Nel settore dei finanziamenti e delle ipoteche, la sostenibilità è un concetto centrale, usato per definire il rapporto tra il reddito e i costi di un’abitazione di proprietà. L’indicatore della sostenibilità di un credito viene espresso in percentuale.
Oggi, chi vuole trovare una casa per meno di un milione di franchi nelle zone più ambite dell’area metropolitana di Zurigo o della regione del lago di Ginevra, deve cercare a lungo. Negli ultimi 15 anni, infatti, in questi e in molti altri «punti caldi» del mercato immobiliare i prezzi sono sensibilmente aumentati. E poiché i redditi non sono cresciuti in egual misura, non poche famiglie hanno sempre più difficoltà a soddisfare i requisiti per l’ottenimento di un’ipoteca.
Come si determina correttamente la sostenibilità finanziaria di un’ipoteca? Le pertinenti direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) stabiliscono quanto segue: «La sostenibilità deve essere garantita a lungo termine e quindi basarsi su componenti di reddito e di spesa sostenibili.»
La regola di ferro del finanziamento è chiara: in generale, la sostenibilità dell’ipoteca è accertata se il costo totale della proprietà abitativa non supera un terzo del reddito lordo (reddito prima della detrazione dei contributi sociali come AVS, AD, ecc.).
Sul lato entrate, per il calcolo della sostenibilità si deve tener conto degli introiti documentati e duraturi, tra cui i redditi dell’attività lavorativa dimostrati sulla base di documenti quali il certificato di salario, compresa la tredicesima mensilità. Eventuali bonus o futuri aumenti di stipendio possono essere parzialmente conteggiati, a condizione che siano regolari o ben documentati. Si può aggiungere anche il secondo reddito, ossia quello del partner, a condizione che sia duraturo. Ciò significa che un reddito meramente temporaneo – generato, ad esempio, solo per un anno – non può essere preso in considerazione. Va inoltre tenuto presente che la coppia deve essere solidalmente responsabile per tutti gli impegni derivanti dal credito.
Per verificare la sostenibilità, si devono sommare i seguenti fattori di costo:
Nell’acquisto di un’abitazione, l’esame della sostenibilità assume un ruolo centrale. La domanda fondamentale, da porsi sempre, è la seguente: «Quanto può costare al massimo la mia nuova casa?» UBS key4 mortgages di UBS calcola automaticamente la sostenibilità sulla base di pochi dati.
Per l’istituto che concede un’ipoteca, il calcolo della sostenibilità è un elemento cruciale nell’esame della solvibilità, che secondo le direttive del settore è addirittura obbligatorio . Il calcolo si basa su una procedura predefinita e documentata che prevede tra altro che per principio il finanziatore non utilizzi i bassi tassi d’interesse giornalieri. Per calcolare la sostenibilità va utilizzato un tasso d’interesse medio a più lungo termine (il cosiddetto tasso d’interesse figurativo). Il tasso d’interesse varia da banca a banca.
Ci sono due argomenti di peso per calcolare la sostenibilità secondo il principio di prudenza:
Per il finanziamento, oltre agli interessi, bisogna calcolare correttamente il budget per l’estinzione dell’ipoteca. Secondo le direttive già menzionate, per le abitazioni di proprietà a uso proprio il cliente deve ridurre l’ipoteca a due terzi del valore dell’immobile entro 15 anni (regole diverse si applicano alle abitazioni secondarie o agli immobili da reddito). Potete scegliere se rimborsare l’ammortamento direttamente o indirettamente, ad esempio con il 3° pilastro (forma di risparmio privato e previdenza privata). Tuttavia, i tassi di ammortamento annuali devono sempre rientrare nel budget previsto.
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Il terzo fattore di costo è rappresentato dalle spese accessorie. Per queste spese il settore considera di regola l’1% del valore dell’immobile. Per una casa unifamiliare al prezzo d’acquisto di un milione di franchi si dovrebbe quindi preventivare un budget annuale di 10 000 franchi. Le spese accessorie includono varie voci:: riscaldamento o energia, elettricità, acqua, manutenzione, riparazioni, assicurazione stabili, manutenzione del giardino e così via. Se si tratta di un condominio (proprietà per piani), le spese accessorie comprendono anche le spese condominiali (contributi per l’amministrazione e la manutenzione o versamenti a un fondo di ristrutturazione).
Nell’ambito di una verifica del credito e di una consulenza, questa regola dell’1% viene applicata per il calcolo della sostenibilità. Le proprietà più vecchie possono comportare costi di manutenzione e ristrutturazione anche più elevati.
Conclusione: per l’acquisto una proprietà abitativa, la regola da seguire è quella di calcolare prima il budget, e solo in seguito comprare. Lo scrupoloso rispetto delle regole di sostenibilità è nell’interesse del cliente. Queste regole prevengono eventuali difficoltà di natura finanziaria e garantiscono che possiate godervi la vostra casa senza preoccupazioni.
La famiglia Esempio ha un reddito lordo di 150 000 franchi e vorrebbe acquistare una casa per 820 000 franchi.
Il calcolo della sostenibilità dell’ipoteca confronta il reddito con i costi figurativi
Calcolo della sostenibilità: costo mensile dell’abitazione di proprietà in relazione al reddito
Base di calcolo
Dal calcolo della sostenibilità risulta che per la famiglia Esempio l’abitazione di proprietà e l’ipoteca sarebbero sostenibili: circa il 31% del reddito lordo andrebbe sul conto «Abitazione di proprietà».
