Comprare casa: 12 passi | key4.ch

12 passi per avere una casa propria

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19.10.2021 | 3 minuti

Chiunque desideri avere una casa o un appartamento di proprietà ha due compiti davanti a sé: da un lato, si deve trovare l’immobile giusto, e dall’altro, bisogna provvedere al finanziamento. Di seguito sono illustrati tutti i passi essenziali da compiere per realizzare il sogno di un immobile di proprietà.

1° passo: definire il quadro finanziario

Come primo passo bisogna chiarire: «cosa posso permettermi?» Per farlo, si devono tenere presenti due parametri: sostenibilità e anticipo. La sostenibilità indica il rapporto tra i costi di finanziamento (interessi ipotecari, ammortamento, spese di manutenzione e costi accessori, ecc.) e il reddito lordo. I costi di finanziamento non devono superare un terzo del reddito lordo perché la proprietà sia considerata sostenibile. Scoprite qual è il vostro quadro finanziario nel calcolatore di sostenibilità key4.

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Inoltre bisogna chiarire la questione dell’anticipo: nel caso di un’abitazione di proprietà residenziale ad uso proprio, si può finanziare tramite ipoteca al massimo l’80% del valore dell’immobile. Il restante 20% deve essere finanziato con mezzi propri. Il capitale proprio comprende i risparmi, il capitale della previdenza professionale e privata (2° e 3° pilastro) e, se presente, un’eredità anticipata o una donazione. Ma attenzione: almeno il 10% deve essere finanziato con mezzi propri non provenienti dalla vostra previdenza professionale.

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2° passo: ottenere un certificato di finanziamento

Un certificato di finanziamento è una valutazione non vincolante della situazione finanziaria della parte acquirente. Attesta se un finanziatore di ipoteche considera possibile in linea di principio il finanziamento di una proprietà desiderata in base al reddito, al patrimonio e ad altri fattori finanziari. Se disponete di un certificato di finanziamento pronto da esibire, potete dimostrare all’agente immobiliare e al venditore che non solo siete interessati ma anche solvibili. L’attestato aiuta anche l’acquirente a orientarsi sul tipo di immobili accessibili in base alla situazione finanziaria personale. Ciò consente una ricerca più mirata.

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3° passo: cercare un immobile

Può volerci un po’ di tempo per trovare l’immobile giusto. Non è possibile dare una risposta generalizzata alla domanda sui tempi necessari per la ricerca della casa, poiché dipende da diversi fattori: esiste un profilo di requisiti chiaramente definito? Quanto è difficile soddisfarlo? Si usano più fonti per trovare l’immobile giusto?

Di solito aiuta fare una lista in cui riassumere e stabilire la priorità delle proprie esigenze personali. Dovrebbe trattarsi di una casa per una famiglia giovane che sta per allargarsi? O di una residenza per anziani senza barriere architettoniche? È importante avere un giardino grande, una breve distanza dal lavoro o la vicinanza al resto della famiglia? Deve essere una casa a graticcio, un bungalow o una casa su progetto architettonico? Si preferisce un ambiente urbano o una zona rurale? Con una tale lista, si ottiene un profilo di requisiti indicativo da poter usare, ad esempio, per il colloquio con l’agente immobiliare.

Oltre alle agenzie immobiliari regionali, tra le fonti di ricerca collaudate figurano i portali immobiliari su Internet, gli annunci su quotidiani e riviste settimanali e il passaparola. Le informazioni sulle prossime aste immobiliari sono reperibili nel Foglio ufficiale cantonale, nel Foglio ufficiale svizzero di commercio (FUSC) e sui siti web dell’ufficio fallimentare o esecutivo competente.

Leggete qui i 5 fattori più importanti nella ricerca di un immobile

Una coppia è seduta su un divano e guarda un tablet.
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4° passo: organizzare e preparare gli appuntamenti per le visite

Una volta identificati gli immobili interessanti, il passo successivo è quello di organizzare gli appuntamenti per visitarli. In nessun caso si dovrebbe andare a questi appuntamenti impreparati ed è meglio annotare in anticipo le domande importanti per non dimenticare nulla. È meglio chiarire prima con l’agente immobiliare o il venditore che lui o lei dovrà fornire un’esposizione completa con tutte le planimetrie e i documenti pertinenti.

Un consiglio: l’appuntamento dovrebbe avvenire alla luce del giorno, perché lo stato del tetto e della facciata, per esempio, è difficile da valutare al tramonto o di sera. Nel migliore dei casi, comunque, si dovrebbe visitare la proprietà più volte in momenti diversi; questo perché non solo le condizioni di luce cambiano, ma anche il livello di rumorosità, per esempio, dipende dall’ora del giorno (per esempio il traffico dei pendolari).

