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Changement de bien immobilier: acheter ou vendre d’abord?

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09.11.2021 | 5 minutes

Les raisons de déménager sont nombreuses: la famille s’agrandit, un changement d’emploi et de lieu de travail est imminent ou un bien mieux placé s’est libéré. Pour les propriétaires, cette procédure est un peu plus complexe que pour les locataires. Dans cet article, vous apprendrez comment procéder au mieux dans ce cas.

Acheter et vendre son logement en propriété en même temps

Lorsque l’on vend son logement en propriété pour acheter un nouveau bien immobilier, il faut faire face à une double charge financière. En effet, les ressources financières nécessaires à l’achat du nouveau bien immobilier sont encore partiellement liées à la propriété du bien existant.

Quelle est la meilleure façon de procéder dans cette situation? Pour commencer: il n’y a pas de réponse universelle à cette question. Mais il existe bien sûr des arguments en faveur de l’une ou l’autre variante, ce qui permet de peser plus facilement le pour et le contre.

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Scénario 1: acheter d’abord, vendre ensuite

Acheter d’abord le nouveau bien immobilier et s’occuper ensuite de la vente/du devenir de l’ancien logement présente deux avantages principaux: on ne doit déménager qu’une seule fois et il n’y a pas de contrainte de temps pour trouver un nouveau logement. Par contre, cela entraîne très probablement la nécessité financière de vendre rapidement le bien immobilier précédent afin d’obtenir des liquidités. Il existe plusieurs moyens de maîtriser avec succès le projet de déménagement, achat et vente compris:

Offre conditionnelle

Cette option est probablement la plus intéressante du point de vue de l’acheteur. Les acheteurs concluent un contrat avec la partie vendeuse pour acheter la propriété uniquement lorsque le bien immobilier actuel est vendu. Cette solution dépend fortement du marché immobilier au moment de la transaction et dépend de l’offre et de la demande. Actuellement, cette situation est donc plutôt rare en raison d’une demande élevée et d’une offre limitée.

Financement intermédiaire

L’offre conditionnelle telle que décrite ci-dessus n’étant souvent pas envisageable, la question des liquidités personnelles se pose rapidement pour beaucoup. Tant que le bien immobilier existant n’a pas été vendu, les moyens financiers sont encore (au moins partiellement) immobilisés et font donc défaut pour acquérir la nouvelle propriété.

Pour combler ce manque de liquidités, un financement intermédiaire, également appelé double financement, est nécessaire. Le financement intermédiaire est un crédit ou un prêt pour une période donnée jusqu’à ce que les fonds propres immobilisés soient libérés. Les financements intermédiaires dépendant fortement des situations et des besoins individuels, il n’existe pas de solution standard établie sur le marché suisse.

Une femme choisit la bonne couleur pour le mur de sa nouvelle maison, qu’elle a pu acheter grâce à un financement intermédiaire.
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Exemple de financement intermédiaire

Situation initiale

  • La famille Suisse vit dans un logement en propriété d’une valeur de 2 000 000 CHF. Ce bien immobilier est hypothéqué à 50%, c’est-à-dire qu’il est grevé d’une hypothèque de 1 000 000 CHF.
  • En raison de l’agrandissement de la famille et de l’évolution des besoins due au télétravail, la famille Suisse cherche un nouveau logement et trouve un bien immobilier approprié au prix d’achat de 2 500 000 CHF. Selon les règles de financement applicables, 20 % des fonds propres, soit un montant de 500 000 CHF, doivent être disponibles.

Clarifications financement intermédiaire

  • Dans le cas d’un financement intermédiaire, il faut d’abord vérifier que la valeur marchande du bien immobilier existant s’élève réellement à 2 000 000 CHF.
  • Si tel est le cas, il est possible de faire passer le taux d’avance du bien immobilier hypothéqué actuel de «seulement» 50% à 80%. Cela correspond à un afflux de fonds de 600 000 CHF.
  • Avec ces fonds supplémentaires de 600 000 CHF, le versement de fonds propres pour le nouveau bien immobilier peut être satisfait (minimum 500 000 CHF comme expliqué ci-dessus).

