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Die 5 wichtigsten Faktoren bei der Immobiliensuche

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13.01.2021 | 5 Minuten

Die eigenen vier Wände, ein Garten, beides nach den persönlichen Wünschen und Vorstellungen gestaltet: Diesen Plan verfolgen viele. Ob nahe der Stadt oder mitten in der Natur, die Wahl des eigenen Zuhauses will gut überlegt sein.

Bei der Vorbereitung ist eine seriöse Finanzplanung essenziell. Daneben ist es aber ebenso wichtig, dass man das Wunschobjekt und den zukünftigen Wohnort genau unter die Lupe nimmt. Die folgenden fünf Punkte sollten auf jeder Checkliste für den Hauskauf stehen:

1. Lage der Immobilie

Viele denken hier als Erstes an die persönlichen Vorlieben: ein kurzer Arbeitsweg oder die Nähe zur Familie. Zwar sind solche persönlichen Präferenzen beim Hauskauf nicht unerheblich, aber viele weitere Faktoren machen die Lager der Immobilie zum wichtigsten Kriterium beim Hauskauf. Schliesslich bestimmt sie zu einem massgeblichen Teil den Kaufpreis – und die künftige Wertentwicklung. Daher ist es wichtig, sich vor dem Kauf gründlich über den Standort, die Infrastruktur und die Nachbarschaft bzw. die Umgebung zu informieren:

Infrastruktur

Wer sich über eine Immobilie informiert, Anzeigen sondiert und Exposés studiert, wird feststellen, dass grundsätzlich zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden wird, also dem räumlichen Umfeld im weiteren und im engeren Sinn. Bei der Makrolage ist die Betrachtung der Infrastruktur einer Stadt ausschlaggebend: Gibt es vor Ort Geschäfte, Schulen, Ärzte, Restaurants und Freizeitangebote? Wie gut ist die Anbindung an den Nahverkehr oder die öffentlichen Verkehrsmittel?

Als zentrale Kriterien zur Bestimmung der Makrolage werden häufig die folgenden Punkte herangezogen:

  • Bevölkerungsstruktur
  • Wirtschaftsentwicklung, Branchen
  • Öffentliche Einrichtungen (Ämter, Gerichte, Verwaltungen etc.)
  • Verkehrsinfrastruktur und deren Anbindung (Flughafen, Bahn, Strassen etc.)

Im Fokus der Betrachtung stehen somit wirtschaftliche und strukturelle Aspekte. Die Makrolage erfasst also das grosse Ganze: die Region, den Kanton, die Stadt oder den Stadtteil. Die Qualität der Infrastruktur und damit die Attraktivität der Region ist ausschlaggebend für den Preis der Immobilie.

Wer eine Immobilie als Investitionsobjekt sucht, kann sich auf objektive Kriterien konzentrieren, die den Wert der Immobilie bestimmen. Für das selber bewohnte Haus hingegen sind es häufig subjektive Kriterien, welche die Makrolage vorgeben, zum Beispiel die Nähe zum Arbeitsplatz.

Nachbarschaft

Mit der Mikrolage wird die direkte Umgebung einer Immobilie angegeben, also die unmittelbare Nachbarschaft: Welche Bevölkerungsgruppen leben in der Gegend? Ist es eine ruhige Gegend oder eine lebhafte? Ist eine Bushaltestelle direkt vor der Tür oder benötigt man ein Auto?

Folgende Punkte sind für die Mikrolage in der Regel von Bedeutung:

  • Lärmeinflüsse
  • Häuserzustand
  • Einkaufsmöglichkeiten und Versorgung (Ärzte, Schulen etc.)
  • Öffentlicher Nahverkehr und Strassenanbindung
  • Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
  • Sozialer Status

2. Standortfaktor Gemeinde

Die Gemeinde als Standort hat einen Einfluss auf die Steuern. Daneben beeinflussen lokale Faktoren den Wert und die Wertentwicklung einer Immobilie.

Steuern

Grundsätzlich gilt für alle Steuern, die im Zusammenhang mit Immobilien anfallen, dass sie an den Kanton beziehungsweise die Gemeinde entrichtet werden, in der sich die Immobilie befindet.

