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Immobilienwechsel: zuerst kaufen oder verkaufen?

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09.11.2021 | 5 Minuten

Es gibt viele Gründe umzuziehen: Die Familie wächst, ein Job- und Arbeitsortswechsel steht an oder ein Objekt in attraktiverer Lage ist frei geworden. Für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer gestaltet sich dieses Prozedere etwas umfassender als für Mieterinnen und Mieter. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie in diesem Fall am besten vorgehen.

Eigenheim gleichzeitig kaufen und verkaufen

Verkauft man das Eigenheim, um eine neue Immobilie zu kaufen, steht man vor der Herausforderung einer finanziellen Doppelbelastung. Dies, weil die notwendigen finanziellen Mittel für den Kauf der neuen Immobilie teilweise noch durch den Besitz der bestehenden Immobilie gebunden sind.

Wie soll in dieser Situation am besten vorgegangen werden? Um es vorwegzunehmen: Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage gibt es nicht. Aber natürlich lassen sich Argumente für die eine wie für die andere Variante anführen, anhand derer das Abwägen etwas leichter fällt.

Ob Haus oder Wohnung

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Szenario 1: Erst kaufen, dann verkaufen

Zuerst die neue Immobilie zu kaufen und vorerst im bisherigen Zuhause wohnen zu bleiben und sich dann im Anschluss um den Verkauf des alten Zuhauses zu kümmern, bringt vor allem zwei Vorteile: Man muss nur einmal umziehen und es entsteht kein zeitlicher Druck, ein neues Zuhause zu finden. Dafür entsteht höchstwahrscheinlich die finanzielle Notwendigkeit, die bisherige Immobilie schnell zu verkaufen, um die Liquidität zu sichern. Um das Umzugsprojekt inklusive Kauf und Verkauf erfolgreich zu meistern, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Bedingtes Angebot

Diese Option ist aus Sicht des Käufers wohl die attraktivste. Der Käufer schliesst mit der verkaufenden Partei einen Vertrag ab, mit dem er die Liegenschaft erst kauft, wenn seine aktuelle Immobilie verkauft ist. Diese Lösung ist stark abhängig vom vorherrschenden Immobilienmarkt, das heisst von Angebot und Nachfrage. Aktuell kommt diese Situation aufgrund einer erhöhten Nachfrage und eines begrenzten Angebots deshalb eher selten vor.

Zwischenfinanzierung

Da das bedingte Angebot wie oben beschrieben oftmals kein gangbarer Weg ist, stellt sich für viele schnell die Frage der persönlichen Liquidität. Solange die bestehende Immobilie noch nicht verkauft ist, sind die finanziellen Mittel (zumindest teilweise) noch gebunden und fehlen somit, um die neue Liegenschaft zu erwerben.

Um diesen Engpass zu überbrücken, wird eine Zwischenfinanzierung, auch Doppelfinanzierung genannt, benötigt. Bei sogenannten Zwischenfinanzierungen handelt es sich um einen Kredit beziehungsweise ein Darlehen für die Zeit, bis das gebundene Eigenkapital frei wird. Zwischenfinanzierungen sind stark auf die individuellen Bedürfnisse und Situationen abgestimmt, deshalb existiert dafür im Schweizer Markt keine sinnvolle und etablierte Standardlösung.

Eine Frau wählt die passende Wandfarbe für ihr neues Zuhause aus, das sie über eine Zwischenfinanzierung erwerben konnte.
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Beispiel Zwischenfinanzierung

Ausgangslage

  • Familie Schweizer wohnt in einem Eigenheim im Wert von CHF 2 000 000. Diese Immobilie ist zu 50 Prozent belehnt, was bedeutet, dass darauf eine Hypothek von CHF 1 000 000 besteht.
  • Aufgrund von Familienzuwachs und veränderten Bedürfnissen wie Homeoffice-Räumlichkeiten sucht Familie Schweizer ein neues Zuhause und findet eine passende Immobilie zu einem Kaufpreis von CHF 2 500 000. Dafür müssen gemäss geltenden Finanzierungsregeln 20% Eigenkapital in der Höhe von CHF 500 000 vorhanden sein.

Abklärungen Zwischenfinanzierung

  • Für eine Zwischenfinanzierung wird in einem ersten Schritt plausibilisiert, ob die bestehende Immobilie tatsächlich einem Marktwert von CHF 2 000 000 entspricht.
  • Ist dies der Fall, besteht die Möglichkeit, die Belehnung der aktuell «nur» zu 50 Prozent belehnten Immobilie auf 80 Prozent zu erhöhen. Dies entspricht einem Mittelzufluss von CHF 600 000.
  • Mit diesen zusätzlichen Mitteln von CHF 600 000 kann die Eigenmittelzahlung für das neue Objekt gestemmt werden (Minimum CHF 500 000 wie oben erläutert).

