Acheter une maison: 12 étapes | key4.ch

12 étapes vers sa propre maison

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19.10.2021 | 3 minutes

Toute personne désireuse de devenir propriétaire de sa maison ou de son appartement a deux tâches à accomplir: d’une part, il faut trouver le bien adapté, et de l’autre, il faut organiser le financement. Découvrez dans ce qui suit, les étapes essentielles sur le chemin de la propriété de vos rêves.

Étape 1: déterminer le cadre financier

La première étape consiste à clarifier: «Que puis-je me permettre?» À cette fin, deux critères sont pris en compte: la capacité financière et le nantissement . La capacité financière indique le rapport entre les coûts de financement (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d’entretien et frais annexes, etc.) et le revenu brut. Pour que le bien soit considéré comme abordable, les coûts de financement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Découvrez votre cadre financier grâce au calculateur de capacité financière key4.

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En outre, la question du nantissement doit être clarifiée: dans le cas d’un logement occupé par son propriétaire, un maximum de 80% de la valeur du bien peut être financé par une hypothèque. Les 20% restants doivent être financés par des fonds propres. Les fonds propres comprennent l’épargne, les capitaux de la prévoyance professionnelle et privée (2e et 3e piliers) et, le cas échéant, un héritage anticipé ou une donation. Ce qu’il faut prendre en considération: au moins 10% doivent être financés par des fonds propres qui ne proviennent pas de votre prévoyance professionnelle.

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Étape 2: obtenir le certificat de financement

Un certificat de financement est une évaluation non contraignante de la situation financière de la partie acheteuse. Il indique si un fournisseur d’hypothèques considère que le financement d’un bien immobilier souhaité est en principe possible sur la base des revenus, du patrimoine et d’autres facteurs financiers. Avoir un certificat de financement à sa disposition lors de la visite permet de montrer à l’agent immobilier et au vendeur que l’on est non seulement intéressé mais aussi solvable. L’accord aide également l’acheteur à s’orienter pour savoir quels sont les objets que le cadre financier personnel permet d’envisager. Cela permet une recherche plus ciblée.

Vous pouvez facilement demander un certificat de financement en ligne ici

Étape 3: recherche du bien immobilier

Trouver le bien immobilier adapté peut prendre un certain temps. Il n’existe pas de réponse générale à la question de savoir combien de temps prendra la recherche d’un logement, car la durée dépend de plusieurs facteurs: existe-t-il un profil d’exigences clairement défini? Celui-ci est-il difficile à remplir? Plusieurs sources sont-elles utilisées pour trouver le bien adapté?

Il est généralement utile de dresser une liste dans laquelle on rassemble et on hiérarchise ses besoins personnels. S’agit-il d’une maison pour une jeune famille en pleine croissance? Ou d’une résidence pour personnes âgées sans obstacles? Un grand jardin, peu de trajet pour se rendre au travail ou la proximité du reste de la famille sont-ils importants? Doit-il s’agir d’une maison à colombages, d’un pavillon ou d’une maison d’architecte? Préfère-t-on un environnement urbain ou des zones rurales? Une telle liste permet de disposer d’un profil d’exigences pertinent que l’on peut utiliser, par exemple, pour l’entretien avec l’agent immobilier.

Outre les agences immobilières régionales, les portails immobiliers sur Internet, les annonces dans les quotidiens et les hebdomadaires, ainsi que le bouche-à-oreille, constituent des sources de recherche éprouvées. Les informations sur les ventes forcées à venir peuvent être trouvées dans le journal officiel cantonal, la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et sur les sites Internet de l’office des faillites ou de l’office des poursuites compétent.

Découvrez ici les 5 facteurs les plus importants lors de la recherche d’un bien immobilier

Un couple est assis sur un canapé et regarde une tablette.
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Étape 4: organiser et préparer les visites

Une fois que les biens intéressants ont été identifiés, l’étape suivante consiste à organiser les visites. Il ne faut en aucun cas se rendre à ces rendez-vous sans être préparé et il faut noter au préalable les questions importantes pour ne rien oublier. Il est préférable de demander à l’avance à l’agent immobilier ou au vendeur qu’il fournisse un exposé complet avec tous les plans et documents pertinents.