Dazu zählen:

  • die Einkommensteuer
  • die Vermögenssteuer
  • die Grundstücksgewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie
  • die Handänderungssteuer, die auch ohne einen Verkauf fällig wird, wenn man eine Immobilie vererbt (bekommt) oder verschenkt
  • die Liegenschaftssteuer, die abhängig vom Verkehrswert der Immobilie zu begleichen ist

Die komplexen Ausprägungen in Hinblick auf das Steuergesetz können schnell unübersichtlich werden. Deshalb empfiehlt sich die Beratung durch eine Fachperson. Hier gewinnen Sie einen Überblick darüber, welche Steuerabzüge bei Wohneigentum möglich sind.

Vor einem Bergpanorama liegen ein See und eine Kirche mit spitzem Turm.
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3. Renovationsbedarf einschätzen

Eine weitere wichtige Frage, die vor dem Kauf einer Immobilie zu beantworten ist, lautet: In welchem Zustand befindet sich das Haus? Gerade bei älteren Immobilien sollte man sich frühzeitig über die Kosten für eine Renovation Gedanken machen. Mit einigen Modernisierungsmassnahmen lassen sich zudem Steuern sparen.

Die folgenden Tipps leisten Hilfestellung, wenn es darum geht, den Renovationsbedarf der Immobilie einzuschätzen.

Tipp 1: Realistisch bleiben

Ein bisschen Farbe hier, ein paar neue Bodenbeläge da und schon wird aus der Bruchbude ein Traumhaus. Diesen Eindruck gewinnt man zumindest bei diversen TV-Sendungen. Doch ganz so einfach gestaltet sich eine Renovation dann doch nicht. Und im schlimmsten Fall überschreitet man damit nicht nur sein Budget, sondern verzögert auch den Einzugstermin.

Es lohnt sich also, eine Immobilie mit kühlem Kopf zu besichtigen, den Aufwand nicht zu unterschätzen und sich insbesondere nicht durch Äusserlichkeiten blenden zu lassen. Dies sowohl im positiven als auch im negativen Sinn: Fragen Sie sich jeweils, ob Sie das Interesse an einer Immobilie verlieren, nur weil kleinere «kosmetische» Dinge wie die Wandfarbe, der Einrichtungsstil oder die Gartengestaltung Sie stören. Oder aber auch, ob Sie sich durch eine perfekte optische Inszenierung von wahren Mängeln ablenken lassen.

Tipp 2: Versteckten Renovationsbedarf aufdecken

Neben offensichtlichen Mängeln wie dem Zustand der Fassade, der Fenster und des Bodens lauern in den meisten Immobilien noch einige nahezu unsichtbare Fallen. Potenzieller Modernisierungsbedarf schlummert beispielsweise in

  • Heizungssystem
  • Feuchtigkeitsschäden
  • Haustechnik (Elektro- und Sanitärinstallationen)
  • Wärmedämmung

Gerade bei der Wärmedämmung kann man seinen Teil der Recherche beitragen: Hinweise auf den energetischen Zustand eines Hauses finden sich beispielsweise in den Nebenkosten. Ebenso liefern Unterlagen über getätigte Renovationen vom aktuellen Eigentümer gewisse Eckdaten zum Zustand der Immobilie. Diese können beim Verkäufer eingefordert werden.

Tipp 3: Experten hinzuziehen und Verzeichnis erstellen

Wer sein Herz an eine in die Jahre gekommene Immobilie verloren hat, wird um eine umfassende Modernisierung oder gar Sanierung nicht herumkommen. Aber auch bei neueren Immobilien ist in der Regel eine Renovation fällig. Auch wenn man Tipp 2 befolgt und sich selbständig bereits über mögliche Mängel informiert – eine Einschätzung über die entstehenden Renovationskosten und den Renovationsaufwand ist als Laie nicht ganz einfach. Um ein verlässliches Ergebnis zu bekommen, empfiehlt es sich, den Rat eines Experten einzuholen, sei es ein Architekt, Bauleiter oder Immobilienberater.

Um den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, zusammen mit dem Experten ein Verzeichnis des Ist-Zustands zu erstellen. Dort wird hinter jedem Bauteil vermerkt, ob und wann es erneuert werden muss. Auch die Kosten für jede Massnahme sollte man von einem Experten schätzen lassen und hier vermerken.

Aufgrund der Schätzung lassen sich auch die jährlichen Rücklagen planen, welche die Kosten für anfallende Arbeiten decken müssen.