Knackpunkt Tragbarkeit

  • Diese Lösung als Zwischenfinanzierung gilt unter der Voraussetzung, dass die Erhöhung der bestehenden Hypothek den geltenden Tragbarkeitskriterien entspricht.
  • Hypothekaranbietersicht als kritisch beurteilt, können weitere Bedingungen für eine Zwischenfinanzierung zum Tragen kommen:
    • die Verpflichtung, dass der Verkauf der bestehenden Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums realisiert werden muss (z. B. innerhalb eines Kalenderjahres).
    • die Verpflichtung, dass bereits zum Abschluss der Zwischenfinanzierung ein potenzieller Käufer für die bisherige Immobilie gefunden bzw. ein Verkaufsvertragsentwurf vorliegend sein muss.

Szenario 2: Erst verkaufen, dann kaufen

Weniger finanziellen Druck erzeugt dieses Szenario. Wenn der Verkauf der bestehenden Immobilie als Erstes erfolgt, steht dem Hypothekarnehmer das Geld aus dem Verkauf als Eigenmittel zur Verfügung, um es in den Kauf einer neuen Liegenschaft zu investieren. Das bedeutet eine geringere finanzielle Belastung, da zum einen nicht zwei Hypotheken gleichzeitig zu bewältigen sind und zum anderen die Notwendigkeit entfällt, die bestehende Immobilie zügig und somit womöglich unter Marktwert zu verkaufen, um finanzielle Mittel schnell verfügbar zu haben.

Allerdings hat dieses Prozedere nicht nur Vorteile: Wer zuerst verkauft, die neue Immobilie jedoch nicht sofort zum Einzug bereitsteht, muss möglicherweise zweimal umziehen. Steht noch keine neue Immobilie in Aussicht, besteht die Dringlichkeit, schnell eine passende Liegenschaft zu finden, wodurch man allenfalls zu viele Kompromisse eingehen muss.

Option 1: Rückmietung

Diese Lösung ist wahrscheinlich die vorteilhafteste – wenn sie sich umsetzen lässt: Rückmietung heisst das Modell, bei dem die Verkäufer nach dem Verkauf weiter in ihrer Immobilie wohnen und dem Käufer dafür Miete zahlen. Wie lange diese Lösung funktioniert, ist letztlich eine Sache individueller Vereinbarung. Allenfalls kommt auch den Käufern eine solche Lösung entgegen, schliesslich sind auch Hauskäufer selten von heute auf morgen bereit für einen Umzug. Einziger Haken an dieser Variante: Wer den Kreis der Interessenten auf jene begrenzt, die mit dem Modell der Rückmietung einverstanden sind, wird vermutlich weniger Angebote erhalten. Zudem bleibt dennoch nicht unendlich viel Zeit, um ein neues Zuhause zu finden.

Option 2: Zwischenmiete

Wenn das Modell Rückmietung nicht zur Anwendung kommen kann, bleibt nur die Option einer Zwischenmiete. Denn nicht immer gehen der Verkauf der alten Immobilie und der Kauf des neuen Zuhauses nahtlos über die Bühne. So entsteht eine Lücke, für die eine Unterkunft gesucht werden muss. Die Herausforderung bei diesem Modell besteht darin, ein passendes Mietobjekt zu finden, das zur Zwischenmiete zur Verfügung steht – bei dem sich also entsprechend kurze Kündigungsfristen vereinbaren lassen.

Um kurzfristig handlungsfähig zu sein, raten wir, bereits während des Verkaufs der eigenen Immobilie nach einem passenden Mietobjekt Ausschau zu halten. Es ist jedoch ratsam, nicht allzu lange in der Mieterrolle zu verharren, da sich die Marktpreise ständig weiterentwickeln. Und die kennen seit Jahren eigentlich nur eine Richtung: nach oben.

Option 3: Dauerhafte Vermietung

Schliesslich besteht noch die Möglichkeit, vom Verkauf der eigenen Immobilie abzusehen und stattdessen die eigene Immobilie dauerhaft zu vermieten. Vorausgesetzt, es kann ein Mietertrag erzielt werden, der sämtliche Kosten auf Vermieterseite deckt. Zwar werden die Mieteinnahmen versteuert, man kann aber auch weiterhin Kosten für werterhaltende Massnahmen wie Instandhaltung und Sanierung steuerlich absetzen. Um zu prüfen, ob die Rechnung aufgeht, empfiehlt sich eine Steuerberatung.

Fazit: eine Frage der Präferenzen

Ob bei einem Immobilienwechsel nun zuerst das Eigenheim verkauft wird, um anschliessend ein neues Zuhause zu erwerben, oder umgekehrt, beides ist möglich – und letztlich eine Frage der individuellen Präferenz und der Marktsituation. Anhand der genannten Argumente lässt sich klären, welche Option infrage kommt. Das key4-Beratungsteam unterstützt Sie gerne bei der Findung einer auf Ihre persönliche Situation abgestimmten Lösung.


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