Un conseil: le rendez-vous lui-même doit avoir lieu à la lumière du jour, car l’état du toit et de la façade, par exemple, est difficile à évaluer au crépuscule ou en soirée. L’idéal est de visiter le bien immobilier plusieurs fois à des moments différents, car non seulement les conditions d’éclairage changent, mais aussi le niveau de bruit, par exemple, qui dépend de l’heure de la journée (p. ex. le trafic pendulaire).

Avant même la visite proprement dite, il convient également de vérifier si l’infrastructure existante convient à sa vie personnelle. Il faut également examiner de près le quartier avant le rendez-vous. Cela permet de se faire une idée des environs et de l’emplacement de la propriété à l’avance.

Étape 5: effectuer une visite

Lors d’une visite de maison, il faut faire attention à plusieurs choses en même temps: l’atmosphère, la disposition des pièces, l’équipement, mais aussi les éventuels dommages ou les besoins de rénovation. La cave et le grenier doivent également être visités. Il convient d’accorder une attention particulière à l’état des installations de chauffage et d’eau potable, des fenêtres, des portes et de la façade, et d’obtenir des informations sur les rénovations qui ont déjà été effectuées.

Les frais annexes permettent d’évaluer l’état énergétique de la maison à un stade précoce: une mauvaise isolation du toit ou du sous-sol, un système de chauffage obsolète, tous ces facteurs engendrent des coûts de rénovation élevés. Il est préférable d’être accompagné d’un expert lors de la visite, par exemple un géomètre, afin de pouvoir évaluer l’état.

Étape 6: déterminer la valeur du bien

Si l’achat du bien immobilier se concrétise, la question se pose rapidement de savoir s’il vaut son prix. Une évaluation professionnelle du bien immobilier permet de clarifier la situation pour toutes les parties concernées: dans le cadre d’une évaluation immobilière, la maison ou l’appartement est examiné selon des critères objectifs afin d’établir de manière adéquate la valeur marchande de la propriété.

Une évaluation immobilière en ligne est un moyen pratique de calculer la valeur des maisons individuelles et des appartements. Elle compare le bien souhaité avec des milliers de biens dans la région et détermine ainsi un prix moyen. Des critères tels que la macro-localisation (région, commune, desserte, etc.) et la micro-localisation (écoles, type de rue, orientation de la maison, commerces, etc.).

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Outre les méthodes hédoniques mentionnées ci-dessus, généralement utilisées dans les évaluations de biens en ligne, il existe d’autres méthodes d’évaluation immobilière.

Pour en savoir plus sur les différentes méthodes d’évaluation immobilière, cliquez ici

Étape 7: clarifier le financement

Vous avez trouvé la propriété de vos rêves? Le calculateur d’hypothèques de key4 permet de trouver les bonnes conditions – et propose immédiatement une offre gratuite et sans engagement. Une fois la bonne hypothèque trouvée, toutes les autres étapes du financement peuvent être effectuées en ligne ici.

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Il est préférable de fournir au fournisseur hypothécaire un dossier complet sur le bien, comprenant un extrait du registre foncier, des plans, une évaluation énergétique et des photos. De cette manière, il peut déjà déterminer la valeur marchande du bien immobilier par rapport au financement. Cette évaluation peut également être très utile pour une négociation à venir s’il existe un écart important entre l’évaluation de la banque et le prix du fournisseur. Outre les documents relatifs au bien en question, il est également nécessaire de constituer le dossier et de connaître la situation financière du demandeur – extrait du registre des poursuites, contrats de leasing et autres documents.

Vous trouverez ici un aperçu des documents à soumettre pour la vérification de la solvabilité.

Maison ou appartement,

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Une femme tient un cahier ouvert entre ses mains, à l’arrière-plan un bureau avec des accessoires de bureau tels qu’un ordinateur portable et une calculatrice.
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Étape 8: négocier le prix

Pour négocier le prix, de bons arguments sont nécessaires. Par exemple, si la maison est en vente depuis un certain temps, les conditions pour négocier dans un cadre raisonnable sont assez bonnes. De manière générale, cependant, les négociations de prix exigent du tact. Les vendeurs sont en effet souvent dans une meilleure position en raison de la situation sur le marché de l’immobilier. Dans le pire des cas, une autre partie intéressée finit par remporter l’offre pour la maison de vos rêves.

