Per stabilire in modo affidabile il prezzo di un immobile sono in uso tre metodi, basati sulla comparazione diretta, il valore reale e il valore di reddito. Leggete qui quali fattori considerare per la stima, quando e a quale scopo.
Chi desidera acquistare un immobile si trova di fronte alla questione del suo valore oggettivo. Di norma, chi vende ha un’idea piuttosto concreta del valore, che però può discostarsi notevolmente dal valore reale dell’immobile. Perciò, la domanda è giustificata: come determinare in modo oggettivo il valore di una proprietà? E come si arriva a una stima affidabile?
Una valutazione immobiliare professionale è fonte di chiarezza per tutte le parti coinvolte. Nell’ambito di tale valutazione, l’appartamento o la casa viene valutato secondo criteri tangibili, per arrivare a determinare adeguatamente il valore di mercato dell’immobile. In questo modo si arriva a un prezzo d’acquisto realistico, che tiene conto in modo oggettivo di posizione, condizioni e altri fattori importanti in relazione all’immobile.
Una valutazione oggettiva è importante anche perché gli istituti ipotecari fanno una loro stima al momento della verifica del credito; se questo valore è più basso del prezzo di acquisto, per l’acquirente si crea una lacuna nel finanziamento. Supponiamo che l’immobile sia in vendita a un prezzo di un milione di franchi. In questo caso i regolamenti prevedono, in linea di massima, che i mezzi propri coprano almeno il 20 per cento, cioè 200 000 franchi; 800 000 franchi possono essere finanziati con un’ipoteca. Questo calcolo cambia se l’istituto ipotecario stabilisce un valore venale più basso.
Ad esempio, qualora l’istituto stimi il valore a soli 900 000 franchi, tale stima risulta decisiva per il calcolo dell’importo di credito. Dal 2014 è infatti in vigore il cosiddetto principio del valore inferiore, in base al quale le banche e le assicurazioni devono considerare per il calcolo del finanziamento il valore più basso tra il valore venale e il prezzo d’acquisto. In questo caso ciò significa che la somma creditizia viene fissata all’80 per cento di 900 000 ed è, quindi, di 720 000 franchi. Se il prezzo d’acquisto rimane di un milione di franchi, per colmare la lacuna servono pertanto mezzi propri aggiuntivi, dell’ammontare di 80 000 franchi. Ne consegue che il valore venale è importante non solo per stimare in modo realistico l’offerta, ma anche per evitare spiacevoli sorprese durante il colloquio per il finanziamento.
Calcolate il prezzo di mercato in pochi minuti.
In linea di principio avete sempre la possibilità di far stimare l’immobile tramite la sola perizia di un esperto. È un metodo esaustivo ma inevitabilmente anche piuttosto costoso, che di norma viene utilizzato più dai proprietari di un immobile, che intendono averne una stima del valore in occasione della vendita. Ovviamente però anche gli acquirenti possono trarre vantaggio dalle conclusioni di un perito. In questo articolo vorremmo illustrarvi altri metodi di valutazione, che risultino meno onerosi.
Esistono diversi metodi per calcolare il valore di una casa o di un appartamento in modo più formulabile. I metodi di valutazione immobiliare più diffusi sono il metodo edonico, chiamato anche stima per comparazione diretta, il metodo del valore reddituale e il metodo del valore reale. In molti casi, la valutazione immobiliare può essere condotta online. La scelta di un metodo piuttosto che un altro per il vostro immobile dipende anche dall’utilizzo previsto dopo la vendita: l’oggetto verrà destinato a scopi privati o commerciali, verrà affittato o sarà a uso proprio?
Il metodo edonico prende in esame un immobile mediante il confronto con migliaia di proprietà nella regione interessata, valutandolo sulla base di oggetti che hanno da poco cambiato proprietario, al fine di determinare il prezzo d’acquisto medio. In questo caso ci si concentra soprattutto sui fattori responsabili del prezzo di un immobile e si valutano criteri come la macro ubicazione (regione, Comune, collegamenti con i mezzi pubblici, ecc.) e la micro ubicazione (scuole, tipo di strada, esposizione della casa, attività commerciali, ecc.).
Inoltre, la stima per comparazione diretta valuta le caratteristiche rilevanti dell’immobile, che si differenziano sulla base di fattori quantitativi come metratura, superficie calpestabile, numero delle stanze e di criteri qualitativi quali anno di costruzione, condizioni e arredi.
Il metodo edonico viene utilizzato per la valutazione immobiliare in Svizzera da più di vent’anni e ha acquistato rilevanza soprattutto in tempi recenti. Offre il vantaggio di una valutazione molto rapida grazie all’utilizzo di una banca dati (purché siano disponibili tutte le informazioni sulla proprietà). Si tratta quindi di un metodo per la valutazione immobiliare più conveniente, dal punto di vista dei tempi e dei costi. Spesso potete sfruttare il metodo edonico per la valutazione immobiliare online, per calcolare il valore della proprietà comodamente dalla vostra scrivania. Questo metodo è particolarmente adatto per la valutazione di case unifamiliari private e appartamenti di proprietà.
Nel metodo del valore reddituale il valore dell’immobile deriva dal reddito di locazione. Questo metodo mette in primo piano la domanda seguente: quale profitto (ricavato dal reddito di locazione) può ottenere l’acquirente dell’immobile? Il metodo del valore reddituale si applica soprattutto agli immobili in affitto e alle proprietà a uso commerciale, che fungono da investimento.
Semplificando, si può dire che in base al metodo del valore reale (detto anche metodo del valore intrinseco), il valore di un immobile corrisponde al valore a nuovo della casa (dedotto il deprezzamento dovuto all’età) sommato al valore del terreno.
In questo metodo per la valutazione immobiliare, è particolarmente rilevante la stima della struttura architettonica esistente condotta da un perito o da un esperto nel campo edilizio, soprattutto per tenere conto di danni strutturali, ammodernamenti e necessarie riparazioni. Pertanto, per determinare il valore reale è sempre indispensabile un’ispezione dell’oggetto.
Questo metodo è generalmente consigliato per tutti i tipi di beni non orientati al rendimento. Permette agli istituti ipotecari di verificare la plausibilità delle stime edoniche qualora non fossero disponibili dati comparativi sufficienti. Ad esempio, nel caso di immobili in zone remote o oggetti straordinari come gli oggetti di lusso o da collezione.
È il caso singolo a determinare quale sia il metodo più adatto di volta in volta: per esempio, la stima per comparazione diretta non conviene se nella regione non vi sono abbastanza immobili paragonabili, come avviene in particolar modo nelle zone rurali, o come accade con le case indipendenti. In questo caso si può ricorrere al metodo del valore reale, adatto anche alle case unifamiliari costruite secondo le preferenze del committente (immobili su misura). Nel metodo del valore reale, l’aggiustamento del mercato richiede al perito una buona conoscenza del mercato immobiliare. Con il metodo del valore reddituale, molto dipende della stima realistica dei ricavi futuri, perché ci si concentra sul guadagno ottenibile grazie a un immobile; per questo tale metodo è adatto principalmente agli investitori. A seconda del metodo e dell’offerente, potete effettuare la valutazione immobiliare online o in loco, grazie a un esperto. Su Internet, di norma, si ha un risparmio notevole.
