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Cambiare proprietà: acquistare o vendere prima?

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09.11.2021 | 5 minuti

Ci sono molte ragioni per trasferirsi: la famiglia sta crescendo, un cambiamento di lavoro e di luogo di lavoro è imminente o una proprietà in una posizione più attraente è diventata disponibile. Per i proprietari di immobili, questa procedura è un po’ più lunga che per i locatari. In questo articolo imparerete come procedere al meglio in questo caso.

Comprare e vendere allo stesso tempo la propria casa

Se vendete la vostra casa per comprare un nuovo immobile, affrontate la sfida di un doppio onere finanziario. Questo perché le risorse finanziarie necessarie per l’acquisto del nuovo immobile sono ancora in parte vincolate dalla proprietà dell’immobile attuale.

Qual è il modo migliore di procedere in questa situazione? Per dirla in poche parole: non esiste una risposta universale a questa domanda. Ma naturalmente ci sono argomenti a favore dell’una o dell’altra opzione che rendono un po’ più facile pesare i pro e i contro.

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Scenario 1: prima comprare, poi vendere

Comprare prima il nuovo immobile e poi occuparsi della vendita/conservazione della casa precedente ha due vantaggi principali: dovete traslocare una volta sola e non c’è nessuna pressione temporale per trovare una nuova casa. Questo creerà molto probabilmente la necessità finanziaria di vendere rapidamente l’immobile precedente per assicurarsi la liquidità. Ci sono vari modi per padroneggiare con successo il progetto di trasferimento, compreso l’acquisto e la vendita:

Offerta condizionata

Questa opzione è probabilmente la più attraente dal punto di vista dell’acquirente. Gli acquirenti stipulano un contratto con la parte venditrice per acquistare l’immobile unicamente quando la vostra proprietà attuale sarà venduta. Questa soluzione dipende molto dal mercato immobiliare prevalente: a seconda della domanda e dell’offerta. Attualmente, questa situazione è quindi piuttosto rara a causa dell’aumento della domanda e dell’offerta limitata.

Finanziamento transitorio

Dato che l’offerta condizionata come descritta sopra spesso non è una strada percorribile, per molti si pone rapidamente la questione della liquidità personale. Finché la proprietà esistente non è stata venduta, i mezzi finanziari sono ancora (almeno parzialmente) vincolati e non sono quindi sufficienti per acquistare il nuovo immobile.

Per uscire da questa impasse, è necessario un finanziamento transitorio, chiamato anche doppio finanziamento. Il finanziamento transitorio è un credito o un prestito per il periodo fino al rilascio del capitale proprio vincolato. Il finanziamento transitorio è fortemente adattato alle esigenze e alle situazioni individuali, per il quale, di conseguenza, non esiste una soluzione standard ingegnosa e consolidata nel mercato svizzero.

Una donna sceglie il colore perfetto delle pareti per la sua nuova casa, che ha potuto acquistare grazie a un finanziamento transitorio.
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Esempio di finanziamento transitorio

Situazione iniziale

  • La famiglia Schweizer vive in una casa del valore di CHF 2 000 000. Questo immobile è ipotecato al 50%, il che significa che su di esso esiste un’ipoteca di CHF 1 000 000.
  • Poiché la famiglia si allarga e cambiano le esigenze di spazio per via dell’home office, la famiglia Schweizer cerca una nuova casa e trova un immobile adatto al prezzo d’acquisto di CHF 2 500 000. Secondo le regole di finanziamento applicabili, a tale scopo deve essere disponibile il 20% di capitale proprio per un importo di CHF 500 000.

Chiarimenti sul finanziamento transitorio

  • Per il finanziamento transitorio, il primo passo è quello di verificarne la plausibilità, ovvero se l’immobile esistente corrisponde effettivamente a un valore di mercato di CHF 2 000 000.
  • Se questo è il caso, è possibile aumentare l’attuale «solo» 50% di rapporto prestito-valore all’80%. Ciò corrisponde a un afflusso di denaro di CHF 600 000.
  • Con questi fondi aggiuntivi di CHF 600 000, il pagamento con mezzi propri per il nuovo immobile può essere soddisfatto (minimo CHF 500 000 come spiegato sopra).