Les meilleurs arguments en faveur d’une réduction du prix sont fournis par la valeur vénale du bien. Si une évaluation du bien immobilier détermine une valeur inférieure au prix de vente, c’est une raison suffisante pour négocier. Les défauts structurels, les besoins de rénovation ou d’assainissement peuvent également être utiles pour négocier le prix. Plus la liste est précise, mieux c’est: des tuyaux en plomb à remplacer, un grenier sans isolation, une cave humide, etc.

Un cas particulier de négociation de prix est l’appel d’offres. Après la visite, des acheteurs potentiels soumettent leurs offres en plusieurs tours d’enchères, comme dans une vente aux enchères.

Vous trouverez plus d’informations sur la procédure d’appel d’offres dans cet article

Étape 9: rédiger le contrat de réservation et de vente

Avant l’achat effectif de la maison, le vendeur et l’acheteur concluent souvent un contrat de réservation. Ce document peut être très concis et comprend la désignation du bien, le prix d’achat convenu, la répartition des frais du registre foncier, la date de transfert et le montant d’un éventuel acompte, y compris la disposition relative dans le cas où l’une des deux parties devait se retirer du contrat. Sur la base de ce contrat de réservation, le contrat de vente définitif est établi. Le contrat de vente d’un bien immobilier doit toujours être notarié. Le vendeur ou l’agent immobilier transmet au notaire toutes les informations pertinentes concernant le bien et les accords personnels. Ce dernier rédige alors une ébauche de contrat de vente, appelée contrat préliminaire. Les deux parties en reçoivent alors un exemplaire pour examen.

Les deux parties disposent généralement d’environ deux semaines pour examiner le contrat de vente. Il est conseillé de faire vérifier le contrat par un avocat pendant cette période. S’il n’y a plus de demandes de modifications, l’étape suivante consiste à signer le contrat devant le notaire.

Étape 10: rendez-vous chez le notaire et transfert de propriété

Lors du rendez-vous d’authentification chez le notaire, (tous) les vendeurs, les acheteurs (ou leurs mandataires) et un notaire sont toujours présents. Toutes les personnes présentes reçoivent une copie du contrat que le notaire lit ensuite à haute voix. Les dernières questions peuvent alors être posées et des compléments peuvent être ajoutés si nécessaire. Pour finir, le contrat de vente est signé par les deux parties contractantes et le notaire. Cela scelle l’achat et l’acheteur est obligé de payer le prix d’achat.

Sur le plan juridique, le transfert de propriété et l’authentification du contrat de vente sont deux procédures différentes. Selon la réglementation des notaires et des registres fonciers du canton concerné, le bien immobilier change de mains immédiatement après l’authentification. Cependant, il arrive souvent que l’authentification du contrat de vente par le notaire et le transfert effectif de propriété aient lieu à des dates différentes.

Étape 11: payer le prix d’achat et procéder à l’inscription au registre foncier

Après le transfert de propriété, l’acheteur reçoit du notaire une demande écrite de paiement du prix d’achat. De cette façon, il donne l’ordre au fournisseur hypothécaire de verser l’hypothèque.

Pour que le fournisseur hypothécaire puisse verser l’hypothèque, plusieurs conditions doivent être remplies:

  • l’acheteur a choisi une hypothèque appropriée et a signé le contrat hypothécaire du fournisseur hypothécaire.
  • La partie acheteuse a versé les fonds propres et les garanties nécessaires (cédules hypothécaires, nantissement) sont disponibles.
  • Le contrat de vente a été authentifié.

En outre, le fournisseur hypothécaire est inscrit comme créancier dans le registre foncier du nouveau bien. Une fois que le vendeur a confirmé la réception du paiement, le notaire fait en sorte que le registre foncier soit modifié et le processus d’achat est terminé.

Étape 12: remise du bien et emménagement

Le dernier acte est le rendez-vous pour la remise du bien. Cela inclut également la remise des clés. Les paiements déjà effectués, tels que le mazout, l’assurance bâtiment ou les redevances aux autorités publiques, doivent être réglés à la date de la remise des clés. En parlant d’assurance bâtiment: il est utile de planifier le déménagement à l’avance, mais aussi de vérifier la couverture d’assurance du nouveau logement en propriété.

Vous trouverez ici un aperçu des assurances appropriées après l’achat d’une maison



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