Immobili: affittare o comprare? | key4.ch

Affittare o comprare un’abitazione: cosa conviene di più?

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23.02.2022 | 6 minuti

Per molte persone l’acquisto di una casa è la cosa più importante, molto spesso per motivi sentimentali: un’abitazione propria offre infatti comodità, autonomia, e sicurezza di pianificazione. Ma quali sono i vantaggi dell’acquisto da una prospettiva razionale e finanziaria?

Rivalutazione dell’immobile

Quello di un immobile è considerato un investimento sicuro. Il mercato immobiliare svizzero è caratterizzato dalla sua costanza. I prezzi degli immobili sono nettamente aumentati negli anni passati e i proprietari hanno tratto beneficio dalla rivalutazione.

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L’acquisto di un immobile batte il piano di risparmio

Attualmente è evidente che i conti di risparmio non generino interessi. Stando alle previsioni di molte esperte e molti esperti, la situazione dovrebbe rimanere invariata nei prossimi anni. Ciò significa che il classico conto di risparmio non genererà più profitti.

Dopotutto, basta guardare le statistiche: supponendo che un conto di risparmio generi lo 0,3% di interessi, ma che l’inflazione sia dell’1%, chi risparmia perde lo 0,7% del suo denaro ogni anno. Per altre forme d’investimento sicure senza rischi incalcolabili, come i depositi a termine, la situazione non è più rosea. Anche titoli sovrani e aziendali generano una rendita solo se producono utili di cambio nell’orizzonte temporale. Per questo motivo attualmente gli immobili rappresentano un investimento sensato.

Un immobile come previdenza per la vecchiaia: la copertura perfetta

In Svizzera, gli immobili figurano da tempo fra gli investimenti preferiti per la previdenza per la vecchiaia, in quanto le rendite AVS e le casse pensioni non bastano per poter mantenere il consueto tenore di vita. Uno degli errori più frequenti riguarda l’ammontare dell’ipoteca in età avanzata. La maggior parte delle persone vuole ridurre al minimo i debiti ipotecari una volta raggiunta una certa età, e l’errore più frequente è quello di non considerare le spese ricorrenti. L’ipoteca deve essere quindi ammortizzata solo in base alla comprovata sostenibilità e tenendo conto del fabbisogno di liquidità.

Anche il secondo pilastro si sta indebolendo, per via dell’aumento del costo della vita e dei tassi d’interesse bassi. Ci si può aspettare che il tasso minimo d’interesse per gli averi della cassa pensione diminuisca. Inoltre, anche il terzo pilastro, la previdenza privata, risente dei tassi d’interesse bassi.

Una donna anziana con i capelli grigi innaffia il giardino della sua casa unifamiliare.
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Acquistare o affittare un immobile: cosa conviene fare?

Con un semplice calcolo è possibile stimare se conviene acquistare piuttosto che affittare dal punto di vista finanziario.

Supponiamo che l’affitto mensile ammonti a 1 500 franchi, quindi a quasi 20 000 franchi l’anno. Supponiamo anche che un appartamento dallo stesso valore costi 500 000 franchi in quanto proprietà per piani. Le linee guida degli istituti finanziari prevedono che il 20% del valore dell’immobile debba essere pagato con mezzi propri, quindi 100 000 franchi. È importante tenere a mente che in tal modo i mezzi propri diventano vincolati, e ciò causa una riduzione dei fondi liquidi. Questo capitale non può pertanto essere utilizzato per altri investimenti volti a generare profitti.

Per i restanti 400 000 franchi viene stipulata un’ipoteca. Con un tasso d’interesse dell’1% i costi degli interessi mensili ammontano a 333 CHF. Inoltre, l’1% del valore dell’immobile deve essere destinato a spese accessorie e di manutenzione, che nel nostro caso equivalgono a 416 franchi. Sommandoli, i costi degli interessi e le spese accessorie e di manutenzione ammontano a 750 franchi.

Inoltre bisogna anche pensare all’ammortamento. Il debito ipotecario deve essere ripagato a due terzi del prezzo d’acquisto dopo 15 anni o, al più tardi, entro la data del pensionamento (la prima data utile). In questo esempio, 371 franchi sono destinati all’ammortamento. Sommando i costi mensili d’acquisto la somma ammonta a 1 121 franchi. Paragonandolo all’affitto, il risparmio mensile è di 379 franchi. Ovviamente si tratta di un calcolo semplificato, ma sufficiente a mostrare la tendenza: i costi ipotecari correnti sono più convenienti di un affitto. Questo calcolo prende in considerazione il periodo attuale; bisogna dunque fare attenzione al fatto che i tassi d’interesse potrebbero subire delle variazioni nel corso del tempo. Specialmente nell’attuale contesto di tassi potrebbero esserci costi d’interesse più alti al momento del rinnovo dell’ipoteca.

Con il calcolatore ipoteche di key4 potrete fare piani in base alle vostre disponibilità, calcolare l’ipoteca mensile e confrontarla con il canone di locazione.

Imposte: obblighi e vantaggi

Le imposte non dovrebbero essere trascurate nel calcolo. Secondo il diritto fiscale svizzero, quando si acquista un immobile si è tenuti al pagamento di diverse tasse, che variano a seconda della situazione individuale. D’altro canto, però, c’è anche la possibilità di richiedere diverse detrazioni.

