Der Kauf eines Eigenheims gehört mit Sicherheit zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben. Deshalb sollten sich Käuferinnen und Käufer sehr viel Zeit nehmen und sich gut informieren. In diesem Artikel zeigen wir potentielle Fallen auf und geben Tipps wie diese verhindert werden können.
Die Fassade eines Hauses sieht aus wie frisch gestrichen, auf die Terrasse eines Grundstücks scheint herrlich die Sonne, die Zimmer einer Wohnung wirken hell und geräumig. Zu schön, um wahr zu sein? Möglich. Denn natürlich werden Kaufobjekte bei der Bewerbung immer von ihrer besten Seite gezeigt – in Broschüren, auf Plakaten und auf Internetseiten. Bekannterweise kann aber sowohl bei gedruckten Bildern als auch bei elektronischen Fotos künstlich nachgeholfen werden. Käufer können sich anhand der Annonce oder Verkaufsbroschüre einen ersten Eindruck verschaffen, aber sollten immer skeptisch bleiben. Eine Überprüfung der Gegebenheiten vor Ort ist unabdingbar.
Noch heikler wird es bei einem Kauf ab Plan. Im Kern bedeutet das: Kauf einer Immobilie, die es noch gar nicht gibt. Der grosse Vorteil für den Käufer ist, dass er beim Innenausbau und bei der Wahl von Geräten mitbestimmen kann. Der grosse Nachteil hingegen: Das zukünftige Zuhause kann nicht vorab besichtigt werden. Der Käufer muss sich auf das Grundstück, auf Baupläne und auf Computeranimationen verlassen. Der Baubeschrieb sollte daher möglichst detailliert und auch Bestandteil des Vertrags sein. So lassen sich im Nachhinein Dinge beanstanden, die nicht wie beschrieben umgesetzt wurden. Unter gewissen Umständen ist es eventuell sogar möglich den Baufortschritt regelmässig vor Ort mitzuverfolgen und mögliche Mängel bereits frühzeitig zu signalisieren so dass eine Beanstandung von Fehlern erst gar nicht erforderlich wird.
Wenn nicht nur der Kauf einer bestehenden Immobilie in Frage kommt, sondern auch ein Neubau, dann ist es dringend zu empfehlen, sich mit dem zukünftigen Bauunternehmen eingehend zu beschäftigen. Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Denn leider gibt es auf dem Immobilienmarkt schwarze Schafe. Folgende Massnahmen zur Überprüfung des Baupartners sind möglich.
Eine der aufwendigsten Aufgaben ist die Prüfung der für den Kauf relevanten Unterlagen. Kaufvertrag, Grundbuchbelege, Baupläne und Co. können Käufer erschlagen. Das ist aber noch lange kein Grund, einfach alles hinzunehmen und zu unterschreiben. Ganz im Gegenteil: Es braucht Zeit. Und zwar mehrere Wochen. Wird diese Zeit vom Verkäufer oder einem Makler nicht eingeräumt, sollte man Vorsicht walten lassen. Im Zweifelsfall nicht einschüchtern lassen, sondern höflich und bestimmt nach einem realistischen Zeitrahmen bitten, in dem eine seriöse Prüfung der Unterlagen möglich ist. Um alle Schriftstücke, Belege und Anhänge genau zu verstehen, kann auch Rat von einer externen Fachperson helfen.
Ein besonderes Augenmerk in Verträgen sollte auf die Mängelhaftung gelegt werden. Bauunternehmer versuchen gern mal, im Kleingedruckten ihre Garantiepflicht an Subunternehmen abzutreten. Das würde in der Praxis bedeuten: Muss tatsächlich ein Mangel gerügt werden, so kann sich der Käufer nicht an eine einzige Firma oder Person wenden, sondern muss sich direkt mit mehreren Handwerkern und Zulieferern auseinandersetzen. Das kann sehr zäh werden.
Ebenfalls sollte darauf geachtet werden, dass der Kaufvertrag keine Klausel enthält, nach der der Käufer erst die Schlüssel ausgehändigt bekommt, wenn sämtliche Rechnungen beglichen sind. Besonders bei Streitigkeiten zur Übernahme von Rechnungen aufgrund von Mängelbehebungen könnte es zu bösen Überraschungen kommen.
Bereits vor Baubeginn sollte deshalb geprüft werden, ob die entsprechenden Versicherungen vorliegen. Dazu zählt die sogenannte Bauwesenversicherung. Diese kann als Vollkasko-Versicherung betrachtet werden und übernimmt unter anderem die Kosten bei Bauverzögerung sowie für unvorhergesehene Beschädigungen des Bauobjekts. Ebenfalls versichert sind verdeckte Schäden, die schon während des Bauens entstehen, aber erst nach der Fertigstellung der Immobilie zum Vorschein kommen.