Ancora prima della visita vera e propria, dovreste anche chiarire se le infrastrutture presenti sono adatte alla vostra vita. Conviene anche dare un’occhiata da vicino al quartiere prima dell’appuntamento. Questo vi dà una prima idea dei dintorni e della posizione della proprietà.

5° passo: effettuare una visitan

Quando si visita una casa, la sfida sta nel dover stare attenti a diverse cose allo stesso tempo: atmosfera, disposizione delle stanze, arredamento, ma anche eventuali danni o necessità di ristrutturazione. Anche la cantina e il sottotetto dovrebbero essere ispezionati. In particolare, è opportuno prestare attenzione alle condizioni degli impianti di riscaldamento e di acqua potabile, alle finestre, alle porte e alla facciata, nonché chiedere informazioni sulle ristrutturazioni già effettuate.

Le spese accessorie aiutano a valutare la condizione energetica della casa fin dall’inizio: da un cattivo isolamento sul tetto o nel seminterrato, come pure da un sistema di riscaldamento obsoleto, possono derivare costi di ristrutturazione elevati. Durante la visita è meglio essere accompagnati da un esperto, per esempio un geometra, per poter valutare le condizioni.

6° passo: stabilire il valore dell’immobile

Se l’acquisto della proprietà sta per concretizzarsi, si arriva ben presto alla domanda: la proprietà vale il prezzo? È qui che una valutazione professionale dell’immobile fa chiarezza per tutte le parti coinvolte: con una valutazione immobiliare, la casa o l’appartamento viene esaminata secondo criteri oggettivi al fine di stabilire adeguatamente il valore di mercato della proprietà.

Una valutazione online della proprietà è un modo conveniente per calcolare il valore delle case unifamiliari private e degli appartamenti in condominio. In questo modo si confronta l’immobile desiderato con migliaia di proprietà nella regione, determinando un prezzo medio. Si valutano criteri come la macro ubicazione (regione, comune, collegamenti di trasporto, ecc.) e la micro ubicazione (scuole, tipo di strada, orientamento della casa, vicinanza di negozi, ecc.).

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Oltre ai metodi edonici menzionati sopra, generalmente utilizzati nelle stime immobiliari online, esistono altri metodi di valutazione immobiliare.

Per saperne di più sui diversi metodi di valutazione immobiliare, cliccate qui

7° passo: chiarire il finanziamento

Avete trovato la casa dei vostri sogni? Con il calcolatore di ipoteche di key4, potete trovare le condizioni giuste e ricevere immediatamente un’offerta gratuita e non vincolante. Una volta trovata l’offerta giusta, tutti i passi successivi sulla via del finanziamento dell’ipoteca si possono compiere comodamente online qui.

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Sarebbe meglio mettere già a disposizione del finanziatore di ipoteche un dossier completo della proprietà, compreso un estratto del registro fondiario, planimetrie, classificazione energetica e foto. In questo modo, il finanziatore può già determinare il Vvalore di mercato dell’immobile in vista del finanziamento. Questa valutazione può anche essere molto utile per una prossima negoziazione, qualora vi sia una grande differenza tra la stima della banca e il prezzo del finanziatore. Oltre ai documenti relativi all’immobile in questione, è anche necessario compilare il dossier relativo al richiedente e alla sua situazione finanziaria: estratto del registro delle esecuzioni, contratti di leasing e altri documenti.

Qui trovate una panoramica dei documenti da presentare per la verifica del credito.

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Una mano femminile tiene aperto un libretto; sullo sfondo una scrivania con materiale da ufficio come un computer portatile e una calcolatrice.
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8° passo: trattare sul prezzo

Per trattare sul prezzo servono valide argomentazioni. Per esempio, se la casa è in vendita già da tempo, i presupposti per trattare entro limiti ragionevoli sono abbastanza buoni. Fondamentalmente, però, le trattative sui prezzi esigono tatto e sensibilità. Infine, i venditori sono spesso in una posizione migliore a causa della situazione del mercato immobiliare. Nel peggiore dei casi, potrebbe essere un’altra parte interessata ad aggiudicarsi alla fine la casa dei vostri sogni.