Le problème de la capacité financière

  • Cette solution de financement intermédiaire s’applique à condition que l’augmentation de l’hypothèque existante réponde aux critères de capacité financière applicables.
  • Si la capacité financière est jugée critique du point de vue de la banque ou du fournisseur hypothécaire, d’autres conditions pour le financement intermédiaire peuvent entrer en jeu.
    • Obligation de réaliser la vente du bien immobilier existant dans un certain délai (par ex. une année civile).
    • Obligation qu’un acheteur potentiel pour le bien immobilier précédent ait déjà été trouvé ou qu’une ébauche de contrat de vente soit disponible au moment où le financement intermédiaire est conclu.

Scénario 2: vendre d’abord, acheter ensuite

Ce scénario génère moins de pression financière. Si le bien immobilier existant est vendu en premier, l’argent de la vente est disponible pour le preneur d’hypothèque en tant que fonds propres à investir dans l’achat d’une nouvelle propriété. La charge financière est donc moins lourde. D’une part, parce qu’il n’y a pas deux hypothèques à gérer en même temps. D’autre part, parce qu’il n’est pas nécessaire de vendre le bien immobilier existant rapidement et donc éventuellement en dessous de sa valeur marchande afin de disposer rapidement de ressources financières.

Toutefois, cette procédure ne présente pas que des avantages: les personnes qui vendent d’abord et dont le nouveau bien immobilier n’est pas prêt immédiatement risquent de devoir déménager deux fois. S’il n’y a pas encore de nouveau bien immobilier en vue, il est urgent de trouver rapidement un bien approprié et de devoir alors faire éventuellement trop de compromis.

Option 1: la cession-bail

Si elle peut être mise en œuvre, cette solution est probablement la plus avantageuse: la cession-bail est le nom du modèle dans lequel les vendeurs continuent à vivre dans leur bien immobilier après la vente et paient un loyer à l’acheteur en échange. La durée de cette solution dépend de l’accord individuel. Une telle solution peut également être intéressante pour les acheteurs. Après tout, même les acheteurs de maisons sont rarement prêts à déménager du jour au lendemain. Le seul problème avec cette variante: les personnes qui limitent le cercle des parties intéressées à celles qui sont d’accord avec le modèle de cession-bail recevront probablement moins d’offres. De plus, le temps pour trouver un nouveau logement n’est pas non plus infini.

Option 2: la sous-location

Si le modèle de cession-bail ne peut être appliqué, la seule option qui reste est la sous-location. En effet, la vente de l’ancien bien immobilier et l’achat du nouveau logement ne se déroulent pas toujours sans heurts. Cela peut créer un vide pour lequel il faut chercher une solution. Le défi de ce modèle consiste à trouver un bien locatif approprié qui soit disponible pour une sous-location provisoire pour lequel il est possible de convenir de délais de préavis suffisamment courts.

Pour pouvoir agir à court terme, il est conseillé de chercher un bien locatif approprié dès la vente de son propre bien immobilier, tout comme il est conseillé de ne pas rester trop longtemps dans le rôle du locataire, car les prix du marché ne cessent d’évoluer. Et depuis des années, ces derniers connaissent une seule direction: vers le haut.

Option 3: location permanente

Enfin, il est possible de s’abstenir de vendre son propre bien immobilier et de le louer de manière permanente. À condition de pouvoir générer un revenu locatif qui couvre l’ensemble des coûts du propriétaire. Certes, les revenus locatifs sont imposables, mais il est possible de déduire les coûts des mesures de préservation de la valeur, tels que l’entretien et la rénovation. Afin de vérifier si le calcul est correct, il est conseillé de faire appel à un conseiller fiscal.

Conclusion: une question de préférences

Que le logement en propriété soit vendu en premier pour acheter une nouvelle maison ou vice versa, les deux sont possibles. C’est en fin de compte une question de préférence individuelle et de situation du marché. Les arguments ci-dessus permettent de définir quelle option est envisageable pour chaque situation individuelle. L’équipe de conseil key4 se fera un plaisir de vous aider à trouver une solution adaptée à votre situation personnelle.


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