Ein wichtiger Schritt im Entscheidungsprozess beim Hauskauf ist die Besichtigung. Natürlich geht es dabei in erster Linie um Geschmack und die Erfüllung persönlicher Erwartungen. Hat das Haus genügend Grundfläche? Ist die Anzahl der Zimmer ausreichend? Verfügt das Grundstück über einen Garten? Derartige Fragen können auch Laien recht einfach beantworten. Wo es etwas schwieriger wird, ist die korrekte Bewertung des Zustands, also der Bausubstanz, der Wände und Böden, der Leitungen, der Geräte. Ist die Dämmung intakt? Sind die Fenster dicht? Arbeitet die Heizung ausreichend? Bei diesen Fragen ist Fachwissen von Vorteil. Deshalb ist es ratsam, die Besichtigung im Beisein eines Sachverständigen vorzunehmen. Er kann erkennen, ob offensichtliche Mängel vorliegen und ob in naher Zukunft Modernisierungs- oder gar Sanierungsarbeiten anstehen.
Zudem gibt eine Übersicht zu bereits getätigten Renovationen einen Eindruck, wie zur Liegenschaft Sorge getragen wurde und wo gegebenenfalls noch Garantien vorhanden sind.
Wo ist die nächste Schule? Wo der nächste Supermarkt? Wie sind die Anbindungen an den öffentlichen Verkehr? Das sind leichte Fragen, die man sich schon nach ein paar Minuten Internetrecherche beantworten kann. Aber ist damit das Wohnumfeld des möglichen Kaufobjektes wirklich bekannt? Eher nicht. Es gibt noch ganz andere Fragen, die nicht auf der Hand liegen.
Wie ist die Luftqualität in dem Quartier? Gibt es benachbarte Fabriken und Industrieparks, die die Idylle langfristig stören könnten? Gibt es Bauvorhaben, die eine zukünftige Schnellstrasse in unmittelbarer Nähe vorsehen? Ist die Gegend sicher für die gesamte Familie? Bei der Beantwortung dieser Fragen können die Befragung von Nachbarn, ein Blick in die Zeitung und der Besuch auf der Gemeinde helfen. Zudem hilft es, das Umfeld an mehreren unterschiedlichen Tagen zu unterschiedlichen Uhrzeiten in Augenschein zu nehmen.
Das derzeit für den Käufer günstige Zinsniveau verleitet dazu, über einen Immobilienkauf nachzudenken, obwohl die Eigenkapitaleinlage zu dünn und das monatliche Einkommen zu knapp sind. Interessenten vergessen schnell, dass die Tragbarkeitskriterien erfüllt sein müssen, um eine Hypothek zugesprochen zu bekommen. Die laufenden Kosten dürfen demnach nicht mehr als 33 Prozent des Brutto-Haushaltseinkommen betragen. Damit die Rechnung auch Schwankungen auffängt, wird der Hypothekaranbieter mit einem jährlichen Hypothekarzins von fünf Prozent rechnen.
Genau wie bei einem Auto, einem Sofa oder einem Fernseher ist es auch möglich, beim Kauf eines Hauses um den Preis zu verhandeln. Es benötigt allerdings ein bisschen Geschick und Fachwissen über den ansässigen Immobilienmarkt.
Oft hat der Verkäufer einen Verhandlungsspielraum einberechnet. Wenn es jedoch offensichtlich ist, dass es sich um ein sehr beliebtes Objekt mit vielen Interessenten handelt, dann kann das Feilschen um den Preis auch einen negativen Eindruck hinterlassen und zu einer Streichung von der Liste der Kaufinteressenten führen.
Wenn das Objekt schon länger auf dem Markt ist oder Baumängel zu Tage gebracht wurden, dann lohnt sich eine Preisverhandlung auf jeden Fall. Jeder gesparte Franken kann dann in Sanierungsmassnahmen investiert werden. Zudem sinken durch einen geringen Preis auch die Nebenkosten – etwa für den Eintrag in das Grundbuch und für den Notar.
Beim Kauf eines Geschenks oder einer Hose mag einem das Prinzip des Sofortkaufs vielleicht noch Zeit und Mühen sparen. Aber bei einer so grossen Anschaffung wie einem Haus sind Sorgfalt, Zeit und Aufwand erforderlich. Auch wenn das erste Objekt auf den ersten Blick genau das richtige sein mag, ist es vielleicht zu teuer. Auch wenn das nächste preislich passt, ist die Lage nicht optimal. Es lohnt sich, Häuser miteinander zu vergleichen, um ein Gespür für den Markt zu erhalten und sich seinen Bedürfnissen klar zu werden.
Es ist durchaus üblich, dass der Verkäufer einer Immobilie vor der Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrages eine Anzahlung vom potenziellen Interessenten verlangt. Diese sollte erstens nie direkt ausgezahlt werden, sondern immer auf ein Sperrkonto bei der Bank. So ist gewährleistet, dass der Verkäufer erst über das Geld verfügen kann, wenn der Vertrag unterschrieben ist. Zweitens sollte die Summe nicht mehr als 20 000 Franken oder fünf Prozent des Kaufpreises betragen.