Imposte da versare

I proprietari di immobili sono tenuti a versare le seguenti imposte.

  • Imposta sul patrimonio
    Il valore fiscale dell’edificio è un fattore determinante per l’imposta sul patrimonio, che viene calcolata in modo diverso a seconda dei Cantoni. I debiti ipotecari vengono detratti.
  • Imposta sul reddito
    Il reddito da locazione o l’affitto di un immobile vengono tassati in quanto redditi. E anche chi vive in un’abitazione di proprietà deve pagare le imposte sul cosiddetto valore locativo. Questo viene stabilito in base alla somma che si potrebbe guadagnare dall’affitto nel libero mercato.
  • Imposta immobiliare
    L’imposta immobiliare viene riscossa insieme all’imposta sul patrimonio e sul capitale, che vengono già applicate alle proprietà. A differenza dell’imposta sul patrimonio, l’imposta immobiliare viene calcolata sulla base del valore lordo dell’edificio, ossia senza detrarre il pegno immobiliare. In alcuni Cantoni, però, questa imposta non viene riscossa.

Detrazioni fiscali

D’altro canto è possibile ottenere le seguenti detrazioni:

  • Tassi ipotecari
    Gli interessi sui debiti vengono detratti al 100% dal reddito imponibile. Ciò vale anche per i tassi ipotecari: all’aumentare degli interessi da pagare, diminuisce il reddito soggetto a imposte.
  • Ammortamento indiretto
    In caso di ammortamento del credito, l’ipoteca viene restituita al creditore in una certa percentuale, in un periodo di tempo previsto dal contratto. In caso di ammortamento indiretto, questa percentuale può essere versata su un conto di previdenza o su una polizza del pilastro 3a. Questi versamenti possono essere dedotti dal reddito imponibile. Il capitale del pilastro 3a viene versato al più tardi al momento del pensionamento, e verrà utilizzato per ripagare l’ipoteca. Ciò significa che, da una parte, il debito ipotecario e gli interessi debitori detraibili fiscalmente restano stabili, dall’altra i versamenti effettuati nel pilastro 3a possono essere dedotti dal reddito imponibile.
  • Lavori di manutenzione e ristrutturazione che mantengono il valore dell’immobile 
    Tutte le spese atte a mantenere il valore dell’immobile sono detraibili fiscalmente. Fra queste figurano, ad esempio, il rifacimento della facciata, del tetto o dell’impianto di riscaldamento. Il proprietario dell’edificio può decidere se vuole detrarre i costi effettivi o se preferisce una deduzione forfettaria. Per ogni singolo caso è il fisco a stabilire quali interventi di manutenzione sono deducibili. Consiglio: tenete conto delle decisioni del fisco circa le detrazioni non concesse (gli interventi che aumentano il valore dell’edificio sono soggetti a imposte). In caso di vendita, infatti, tali detrazioni potranno essere applicate quando si dovranno determinare le imposte sugli utili immobiliari.

Affittare o comprare un’abitazione

Ci sono vantaggi e svantaggi legati sia all’acquisto sia all’affitto di un immobile. Quelli che rappresentano un vantaggio per uno sono uno svantaggio per l’altro, e viceversa. Qui di seguito abbiamo elencato dei punti per entrambi i modelli di finanziamento.

Affitto: i vantaggi più importanti

  • Semplice e flessibile (cambio di residenza a breve termine)
  • Mezzi finanziari non vincolati
  • La gestione si occupa di servizi, manutenzione, riparazioni, riscaldamento, ecc.
  • I costi di riparazione e di manutenzione sono a carico del proprietario

Acquisto: i vantaggi più importanti

  • Sicurezza elevata (disdetta, canone d’affitto)
  • Costruzione del patrimonio proprio
  • Previdenza per la vecchiaia affidabile
  • Potenziale rivalutazione
  • Margine d’azione individuale
  • Libertà decisionale in merito a riparazioni e riqualificazioni
  • Vantaggi fiscali (manutenzione dell’edificio e interessi ipotecari)
Uno standard di costruzione più elevato e la possibilità di personalizzare l'appartamento secondo il proprio gusto sono un vantaggio in caso di acquisto, Acquistando è possibile, ad esempio, costruirsi una cabina armadio percorribile.
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Conclusioni

L’acquisto di un immobile comporta chiaramente maggiori responsabilità per il proprietario, che si dovrà occupare di molte cose da solo, di cui invece non deve occuparsi in caso di affitto: organizzazione, costi di esercizio in essere, manutenzione. Vivendo in un immobile in affitto avrete una gestione più libera e più flessibile del vostro denaro. Tuttavia, dal punto di vista finanziario avere una casa propria ha dei vantaggi interessanti. Gran parte dell’investimento è capitale che rimane nelle vostre tasche.

Con una strategia d’investimento intelligente e una posizione vantaggiosa dell’immobile ci si può aspettare una rivalutazione. Bisogna tenere a mente anche fattori emotivi, come la sicurezza che deriva dall’avere una casa propria, la previdenza per la vecchiaia e il sentirsi davvero a casa. Per decidere se affittare o acquistare un’abitazione è importante considerare quali di questi fattori sono più importanti per voi.


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