In der Schweiz wechseln immer mehr Immobilien im «Bieterverfahren» die Besitzerin oder den Besitzer. Insbesondere in Ballungszentren wird das Verfahren immer populärer. Dabei geben mehrere konkurrierende Kaufinteressenten Gebote für eine Immobilie ab. Wir erklären, wie das Verfahren abläuft.
Wer ein Haus kaufen will, trifft immer häufiger auf das Bieterverfahren als Verkaufsmethode. Dabei schreibt der Verkäufer seine Immobilie aus und führt alle relevanten Informationen zur Immobilie und mindestens einen Besichtigungstermin auf. Die Kaufinteressenten geben nach der Besichtigung ähnlich wie bei einer Auktion in mehreren Bieterrunden ihre Gebote ab.
In manchen Fällen startet das Verfahren aber auch mit einem ersten Gebot der Kaufinteressenten. Danach entscheidet der Verkäufer, wen er zur Besichtigung einlädt. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Versteigerung oder einer Zwangsversteigerung sind die Gebote für die Interessenten nicht bindend. Das heisst, auch der Höchstbietende kann sein Kaufangebot jederzeit zurückziehen.
Wer an einem Bieterverfahren teilnehmen möchte, sollte den Ablauf kennen. In einem transparenten und fairen Verfahren sollte der Verkäufer zu Beginn klar kommunizieren, wie sich der Prozess gestaltet. Er sollte möglichst offen darlegen, wann ein Besichtigungstermin stattfindet, in wie vielen Runden die Interessenten Gebote abgegeben können und welche Fristen dafür jeweils vorgesehen sind. Üblicherweise läuft das Bieterverfahren dann folgendermassen ab:
Der Ablauf jedes Bieterverfahren startet mit dem Exposé. Darin gibt der Verkäufer alle relevanten Informationen zur Immobilie wie Lage, Grösse, Baujahr, Grundriss und Zustand an. Im Idealfall sind aussagekräftige Bilder, ein Besichtigungstermin sowie ein klarer Ablaufplan angegeben. Ein Mindestgebot ist nicht erforderlich, so sind in manchen Fällen die Interessenten gefragt, den Preis einzuschätzen. Anhand der Basisangaben aus dem Exposé lässt sich im UBS key4 mortgages Immobilienbewertungs-Tool eine Preisspanne errechnen, wie viel die Immobilie wert ist. Der Rechner ist kostenlos verfügbar und bietet Ihnen die Möglichkeit, mit einer konkreteren Vorstellung in das Bieterverfahren einzusteigen.
Bei der Besichtigung bekommen Kaufinteressenten ein Gefühl dafür, ob es sich bei der Immobilie wirklich um ihr Traumhaus handelt, und können sich vergewissern, dass die Angaben im Exposé zutreffen. Gerade wenn bei einem Verkauf kein Mindestpreis aufgerufen wird, ist essenziell: erst das Haus besichtigen, dann das Angebot abgeben.
Bei der Besichtigung selbst ist es empfehlenswert, einen Experten – beispielsweise von der Bank, einen Makler oder einen Architekten – dabei zu haben. Diese können helfen, einen fairen Preis für das Objekt zu bestimmen.
Hat ein Objekt das Interesse eines potenziellen Käufers geweckt, empfiehlt es sich, eine Finanzierungsbestätigung eines Hypothekenanbieters einzuholen. Das Finanzierungszertifikat ist eine unverbindliche Beurteilung Ihrer finanziellen Situation und zeigt auf, dass Sie sich eine Immobilie bis zu einem bestimmten Kaufpreis leisten können. Gerade beim Bieten wissen Käufer so genau, was für sie machbar ist und wie hoch das maximale Gebot für das Objekt ausfallen sollte. Der Verkäufer wiederum kann so sichergehen, dass der Käufer sein Gebot auch finanzieren kann. Das kann ein Vorteil gegenüber anderen Bietern sein. Das Finanzierungszertifikat, auch Finanzierungsbestätigung genannt, kann bei UBS key4 mortgages einfach online beantragt werden und wird innerhalb von 24 Stunden ausgestellt.
Bis zu einem festgelegten und kommunizierten Stichtag werden anschliessend Kaufangebote eingesammelt. Bei Ihrem Erstgebot sind Sie relativ frei, denn die Gebote der anderen Interessenten sind ihnen unbekannt. Grundlage hierfür ist natürlich die im Finanzierungszertifikat festgelegte Kaufpreisspanne. Darüber hinaus ist besonders für Laien auch eine Beratung durch die Bank sinnvoll, um ein adäquates Gebot abzugeben. Denn damit ein Überbieten des Höchstgebots im nächsten Durchgang möglich ist, sollte die Kaufpreisspanne nicht bereits im ersten Gebot ausgereizt werden. Liegt es allerdings zu niedrig, könnte dies für ein geringeres Interesse des Käufers sprechen. Hier gilt es, die richtige Balance zu finden.
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Nachdem alle Kaufinteressenten ihr Gebot abgegeben haben, teilt der Verkäufer das Höchstgebot mit. Die Mitbewerber haben dann die Möglichkeit, den Höchstbietenden zu überbieten. Dafür setzt der Verkäufer meist eine Frist. Nach Bedarf sollten auch Nachverhandlungen, Zusatzfragen zu Garantien am Bau oder weitere Besichtigungen möglich sein.
Ein Bieterverfahren kann in Einzelfällen bis zu vier Durchgänge haben. Der Verkäufer sollte dies aber zuvor festgelegt haben. Das heisst, nach dem ersten Gebot und der Bekanntgabe des höchsten Angebots können die Interessenten noch einige weitere Male nachbessern. Das treibt den Preis in die Höhe, Interessenten können aber auch jederzeit aussteigen und Gebote zurückziehen. Wichtig ist dabei, das im Finanzierungszertifikat festgelegte Budget nicht zu überschreiten.
Nimmt der Verkäufer das Gebot eines Interessenten an, ist das Bieterverfahren abgeschlossen. Die weiteren Schritte sind wie bei anderen Arten des Immobilienkaufs üblich die Unterzeichnung des Kaufvertrags sowie der Eintrag im Grundbuch.
Käufer sollten im Hinterkopf behalten, dass nicht nur die Höhe des Gebots entscheidend ist. Wie beim gewöhnlichen Hausverkauf entscheiden viele Verkäufer trotz Bieterverfahren anhand von Sympathie zum potenziellen Käufer. Neben der Höhe des Angebots kann der Verkäufer also auch positiv bewerten, dass ein Käufer keine Umbauten vornehmen will oder ein Eigenheim für die Familie sucht. Wer also nicht über das grösste Budget verfügt, kann vielleicht mit einem persönlichen Gespräch oder Begleitschreiben punkten.
Mit ein wenig Unterstützung ist der Hauskauf im Bieterverfahren genauso aussichtsreich wie jede andere Verkaufsmethode. Zwar kann der Verkaufspreis einer Immobilie durch das Bieten hochgetrieben werden und der Konkurrenzdruck kann zu emotionalen Entscheidungen verleiten. Doch nicht immer geht das Haus an den Höchstbietenden oder die Höchstbietende und Angebote können zurückgezogen werden. Daher heisst es: Nerven behalten und sich beraten lassen. Wer vorher seine finanzielle Situation kennt und das festgelegte Budget nicht überschreitet, steht auf der sicheren Seite und hat vielleicht schon bald ein neues Zuhause.
