports de propriété. Par exemple, si un partenaire apporte 25% des fonds, mais est responsable en tant que preneur d’hypothèque à 50%, il faut s’attendre à des divergences si le pire devait arriver. Dans ce cas précis, il peut donc être souhaitable que les partenaires équilibrent les différentes parts de capital propre, par exemple au moyen d’un contrat de prêt privé.

Filet de sécurité pour les couples non mariés: le contrat de concubinage

Bien que le Code civil (CC) contienne de nombreuses dispositions sur le mariage, il n’existe pratiquement aucune règle sur les droits et les obligations en matière de concubinage. Chaque couple devrait donc s’engager en demandant à un expert de rédiger un contrat de concubinage. Le contrat doit être établi par écrit et signé par les deux partenaires. Une authentification notariale n’est pas nécessaire. Dans cet accord, toutes les questions essentielles concernant le logement et l’hypothèque doivent être incluses afin de pouvoir recourir, si nécessaire, à des accords contraignants. Les points suivants sont particulièrement importants:

  • Propriété: il s’agit ici de la répartition exacte de la propriété, en particulier la forme de propriété, les quotes-parts et les droits de vote des deux partenaires ainsi que l’origine du capital apporté.
  • Coûts: accord sur la répartition de toutes les dépenses courantes telles que les intérêts, les frais annexes exclus, l’entretien, les rénovations, etc. – à parts égales ou en fonction des revenus.
  • Séparation: comment la propriété et les actifs sont-ils répartis en cas de séparation? Dans quelles conditions l’un des partenaires peut-il reprendre la propriété?
  • Testament: le droit successoral ne prévoit pas de dispositions relatives au concubinage. Par conséquent, en plus du contrat de concubinage, vous devez également rédiger un testament. La décision régit les parts héréditaires, en tenant compte de toutes les autres réserves héréditaires (parents, enfants). Les dispositions relatives aux autres héritiers peuvent être fixées dans un contrat d’héritage supplémentaire.
  • Décès: en plus d’un testament, les couples en concubinage peuvent se protéger grâce à une police risque-décès. Cette dernière couvre les risques financiers du partenaire survivant. La somme assurée doit être fixée de manière à ce qu’il puisse continuer à soutenir financièrement la propriété.

Conclusion: faites appel à un professionnel

Malgré toute la joie et le bonheur que procure l’achat d’un bien, les modalités de financement et de propriété doivent être sérieusement planifiées. Sinon, les couples non mariés, en particulier, risquent d’avoir de mauvaises surprises, car les dispositions légales relatives aux couples en concubinage sont très incomplètes. Afin d’éviter des écueils par la suite, il est recommandé de laisser à un expert le soin de rédiger des règlements d’une telle portée.


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