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Deduzione fiscale per l’abitazione di proprietà: risparmio intelligente

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19.01.2021 | 3 minuti

Con l’abitazione di proprietà, la dichiarazione d’imposta diventa più consistente, ma il contributo fiscale non è necessariamente più elevato. In questo articolo scoprirete cos’è il valore locativo e quali sono le spese che possono essere dedotte nella dichiarazione d’imposta.

In qualità di proprietari di immobili, avete diverse possibilità per ottimizzare il carico fiscale. I termini valore locativo, costi di manutenzione e interessi passivi non vi dicono ancora nulla? Allora è giunto il momento di conoscere le possibilità di deduzione fiscale inerenti la vostra abitazione di proprietà. Di seguito una panoramica dei principali fattori di risparmio.

Valore locativo: breve spiegazione

Le persone che vivono in un immobile di proprietà in Svizzera devono pagare le imposte sul “valore locativo”, detto anche “valore locativo per immobili ad uso proprio”. Si tratta di un’imposta sulle entrate fittizie, ossia un provento da locazione stimato che il proprietario riceverebbe se l’immobile venisse affittato.

Tramite l’uso personale, i proprietari non percepiscono entrate derivanti dalla locazione, ma un reddito in natura pari ai costi di locazione risparmiati. Il calcolo del valore locativo varia da Cantone a Cantone – in generale, si tratta di circa il 60-70%dell’importo che un inquilino dovrebbe versare a titolo di affitto annuale per l’immobile in questione.

Il reddito fittizio, come i rendimenti effettivi da locazione, è soggetto all’imposta sul reddito e, di conseguenza, deve essere dichiarato. Alla fine dell’anno, è invece possibile far valere una serie di deduzioni fiscali, di cui parleremo in dettaglio più avanti in questo articolo.

Un uomo porta un modulo solare verso una casa; sullo sfondo si vedono degli alberi.
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Deduzione fiscale: cosa è ammesso

Di seguito sono elencate e spiegate in modo più dettagliato le voci che i proprietari di immobili possono far valere nella dichiarazione d’imposta.

Interessi passivi

Indipendentemente dal debito, gli interessi possono essere dedotti nella dichiarazione d’imposta – questo vale sia per i debiti ipotecari sia per i prestiti privati dei membri della famiglia o per i debiti delle carte di credito. In tal senso va osservata la seguente regola: dal reddito imponibile è possibile dedurre interessi ipotecari e ulteriori interessi passivi nell’ambito dei redditi patrimoniali imponibili nonché ulteriori CHF 50’000.

In caso di ammortamento di un’ipoteca, occorre distinguere se i pagamenti sono diretti o indiretti. Gli ammortamenti indiretti su un conto del pilastro 3a sono deducibili, mentre quelli diretti non lo sono.

Misure di risparmio energetico

Gli investimenti volti a migliorare l’efficienza energetica delle proprietà abitative, e quindi a contribuire alla tutela dell’ambiente, sono generalmente deducibili. Sono intesi, ad esempio, misure come l’installazione di un impianto fotovoltaico o solare termico sul tetto o anche l’installazione di un impianto di riscaldamento più ecologico o l’isolamento della facciata della casa.

Costi di rinnovo e manutenzione

Il fattore decisivo per la deducibilità fiscale dei costi di rinnovo e manutenzione è se i proprietari di immobili li utilizzino per incrementare o mantenere il valore del loro immobile. Senza tali lavori la proprietà perderebbe valore e, nel peggiore dei casi, potrebbe addirittura diventare inabitabile.

Le misure di mantenimento del valore rientrano nella manutenzione degli immobili a fini fiscali e sono quindi deducibili dal reddito. Ecco un elenco di possibili misure:

  • rinnovo e manutenzione (ad es. risanamento di facciate, sostituzione di finestre)
  • reimpianto del giardino
  • riparazione o sostituzione di elettrodomestici (ad esempio lavastoviglie, lavatrice) e impianto di riscaldamento
  • sgombero di passaggi
  • onorari per artigiani (ad esempio pittori, falegnami, idraulici)
  • premi assicurativi (ad esempio incendio, acqua, responsabilità civile)

Tuttavia, le spese finanziarie che comportano un incremento di valore (come un nuovo garage, un caminetto o l’ampliamento del sottotetto) non possono essere fatte valere come deduzione fiscale. Trovate più in basso ulteriori informazioni in merito.

Primo piano di una persona che pianta un piccolo albero; sullo sfondo si vedono altri alberi.
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Deduzione fiscale: cosa non è ammesso

Ecco alcuni esempi di voci per cui non è ammessa una deduzione fiscale.

Investimenti per l’incremento del valore

Trasformare il bagno in una lussuosa oasi di benessere e poi inserire tali spese nella dichiarazione d’imposta? Trattandosi di un investimento che incrementa il valore, la cosa non è possibile. Lo stesso vale, ad esempio, per gli ampliamenti e le ristrutturazioni come la costruzione di un garage o l’ampliamento del sottotetto.

In alcuni casi, non è subito chiaro se si tratta di una misura volta a mantenere o a incrementare il valore. Ad esempio, se il vecchio forno viene sostituito con uno a vapore di alta qualità nell’ambito del rinnovo di una cucina, i costi probabilmente non saranno deducibili – mentre lo saranno armadi e piani di lavoro di uguale costruzione e valore. Se non siete sicuri, si consiglia di presentare il progetto all’ufficio di tassazione del comune di residenza e ottenere la conferma di quali costi possono essere dedotti dal reddito.

Consiglio: anche se gli investimenti per l’incremento del valore non possono essere presi in considerazione per l’imposta sul reddito, conservate le ricevute di tali spese finanziarie per 20 anni, in quanto possono essere dedotte da qualsiasi imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Costi di gestione

Le spese finanziarie destinate alla gestione ordinaria non possono essere dedotte a fini fiscali. Ciò include, tra l’altro, i costi per olio combustibile, elettricità, acqua, acque di scarico, telefono, connessioni via cavo e Internet.

Deduzione forfettaria o deduzione effettiva

Nella dichiarazione d’imposta in riferimento ai costi da dedurre, esistono due diverse possibilità per i proprietari di immobili.

Deduzione forfettaria

I proprietari di immobili possono usufruire di una deduzione forfettaria, se sono previste solo piccole deduzioni. Nella maggior parte dei Cantoni questo corrisponde a una percentuale compresa tra il dieci e il 20% del valore locativo. In questo caso non è necessario fornire la prova di eventuali misure di manutenzione o rinnovo.

Deduzione effettiva

Se le misure effettuate superano la somma forfettaria, va presa in considerazione la deduzione effettiva. In questo caso, tutti i costi vengono elencati nel dettaglio all’ufficio di tassazione indicando la data, la prestazione, il destinatario e l’importo e presentando le ricevute corrispondenti. In caso di incongruenze, tale ufficio richiederà ulteriori giustificativi. Nel peggiore dei casi, viene dedotto l’importo forfettario.

Conclusione: deduzione fiscale – una buona preparazione è importante

Nella compilazione della dichiarazione d’imposta annuale, i proprietari di immobili dovrebbero essere preparati al meglio per poter beneficiare delle numerose possibilità di ottimizzazione. Questo include gli interessi passivi, un nuovo impianto fotovoltaico e misure di mantenimento del valore, come la riparazione delle finestre. Sono invece escluse le misure di incremento del valore e i costi di gestione.

Consiglio: è quindi importante pianificare a lungo termine ampi rinnovi e risanamenti e chiarire in anticipo se è più vantaggioso dal punto di vista fiscale ripartire i costi sostenuti su più anni.

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