Pegno immobiliare: la base per il finanziamento degli immobili

Diritto di pegno immobiliare: di che cosa si tratta?

02.11.2020 | 2 minuti

Un progetto edilizio richiede parecchio capitale. Chi contribuisce al finanziamento di un progetto chiede in cambio una garanzia, detta pegno immobiliare. Il diritto di pegno definisce il margine per questo tipo di garanzia.

Il diritto di pegno immobiliare è un diritto che definisce se e fino a quale importo un edificio può essere costituito in pegno.

L’idea del pegno ha origini antichissime: in cambio di un pegno, i creditori prestano ai propri debitori una somma consistente con la certezza di poter “realizzare” il pegno nel caso in cui il debito non venisse saldato. Gli immobili costituiti in pegno non si possono più vendere senza il consenso del creditore; proprio per questo il diritto di pegno immobiliare funge da garanzia per il rimborso dei crediti.

Creditore e debitore iscrivono nel registro fondiario l’importo massimo fino al quale l’immobile può essere utilizzato come pegno immobiliare. Quando i clienti chiedono un’ipoteca per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, l’istituto di credito ottiene una pretesa finanziaria garantita da un diritto di pegno sull’immobile.

Una casa in mezzo a un prato verde in una vallata racchiusa tra le montagne, in primo piano un campo di fiori.

Oltre che su un fondo, il diritto di pegno può essere costituito anche su una proprietà per piani, su una comproprietà o su un diritto di superficie. Sono considerati inclusi nel pegno anche tutti gli altri oggetti presenti sul fondo, come ad esempio gli alberi da frutto che crescono sulla proprietà. Inoltre, nel caso in cui il debitore non riesca a tener fede agli impegni assunti, il pegno si estende anche a eventuali pigioni e fitti. Tuttavia, il fondo rimane in mano ai proprietari, che possono continuare a usarlo.

Buono a sapersi: i diritti di pegno immobiliare sorgono solo al momento dell’iscrizione nel registro fondiario. Prima, però, un notaio deve autenticare il relativo contratto.

Forme di pegno immobiliare

In seguito a una riforma del 2012, la normativa svizzera prevede ora solo due forme di diritti di pegno immobiliare: l’ipoteca e la cartella ipotecaria.

Cartella ipotecaria

In genere, quando le banche contribuiscono al finanziamento di un fondo, scelgono come garanzia la cartella ipotecaria. La cartella definisce sia la pretesa della banca (ossia del creditore), sia il diritto di pegno. Il fondo o l’immobile costituito in pegno serve come garanzia.

Bisogna ormai distinguere tra due tipi di cartella ipotecaria.

  • La cartella ipotecaria documentale è un titolo emesso dall’ufficio dei registri e iscritto nel registro fondiario e può essere emessa al portatore (cartella ipotecaria al portatore) o a nome di una persona (cartella ipotecaria nominativa). Per far valere i diritti incorporati in una cartella al portatore, basta esibirla. Al contrario, per le cartelle nominative, bisogna poter dimostrare la propria identità per poter esercitare effettivamente i diritti in essa incorporati.
  • Nel frattempo, sono state introdotte le cartelle ipotecarie registrali senza titolo cartaceo. Queste ultime non vengono più cartolarizzate, ma necessitano comunque di un atto pubblico. Il diritto di pegno può essere esercitato solo dopo l’iscrizione del creditore nel registro fondiario. Le cartelle ipotecarie registrali possono essere emesse solo a un nome.

Ipoteca

L’ipoteca è la versione “light” del pegno immobiliare: contrariamente a una cartella ipotecaria non costituisce un titolo e ha la sola funzione di garantire una pretesa. Si tratta semplicemente di un contratto che deve essere autenticato e iscritto nel registro fondiario.

Le ipoteche erano particolarmente diffuse come forma di credito in diversi Cantoni. Oggi, tuttavia, tutti i Cantoni prediligono le cartelle ipotecarie registrali, salvo il Canton Ginevra, dove, per motivi legati agli emolumenti riscossi, le cartelle ipotecarie documentali sono più diffuse.

Quali sono i principali vantaggi della cartella ipotecaria rispetto all’ipoteca? La cartella ipotecaria è più facile da trasferire ed è sempre possibile aumentare il credito garantito da pegno. Queste caratteristiche favoriscono la certezza del diritto.

Due case gemelle si affacciano sul lago, in primo piano spicca un prato che incornicia l'immagine.