Le migliori argomentazioni per ottenere una riduzione del prezzo sono fornite dal valore di mercato dell’immobile. Se da una stima immobiliare risulta un valore inferiore al prezzo di vendita, c’è una ragione sufficiente per negoziare. Anche i difetti strutturali, come pure le esigenze di rinnovamento o ristrutturazione possono essere utili per trattare sul prezzo. Più accurato è l’elenco, meglio è: tubi di piombo che devono essere sostituiti, una soffitta senza isolamento, una cantina umida, ecc.

Un caso speciale di negoziazione dei prezzi è procedura di gara. In questo caso, dopo la visita, i potenziali acquirenti presentano le loro offerte in diverse tornate, come in un’asta.

Potete trovare maggiori informazioni sulla procedura di gara in questo articolo

9° passo: redigere il contratto di prenotazione e acquisto

Prima dell’acquisto effettivo della casa, il venditore e l’acquirente stipulano spesso un contratto di prenotazione. Questo può essere molto conciso e comprende la designazione dell’immobile, il prezzo di acquisto concordato, la ripartizione dei costi dell’ufficio del registro fondiario, la data stabilita per la consegna e l’importo dell’eventuale acconto, compresa la disposizione per l’eventualità che una delle due parti receda dal contratto. Sulla base di questo contratto di prenotazione, verrà poi redatto il contratto d’acquisto definitivo. Il contratto d’acquisto di un immobile deve essere sempre autenticato da un notaio. Il venditore o l’agente immobiliare trasmette al notaio tutte le informazioni rilevanti sulla proprietà e sugli accordi personali. Quest’ultimo redige poi una bozza del contratto d’acquisto, il cosiddetto contratto preliminare. Entrambe le parti ne ricevono quindi una copia a scopo di verifica.

Entrambe le parti hanno di solito circa due settimane per verificare il contratto d’acquisto. Durante questo periodo è consigliabile far esaminare il contratto da un avvocato. Se non si richiede più alcuna modifica, il passo successivo è la firma del contratto con il notaio.

10° passo: appuntamento dal notaio e trasferimento di proprietà

All’appuntamento per la stipula dell’atto presso lo studio notarile, sono sempre presenti (tutti) i venditori, gli acquirenti (o i loro rappresentanti autorizzati) e un notaio. Tutti i presenti ricevono una copia del contratto in visione, che il notaio legge poi ad alta voce. Ora è possibile porre le domande finali e, se necessario, si possono aggiungere eventuali integrazioni. Infine, il contratto d’acquisto viene firmato da entrambe le parti contraenti e dal notaio. Questo atto sigilla la compravendita e l’acquirente è tenuto a pagare il prezzo d’acquisto.

Dal punto di vista giuridico, il trasferimento della proprietà e l’autenticazione del contratto d’acquisto sono due processi distinti. A seconda di come ciò viene regolato dagli uffici notarili e dal registro fondiario del rispettivo Cantone, il proprietario dell’immobile cambia immediatamente dopo l’autenticazione. Tuttavia, accade spesso che l’autenticazione del contratto d’acquisto e l’effettivo trasferimento della proprietà si discostino ulteriormente nel tempo.

11° passo: pagare il prezzo d’acquisto ed effettuare una registrazione nel registro fondiario

Dopo il trasferimento di proprietà, l’acquirente riceve una richiesta scritta dal notaio per pagare il prezzo d’acquisto. In questo modo si autorizza il pagamento dell’ipoteca da parte del finanziatore.

Affinché il finanziatore possa pagare l’ipoteca, devono essere soddisfatte diverse condizioni:

  • l’acquirente ha scelto un’ipoteca adeguata e ha firmato il contratto ipotecario del finanziatore;
  • la parte acquirente ha versato il capitale proprio e le garanzie necessarie (cartelle ipotecarie, pegni) sono disponibili;
  • il contratto d’acquisto è stato autenticato.

Inoltre, il finanziatore dell’ipoteca è iscritto come creditore nel registro fondiario della nuova proprietà. Una volta che il venditore ha confermato la ricezione del pagamento, il notaio provvede a modificare l’iscrizione nel registro fondiario e il processo d’acquisto è completo.

12° passo: consegna e trasloco

L’ultimo atto è l’appuntamento per la consegna dell’immobile. In questa occasione vengono consegnate anche le chiavi. I pagamenti già effettuati, come l’olio per riscaldamento, il certificato di assicurazione dell’immobile o le spese per il settore pubblico, devono essere conteggiati alla data di consegna. Il certificato di assicurazione dell’immobile offre un altro spunto interessante: vale la pena non solo di pianificare il trasloco in anticipo, ma anche di controllare la copertura assicurativa per la nuova abitazione di proprietà.

Qui troverete una panoramica delle assicurazioni adatte dopo l’acquisto di una casa



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