Les 10 erreurs les plus fréquentes quand on achète une maison | key4.ch

Les 10 erreurs les plus fréquentes quand on achète une maison

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07.05.2024 | 5 minutes

L’achat d’une maison est certainement l’une des décisions les plus importantes dans la vie. Il est donc conseillé aux acheteurs de prendre leur temps et de bien s’informer. Dans cet article, nous vous révélons les pièges potentiels et vous donnons des conseils pour les éviter.

1. Se laisser aveugler par les photos

La façade d’une maison a l’air fraîchement repeinte, un soleil éclatant brille sur la terrasse d’une propriété, les chambres d’un appartement semblent spacieuses et lumineuses. Trop beau pour être vrai? Peut-être. Car naturellement, les propriétés à vendre sont toujours présentées sous leur meilleur jour dans les brochures, dans les annonces et sur les sites web. Or, c’est bien connu, les images imprimées et les photos électroniques peuvent être manipulées artificiellement. S’ils peuvent se faire une première idée en consultant l’annonce ou la brochure de l’agence immobilière, les acheteurs doivent rester sur leurs gardes. Il est indispensable de faire un état des lieux sur place.

La difficulté se corse lorsque l’on achète sur plan. En substance, cela revient à acheter un bien immobilier qui n’existe pas encore. Le gros avantage pour l’acheteur est qu’il a son mot à dire sur les finitions intérieures et le choix des appareils. Il existe en revanche un gros inconvénient: impossible de visiter à l’avance son futur chez-soi. L’acheteur doit se fier au terrain, aux plans de construction et aux animations graphiques. L’état descriptif doit donc être aussi détaillé que possible et faire partie intégrante du contrat. Cela permettra au fur et à mesure de contester les éléments qui n’auront pas été mis en œuvre selon la description. Dans certaines circonstances, il est même possible de suivre régulièrement sur place la progression du chantier et de signaler les éventuels défauts à un stade précoce afin d’éviter les réclamations.

2. Faire une confiance aveugle aux partenaires de construction

Quand on ne se limite pas à l’achat d’un bien existant, mais qu’on envisage aussi une construction neuve, il est fortement recommandé de se pencher en détail sur la future entreprise de construction. Faire confiance, c’est bien, contrôler, c’est mieux. Car il existe malheureusement des moutons noirs sur le marché de l’immobilier. Les mesures suivantes peuvent être prises pour contrôler le partenaire de construction.

  • Un partenaire de construction sérieux aura déjà réalisé un certain nombre de projets – et aura donc de solides références à présenter. Cela vaut la peine d’y jeter un coup d’œil.
  • Il est possible d’obtenir des informations sur la situation d’endettement du partenaire de construction en s’adressant à l’office des poursuites. Exigez par conséquent un extrait récent du registre des poursuites au partenaire de construction.
  • Qui est propriétaire du terrain? Cette information est disponible auprès du bureau du registre foncier. On peut déjà y déceler certaines incohérences.
Vue d'un chantier de construction d'une maison avec deux côtés visuellement différents
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3. Ne pas lire attentivement les documents

L’une des tâches les plus fastidieuses consiste à vérifier les documents relatifs à l’achat. Le contrat d’achat, les documents du registre foncier, les plans de construction, etc. peuvent décourager les acheteurs. Mais ce n’est vraiment pas une raison pour simplement tout accepter et tout signer. Bien au contraire: cela prend du temps. Plusieurs semaines, en fait. Si ce délai n’est pas accordé par le vendeur ou par un courtier, il convient de faire preuve de prudence. En cas de doute, ne vous laissez pas intimider, mais demandez poliment et fermement un délai réaliste pour examiner sérieusement les documents. Les conseils d’un spécialiste extérieur peuvent également être utiles pour bien comprendre tous les documents, justificatifs et annexes.

4. Négliger les clauses en petits caractères et les assurances

Une attention particulière doit être accordée à la garantie des défauts qui figure sur les contrats. Les entrepreneurs tentent parfois de déléguer leurs obligations de garantie en petits caractères à des sous-traitants. Concrètement, cela signifie qu’en cas de réclamation, l’acheteur ne peut pas s’adresser à une seule entreprise ou personne, mais doit traiter directement avec plusieurs artisans et fournisseurs. La démarche peut devenir très compliquée.

Il convient également de s’assurer que le contrat d’achat ne contient aucune clause stipulant que les clés ne seront pas remises à l’acheteur avant l’acquittement de l’ensemble des factures. Cela pourrait donner lieu à de mauvaises surprises, en particulier en cas de litiges concernant la prise en charge des factures portant sur des réparations de défauts.

Dès le début de la construction, il faut donc vérifier si vous disposez des assurances nécessaires. Cela inclut ladite assurance de construction (Bauwesenversicherung). Celle-ci peut être considérée comme une assurance tout risque (Vollkasko-Versicherung), prenant en charge, notamment, les frais liés aux retards dans la construction ainsi que ceux pour les dommages imprévus. Elle assure également les dommages cachés survenus pendant la construction mais qui ne sont apparus qu’à la fin de la construction.