4. Kaufpreis und Finanzierbarkeit

Vor dem Abschluss einer Hypothek gilt es, einige wichtige Fragen zur Finanzierung der Immobilie zu beantworten: Wie sieht die aktuelle finanzielle Situation aus? Wie viele Eigenmittel stehen zur Verfügung? Wie steht es um die Tragbarkeit? Welche Hypothekenform bietet sich an? Und schlussendlich: Liegt der Angebotspreis im Rahmen?

Ganz zu Beginn der Immobiliensuche steht jedoch eine zentrale Frage im Raum, nämlich: Was kann ich mir leisten? Die Antwort: Wie viel das neue Zuhause kosten darf, hängt vom Einkommen ab – und davon, wie viel Erspartes die Interessenten investieren können. Einen Eindruck, welchen Kaufpreis Sie sich in Ihrer aktuellen finanziellen Situation leisten können, gibt Ihnen unser Kaufpreisrechner.

Zusätzlich hilft der Hypothekenrechner von key4. Er berechnet unter Berücksichtigung des Kaufpreises, der Eigenmittel und des Bruttoeinkommens die ungefähren monatlichen Hypothekarkosten und gibt so eine Vorstellung davon, was einem bei unterschiedlichen Kaufpreisen erwartet.

Von einem ausgebauten Dachboden ohne Verkleidung aus sieht man den Balkon und ein benachbartes Haus.
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5. Dossier bereithalten

Attraktive Immobilien sind Mangelware und die hohe Zahl an Interessenten sorgt dafür, dass es nicht selbstverständlich ist, dass man die Zusage für das Traumhaus erhält. Daher lautet eine wesentliche Frage für Käufer: Wie verbessere ich meine Chancen, einen Kaufvertrag zu erhalten? Eine Methode lautet: Finanzierungsunterlagen vorbereiten.

Diese Unterlagen lassen sich frühzeitig vorbereiten. So verlieren Sie keine wertvolle Zeit bei der Einreichung des Hypothekardossiers und vermeiden, dass Ihnen ein anderer Interessent zuvorkommt.

Dies beginnt bereits bei der Vereinbarung des Besichtigungstermins. Verkäufer und Immobilienmakler schätzen es, wenn Interessenten ein Finanzierungszertifikat vorweisen können. Dieses zeigt auf, ob potenzielle Kunden sich die Wunschimmobilie gemäss einem Finanzierungspartner grundsätzlich leisten können. Bei key4 können Sie ein Finanzierungszertifikat innerhalb eines Arbeitstages einfach digital erstellen lassen. Damit untermauern Sie von Anfang an die Ernsthaftigkeit Ihres Interesses.

Schnelligkeit und entsprechende Vorbereitung ist auch beim weiteren Schritt Trumpf: dem Hypothekarantrag. Alle Banken und Versicherungen sind bei der Vergabe von Hypotheken gesetzlich dazu verpflichtet, das jeweilige Kreditgeschäft spezifisch und umfassend zu prüfen. Nebst einer umfassenden Dokumentation des Objekts gehören in das Hypothekardossier ebenfalls Unterlagen zur Bonitätsprüfung:

  • Die letzte Steuererklärung
  • Aktueller Lohnausweis inkl. Bonusangaben über die letzten drei Jahre
  • Eigenmittelzusammenstellung
  • Aktueller Betreibungsauszug
  • Zusammenstellung der Ausgaben für feste finanzielle Verpflichtungen (z. B. Kosten Haupt- und/oder Zweitdomizil, Leasing, Alimente u. ä.)
  • Vorsorgeguthaben (Pensionskassenausweis, Freizügigkeitskonten, 3. Säule, Lebensversicherungs- /Todesfallrisikopolicen)
  • Gültiger amtlicher Ausweis
  • Bei Selbstständigen: Abschlüsse/Bilanzen der letzten drei Jahre

Diese Unterlagen lassen sich frühzeitig vorbereiten. So verlieren Sie keine wertvolle Zeit bei der Einreichung des Hypothekardossiers und vermeiden, dass Ihnen ein anderer Interessent zuvorkommt.

Fazit: Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg

Der Kauf eines Eigenheims ist eine grosse Investition. Umso wichtiger, dass Sie Ihr Wunschobjekt und Ihren zukünftigen Wohnort genau unter die Lupe nehmen. Die genannten Faktoren geben Ihnen eine Orientierung, auf was Sie besonders achten und wie Sie sich vorbereiten sollten. Denn die Eingrenzung Ihrer Suche spart nicht nur wertvolle Zeit und Nerven, sondern auch Kosten.


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