L’aspetto della sostenibilità

  • Questa soluzione come finanziamento transitorio si applica a condizione che l’aumento dell’ipoteca esistente soddisfi i criteri di sostenibilità applicabili.
  • Se la sostenibilità è giudicata critica dal punto di vista di una banca/fornitore di mutui, possono entrare in gioco ulteriori condizioni per il finanziamento transitorio.
    • Obbligo di vendere l’immobile esistente entro un certo periodo di tempo (ad esempio un anno civile).
    • Obbligo di aver già trovato un potenziale acquirente o compratore per l’immobile precedente o di aver già redatto una bozza di progetto di accordo sul contratto di vendita al momento della conclusione del finanziamento transitorio.

Scenario 2: prima vendere, poi acquistare

Questo scenario genera una minore pressione finanziaria. Se la proprietà esistente viene venduta per prima, il denaro ricavato dalla vendita è a disposizione dell’ipotecario come mezzo proprio da investire nell’acquisto di un nuovo immobile. Gli oneri finanziari sono pertanto minori, dato che, per prima cosa, non ci sono due ipoteche da gestire contemporaneamente. Poi non c’è l’esigenza di vendere l’immobile esistente rapidamente e quindi possibilmente al di sotto del valore di mercato allo scopo di avere risorse finanziarie disponibili rapidamente.

Tuttavia, questa procedura non ha solo vantaggi: chi vende per primo potrebbe dover traslocare due volte se il nuovo immobile non è pronto per un trasferimento immediato. Se non c’è ancora una nuova proprietà in vista, è urgente trovare rapidamente un immobile adatto e, verosimilmente, accettare troppi compromessi.

Opzione 1: affitto con riscatto

Questa soluzione è probabilmente la più vantaggiosa, se può essere implementata: con l’espressione «affitto con riscatto» si intende il modello nel quale i venditori continuano a vivere nel loro immobile dopo la vendita e pagano l’affitto all’acquirente. La durata di questa soluzione è in definitiva una questione di accordo individuale. È un’opzione che può anche soddisfare gli acquirenti; dopo tutto, anche chi acquista una casa è raramente pronto a spostarsi da un giorno all’altro. L’unico problema con questa soluzione: chi pone l’affitto con riscatto come unica condizione riducendo quindi le persone interessate, probabilmente riceverà meno offerte. Inoltre, anche in questo caso il tempo per trovare una nuova casa non è infinito.

Opzione 2: affitto transitorio

Se il modello di affitto con riscatto non può essere applicato, l’unica opzione che rimane è un affitto transitorio. Poiché la vendita del vecchio immobile e l’acquisto della nuova casa non procedono sempre allo stesso ritmo, si crea un vuoto per il quale è necessario cercare una sistemazione. La sfida di questo modello è quella di trovare una proprietà in affitto adatta che sia disponibile per l’affitto provvisorio – cioè che permetta di concordare periodi di preavviso adeguatamente brevi.

Per poter agire a breve termine, è consigliabile cercare un immobile in affitto adatto già nell’ambito della vendita della propria proprietà, così come è consigliabile non rimanere troppo a lungo nel ruolo di locatario, poiché i prezzi di mercato sono sempre in evoluzione. E per anni hanno seguito solo una direzione: verso l’alto.

Opzione 3: affitto di lunga durata

Infine, esiste l’opzione di astenersi dal vendere il proprio immobile e invece affittarlo sul lungo termine. A condizione che si possa generare un reddito di locazione che copra tutti i costi da parte del locatore. Anche se il reddito di locazione è soggetto a imposte, si possono ancora dedurre i costi per le misure finalizzate alla conservazione del valore, come la manutenzione e la ristrutturazione. Per verificare se il calcolo è corretto, si consiglia di richiedere una consulenza fiscale.

Conclusione: una questione di preferenze

Che la casa sia venduta prima per acquistare una nuova casa o viceversa, entrambe le opzioni sono possibili e, in definitiva, si tratta di una questione di preferenze individuali e di congettura di mercato. Sulla base degli argomenti di cui sopra, si può chiarire quale opzione è la più conveniente su base individuale. Il team di consulenza di key4 sarà lieto di aiutarvi a trovare una soluzione su misura per la vostra situazione personale.


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