5. Mal évaluer l’état du bien immobilier

La visite constitue une étape importante du processus décisionnel lorsqu’on achète une maison. Naturellement, c’est d’abord une question de goût et de critères personnels. La superficie de la maison est-elle suffisante? Le nombre de chambres est-il suffisant ? La propriété dispose-t-elle d’un jardin? Des questions auxquelles même les profanes peuvent répondre facilement. Là où cela devient un peu plus compliqué, c’est lorsqu’il s’agit d’évaluer correctement l’état, c’est-à-dire la structure du bâtiment, les murs et les sols, la plomberie et les appareils. L’isolation est-elle bonne? Les fenêtres ferment-elles bien? Le chauffage est-il suffisamment performant? Pour toutes ces questions, il est préférable de disposer de connaissances spécialisées. Il est donc conseillé d’effectuer la visite en présence d’un expert. Celui-ci peut repérer les vices apparents et déterminer la probabilité de travaux de modernisation ou même de rénovation dans un avenir proche.

Une vue d’ensemble des rénovations déjà effectuées donne en outre une idée de la manière dont le bien a été entretenu et des garanties qui existent encore le cas échéant.

6. Ne pas faire de recherche sur l’environnement résidentiel

Où se trouve l’école la plus proche? Le supermarché le plus proche? Le quartier est-il desservi par les transports publics? Ce sont des questions simples auxquelles on peut répondre facilement en faisant une recherche rapide sur Internet. Mais cela suffit-il à connaître l’environnement résidentiel du bien convoité? Pas vraiment. Il y a encore beaucoup d’autres questions qui ne sont pas évidentes.

Quelle est la qualité de l’air dans le quartier? Y a-t-il à proximité des usines et des parcs industriels qui risquent de rompre le charme à long terme? Existe-t-il des projets de construction incluant une future voie rapide dans le voisinage immédiat? La zone est-elle sûre pour toute la famille? Interroger les voisins, jeter un coup d’œil au journal et visiter la commune peuvent aider à répondre à ces questions. Il est également utile d’observer l’environnement sur plusieurs jours différents et à des heures différentes.

Vue d'une femme de dos, descendant une rue en trottinette.
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7. Enjoliver les charges courantes

Le rêve d’être propriétaire de sa maison incite à envisager l’achat d’un bien immobilier même quand l’apport personnel est limité et que le revenu mensuel est trop faible. Les acheteurs potentiels oublient un peu vite que la viabilité financière est un critère à respecter pour obtenir un prêt hypothécaire. Les charges courantes ne doivent en effet pas dépasser 33 pour-cent du revenu brut du ménage. Pour tenir également compte des fluctuations, le prêteur hypothécaire va tabler sur un taux d’intérêt hypothécaire annuel de cinq pour-cent.

8. Ne pas négocier le prix d’achat

Comme pour une voiture, un canapé ou un téléviseur, il est également possible de négocier le prix quand on achète une maison. Cela nécessite toutefois du doigté et des connaissances sur le marché immobilier local.

Souvent, le vendeur a prévu une certaine marge de négociation. Néanmoins si, de toute évidence, il s’agit d’un bien convoité par de nombreux acheteurs potentiels, le marchandage sur le prix peut donner une impression négative et entraîner une radiation de la liste des acheteurs potentiels.

Si le bien est depuis plus longtemps sur le marché ou si des défauts de construction ont été mis au jour, cela vaut la peine dans tous les cas de négocier le prix. Chaque franc économisé peut alors être investi dans des travaux de rénovation. En outre, un prix moins élevé entraîne aussi une diminution des charges annexes comme, par exemple, l’inscription au registre foncier et les frais de notaire.

9. Acheter le premier bien immobilier venu

Quand on achète un cadeau ou un pantalon, se décider tout de suite est synonyme de gain de temps et d’efforts. Mais une acquisition aussi importante que l’achat d’une maison nécessite du soin, du temps et des efforts. Et même si le premier bien venu semble parfait à première vue, il est peut-être trop cher. Même si le suivant a un prix intéressant, la localisation laisse peut-être à désirer. Cela vaut la peine de comparer les maisons entre elles pour se faire une idée du marché et définir clairement ses besoins.

10. Verser immédiatement des acomptes

Il est courant que le vendeur d’un bien immobilier exige un acompte de l’acheteur potentiel avant la signature du contrat d’achat proprement dit. Premièrement, cette somme ne doit jamais être versée directement, mais toujours sur un compte bloqué à la banque. C’est la garantie que le vendeur ne peut disposer de l’argent qu’une fois le contrat signé. Deuxièmement, la somme ne doit pas dépasser 20 000 francs ou cinq pour-cent du prix d’achat.

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