Importo del credito e tassi d’interesse

I diritti di pegno immobiliare possono essere costituiti in due modi: nel registro fondiario si può iscrivere l’importo del credito (“ipoteca in capitale”) oppure un determinato importo massimo (“ipoteca massimale”).

Nel caso dell’ipoteca in capitale, i diritti di pegno immobiliare fungono da garanzia per il credito per eventuali spese di esecuzione e interessi di mora – per tre anni di interessi e per gli interessi correnti. Le cartelle ipotecarie hanno una peculiarità: il pegno copre solamente gli interessi effettivamente dovuti. Secondo la legge, l’interesse originariamente convenuto e assicurato dal pegno “non può essere elevato oltre il cinque per cento a pregiudizio dei creditori pignoratizi posteriori”.

L’ipoteca massimale è più flessibile: essa fissa un “tetto massimo”, inclusi interessi e costi. Nei limiti dell’importo massimo, il pegno immobiliare può essere sempre riutilizzato per coprire un credito attuale, futuro o potenziale.

Tanto nel caso dell’ipoteca in capitale quanto in quello dell’ipoteca massimale, nel registro fondiario viene spesso iscritto un tasso d’interesse o un tasso massimo. A seconda del Cantone, la legislazione può contenere prescrizioni sui tassi d’interesse massimi. Tuttavia, le parti disciplinano i tassi effettivi, solitamente più bassi, in un contratto separato non riportato negli atti del registro fondiario.

Donna seduta a un'ampia scrivania con diversi quaderni davanti a sé, sul davanzale della grande finestra alle sue spalle ci sono numerose piante.

Pegno immobiliare: come fare per iscriverlo nel registro fondiario.

“Senza pegno immobiliare, niente credito”: recita il motto degli istituti ipotecari. I diritti di pegno immobiliare nascono dal momento dell’iscrizione nel registro fondiario, tranne per poche eccezioni. Ma come va effettuata l’iscrizione?

Il primo passo è la stesura di un contratto di pegno da parte della banca o di un notaio. La premessa è che il fondo in questione sia intavolato al registro fondiario. I proprietari del fondo devono quindi far certificare il contratto di pegno per atto pubblico da un notaio.

A questo punto, il notaio può procedere con la richiesta scritta di iscrizione presso l’ufficio del registro fondiario. Questo passaggio è generalmente veloce, poiché in molti cantoni l’ufficio notarile e il registro fondiario sono riuniti in un unico servizio. Gli emolumenti per l’atto pubblico variano da Cantone a Cantone.

Non appena riceve la conferma da parte dell’ufficio del registro fondiario, l’emittente del credito può liberare i soldi.

Come si estingue un diritto di pegno immobiliare?

Quando un debitore ha rimborsato tutti i crediti, la cartella ipotecaria o l’ipoteca non si estinguono automaticamente. Se il proprietario di un fondo vuole estinguere i diritti di pegno immobiliare, deve farne esplicita richiesta presso l’ufficio del registro fondiario. A tale scopo è necessario il consenso dell’ex creditore.

È quindi consigliabile essere molto cauti, soprattutto per le cartelle ipotecarie documentali: l’ufficio del registro fondiario può modificarle o cancellarle solamente se vengono esibite. In caso di perdita del titolo, si rischia infatti una dispendiosa procedura di annullamento. Durante questa procedura il tribunale può dichiarare “nullo” un titolo per proteggere il debitore.

Generalmente, le cartelle ipotecarie hanno il grande vantaggio della permanenza dell’importo nominale anche dopo l’estinzione del debito. Ciò consente, ad esempio, di farsi consegnare una cartella ipotecaria o far iscrivere a proprio nome una cartella ipotecaria registrale. Se dovesse servire di nuovo, una cartella ipotecaria potrà essere riutilizzata, ad esempio per lavori di ampliamento risparmiando così tempo e denaro.

Garanzia finanziaria nella prassi bancaria

La garanzia finanziaria è ormai la norma nel processo di costituzione di ipoteche. Essa prevede che il debitore ceda al creditore, e quindi all’istituto ipotecario, la proprietà della cartella ipotecaria. Tuttavia, il creditore può utilizzare la cartella ipotecaria solamente entro i limiti quadro della garanzia pattuita per i crediti concessi. La cartella ipotecaria dovrà quindi essere restituita immediatamente al debitore non appena il credito sarà stato rimborsato.

Per il debitore si tratta di una soluzione interessante, poiché, grazie alla garanzia finanziaria, il fondo può essere impiegato come garanzia per diversi crediti.



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