Um den Immobilienwert zuverlässig zu ermitteln, gibt es drei gängige Methoden: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Lesen Sie hier, welche Faktoren zur Schätzung wann und zu welchem Zweck eingesetzt werden.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, steht vor der Frage, wie viel sie objektiv wert ist. Zwar haben Verkäufer in der Regel eine recht konkrete Vorstellung vom Wert, aber diese kann vom realen Immobilienwert erheblich abweichen. Daher ist die Frage berechtigt: Auf welche Art lässt sich der Wert einer Liegenschaft objektiv feststellen? Und wie gelangt man zu einer verlässlichen Schätzung?
Hier schafft eine professionelle Immobilienbewertung Klarheit für alle Beteiligten. Im Rahmen einer Immobilienbewertung werden Haus oder Wohnung nach objektiven Kriterien geprüft, um den Marktwert einer Liegenschaft adäquat zu benennen. So gelangt man zu einem realistischen Kaufpreis, welcher Lage, Zustand und weitere Merkmale der Immobilie objektiv berücksichtigt.
Die objektive Bewertung ist auch wichtig, weil die Hypothekarinstitute bei der Kreditprüfung eine eigene Schätzung vornehmen. Liegt dieser Wert niedriger als der Kaufpreis, entsteht für Käufer eine Finanzierungslücke: Nehmen wir an, das Objekt steht zu einem Preis von einer Million Franken zum Verkauf. In diesem Fall sind laut Vorschriften grundsätzlich mindestens 20 Prozent, also 200 000 Franken, an Eigenmitteln gefordert; 800 000 Franken können mittels Hypothek finanziert werden. Ermittelt nun das Hypothekarinstitut einen geringeren Verkehrswert, ändert sich diese Kalkulation.
Taxiert das Institut den Wert beispielsweise auf lediglich 900 000 Franken, ist diese Schätzung massgebend für die Berechnung der Kreditsumme. Seit 2014 gilt nämlich das sogenannte Niederstwertprinzip, wonach Banken und Versicherungen den niedrigeren der beiden Werte, Verkehrswert und Verkaufspreis, für die Kalkulation der Finanzierung ansetzen müssen. In diesem Fall bedeutet es, dass die Kreditsumme auf 80 Prozent von 900 000 Franken festgelegt wird, also 720 000 Franken. Bleibt es beim Kaufpreis von eine Million Franken, sind also zusätzliche Eigenmittel in Höhe von 80 000 Franken nötig, um die Lücke zu schliessen. Daher ist der Verkehrswert nicht nur wichtig, um das Angebot realistisch einzuschätzen, sondern auch, um unangenehme Überraschungen im Finanzierungsgespräch zu vermeiden.
Berechnen Sie innert weniger Minuten den Marktpreis.
Grundsätzlich haben Sie die Option, das Objekt allein über das Gutachten einer Fachperson schätzen zu lassen. Diese umfassende, aber entsprechend auch eher kostspielige Methode kommt in der Regel eher bei Eigentümern zum Einsatz, die den Immobilienwert anlässlich eines Verkaufs schätzen lassen wollen. Aber auch Käufer können selbstverständlich von den Erkenntnissen eines Gutachters profitieren. In diesem Artikel möchten wir neben dieser eher kostspieligen Beurteilung anderen Methoden aufzeigen.
Es gibt mehrere Verfahren, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung stärker formelhaft berechnen. Die verbreitetsten Bewertungsmethoden zur Immobilienbewertung sind die hedonische Methode, auch Vergleichswertmethode genannt, die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode. In vielen Fällen können Sie die Immobilienbewertung online durchführen. Welches Verfahren für Ihre Liegenschaft das richtige ist, hängt auch davon ab, wie die Immobilie genutzt wird, beziehungsweise wie sie nach dem Kauf genutzt werden soll. Beispielsweise privat oder gewerblich, zur Vermietung oder zur Eigennutzung.
