Probabilmente, sentendo il termine «registro fondiario», alcuni pensano a un enorme libro rilegato in pelle. In realtà, non esiste un registro fondiario centralizzato. Sono piuttosto i vari uffici del registro fondiario dei singoli Cantoni ad essere competenti. Nella maggior parte dei casi, il loro registro fondiario è un registro digitale che viene costantemente aggiornato: per ciascuno dei quattro milioni di terreni in Svizzera esiste una pagina del registro fondiario. Si tratta di un documento che definisce la struttura della proprietà e i diritti sul terreno. Ad esempio, fornisce informazioni in merito a se e quando i proprietari hanno stipulato un’ipoteca o dato in pegno il loro terreno.
Anche se la maggior parte delle persone non ha mai consultato il registro fondiario, si applica il «principio dell’essere pubblico»: chiunque sia interessato può informarsi presso l’ufficio del registro fondiario sui dati chiave più importanti di un terreno. In particolare, questi dati includono la descrizione del terreno (ad esempio: le dimensioni), i proprietari, la data di acquisizione, le forme di proprietà (ad esempio: proprietà per piani), nonché le servitù (diritti d’uso come il diritto di abitazione e il diritto di passaggio) e gli oneri fondiari (ad esempio: obbligo di fornire acqua).
Per questo motivo, la legge presuppone che tutte le parti che negoziano su un terreno siano informate di tali iscrizioni nel registro fondiario. In caso di controversie legali, quindi, nessuno può affermare di non essere stato a conoscenza dei fatti. Il registro fondiario ha sempre ragione: fa fede quanto vi è scritto. E queste informazioni dovrebbero essere note a tutti.
La «forza giuridica positiva», come gli avvocati chiamano questo principio, garantisce la sicurezza legale: chiunque acquisisca una proprietà abitativa basandosi su un’iscrizione nel registro fondiario non ha bisogno di ulteriori chiarimenti sulla situazione della proprietà.
Tuttavia, il registro fondiario ha anche un rovescio della medaglia: la «forza giuridica negativa». Il diritto di amministrare un terreno sussiste solo se questo è iscritto come tale nel registro fondiario. Da questo principio di iscrizione ne deriva anche il fatto che l’acquirente di un immobile diventa proprietario solamente tramite l’iscrizione nel registro fondiario.
Ogni iscrizione nel registro fondiario deve essere registrata per iscritto dai proprietari – dopo aver effettuato la relativa richiesta. Ad esempio, l’acquisto di un terreno richiede l’autenticazione pubblica da parte di un notaio.
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Il grado di dettaglio delle informazioni richieste dal registro fondiario dipende dallo scopo della richiesta. Per «soddisfare la curiosità», a volte sono sufficienti informazioni parziali. Per i grandi progetti di costruzione e per la stipulazione di importanti contratti è consigliabile ottenere un estratto completo del registro fondiario, che riporta le iscrizioni di un terreno. Alcuni partner commerciali – soprattutto le autorità pubbliche – richiedono addirittura che l’iscrizione nel registro fondiario sia autenticata.
Chiunque può effettuare una consultazione parziale del registro fondiario in modo semplice e gratuito. Si possono consultare, tra l’altro, i seguenti punti:
Chi desidera avere una visione più dettagliata o un estratto completo del registro fondiario deve far valere il proprio «interesse legittimo» presso l’ufficio del registro fondiario. Un tale interesse sussiste, ad esempio, tra proprietari, persone con diritti o creditori, nonché tra artigiani.
Chi desidera ottenere un estratto del registro fondiario deve fornire all’ufficio del registro fondiario il numero di pagina del registro fondiario, l’indirizzo e l’E-GRID (identificazione federale dei fondi) del terreno. Solo in questo modo l’ufficio del registro fondiario può identificare il terreno in questione.
A seconda dei casi, è possibile che l’ufficio del registro fondiario richieda anche un documento d’identità o ulteriori informazioni. La decisione sulla modalità con cui qualcuno può accedere ai dati resta a discrezione dei funzionari.
La maggior parte degli uffici del registro fondiario sono flessibili: è possibile ordinare un estratto per telefono, tramite e-mail, lettera oppure online. Normalmente, il documento arriva per posta entro tre giorni.
L’ufficio del registro fondiario trasmette gratuitamente informazioni orali. Un estratto scritto del registro fondiario è a pagamento. Il costo varia da Cantone a Cantone. Di norma si aggira tra i 20 e i 30 franchi, ad eccezione di Zugo che prevede un costo di 45 franchi. Inoltre, se si ordina un’autenticazione, si applica solitamente un supplemento di circa 20 franchi.
Molti Cantoni mettono a disposizione su Internet un piano del registro fondiario (piano con la misurazione ufficiale in cui i terreni sono numerati) che i proprietari possono utilizzare. Inoltre, molti uffici cantonali del registro fondiario offrono uno sportello online dove è possibile ordinare l’estratto del registro fondiario con pochi clic.
La Svizzera non dispone ancora di un registro fondiario centralizzato – la competenza è dei Cantoni (la Confederazione ha l’alta vigilanza). Alcuni Cantoni gestiscono un solo registro fondiario, altri hanno diversi uffici regionali o comunali. In molti Cantoni, gli uffici notarili e del registro fondiario sono riuniti, presentando così il vantaggio secondo cui una questione può essere registrata e autenticata presso lo stesso ufficio.