Die hedonische Methode betrachtet eine Immobilie anhand eines Vergleichs mit tausenden Objekten in der betreffenden Region. Sie bewertet also die Liegenschaft anhand von Objekten, die kürzlich den Besitzer gewechselt haben, um einen durchschnittlichen Kaufpreis zu ermitteln. Vor allem die preisbildenden Faktoren einer Immobilie stehen hier im Fokus. Bewertet werden Kriterien wie die Makrolage (Region, Gemeinde, Verkehrsanbindung etc.), und die Mikrolage (Schulen, Strassentyp, Ausrichtung des Hauses, Einkaufsmöglichkeiten etc.)
Daneben taxiert die Vergleichswertmethode die relevanten Objekteigenschaften. Diese unterscheiden sich nach quantitativen Faktoren wie Quadratmeter, Nutzfläche, Zimmerzahl und nach qualitativen Kriterien wie Baujahr, Zustand, Ausstattung.
Die hedonische Methode zur Immobilienbewertung wird in der Schweiz seit über 20 Jahren angewendet. Vor allem in den letzten Jahren hat sie an Bedeutung gewonnen. Ihr Vorteil: Wenn alle Angaben zur Liegenschaft vorliegen, kann die Bewertung durch den Abgleich mit einer Datenbank sehr schnell erfolgen. So ist sie zeitlich effizient und günstiger als viele andere Verfahren zur Immobilienbewertung. Oftmals wird die hedonische Methode zur Immobilienbewertung online angeboten, um den Wert komfortabel vom eigenen Schreibtisch aus zu berechnen. Das Verfahren eignet sich sehr gut, um private Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zu bewerten.
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht bei dieser Methode zur Immobilienbewertung die Frage, welchen Gewinn aus Mieteinnahmen ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet, die als Kapitalanlage dienen.
Bei der Realwertmethode, auch Sachwert- oder Subtanzwertmethode genannt, entspricht der Immobilienwert etwas vereinfacht gesagt dem Neuwert des Hauses (abzüglich Altersentwertung) addiert mit dem Landwert.
Bei diesem Verfahren zur Immobilienbewertung ist die Einschätzung der vorhandenen Bausubstanz durch einen Wertgutachter oder Bausachverständigen besonders relevant. Vor allem um Bauschäden, Instandsetzungsstatus und Modernisierungen zu berücksichtigen. Daher ist immer eine Begehung des Objekts notwendig, um den Sachwert zu ermitteln.
Diese Methode empfiehlt sich grundsätzlich für alle nicht ertragsorientierten Objektarten. Und dient Hypothekarinstituten zur Plausibilisierung von hedonischen Schätzungen, falls keine ausreichenden Vergleichsdaten vorhanden sind. Beispielsweise bei Immobilien in abgelegenen Gegenden oder aussergewöhnlichen Objekten wie etwas Luxus- oder Liebhaberobjekten.
Welche Methode sich jeweils am besten geeignet. hängt immer vom Einzelfall ab: Gibt es in der Region beispielsweise zu wenige vergleichbare Immobilien, scheidet die Vergleichswertmethode aus. Dies kommt besonders in ländlichen Gegenden oder bei alleinstehenden Häusern vor. In diesem Fall kann das Sachwertverfahren eingesetzt werden. Auch auf das nach persönlichen Vorlieben gebaute Einfamilien- oder Architektenhaus trifft dies zu. Beim Sachwertverfahren erfordert die Marktanpassung vom Gutachter eine gute Kenntnis des Immobilienmarktes. Beim Ertragswertverfahren hängt viel von der realistischen Einschätzung künftiger Erträge ab. Diese Methode stellt den Gewinn in den Mittelpunkt, der mit einer Liegenschaft erzielt werden kann, und ist daher vorrangig für Investoren geeignet. Je nach Verfahren und Anbieter können Sie die Immobilienbewertung online oder von einem Experten vor Ort durchführen lassen. Letzteres ist in der Regel allerdings die teurere Variante.
