Tutto quello che avete sempre voluto sapere sulle ipoteche
Quando si acquista una casa o un appartamento, spesso è possibile coprire solo una parte dei costi con mezzi finanziari propri. Per la parte restante si stipula un’ipoteca. Ciò significa che un’ipoteca è un credito garantito dall’immobile. L’importo dell’ipoteca dipende dal valore dell’immobile, che viene determinato dal finanziatore.
Il finanziamento dell’immobile dei vostri sogni è una combinazione di mezzi propri e capitale esterno.
Di regola, dovete finanziare almeno il 20% del prezzo d’acquisto con mezzi propri.
Almeno la metà di questo 20% deve essere costituita dai cosiddetti mezzi propri «di qualità primaria». Si tratta di capitale proprio che non deriva da un prelievo anticipato dalla previdenza professionale (2° pilastro). Come fonte di approvvigionamento, ad esempio, si possono utilizzare i risparmi, gli averi del 3° pilastro, un acconto su una quota ereditaria o una donazione.
Il restante 10% o meno può essere prelevato dalla cassa pensioni (2° pilastro). Il restante 80% del prezzo d’acquisto può essere finanziato – tramite ipoteca – con capitale esterno.
Con un’ipoteca fissa, il tasso d’interesse rimane invariato per l’intera durata. Ciò consente di pianificare i costi a lungo termine e di mettersi al riparo dall’aumento dei tassi d’interesse. Tuttavia, se i tassi d’interesse diminuiscono nel corso della durata, non potete beneficiarne.
L’ipoteca SARON ha un tasso d’interesse variabile e una durata illimitata. Se i tassi d’interesse rimangono bassi o addirittura scendono, ne traete vantaggio.
Per trovare l’ipoteca giusta, dovreste prima rispondere alle seguenti domande sulla vostra propensione al rischio, sul vostro margine di manovra finanziario e sul vostro interesse per il mercato finanziario:
Come gestisco le oscillazioni dei tassi di interesse?
A quanto ammonta l mio budget?
Quanto attivamente seguo l’andamento dei tassi di interesse?
Sulla base delle vostre risposte, voi e il vostro consulente alla clientela UBS key4 mortgages definirete il vostro profilo ipotecario ed elaborerete insieme il finanziamento adeguato.
Nell’elaborazione del vostro finanziamento, può anche avere senso combinare ipoteche con breve e lunga durata in base al vostro profilo ipotecario.
Quando combinate le ipoteche l’intero importo del vostro finanziamento viene suddiviso in più parti, chiamate tranche. Le tranche si differenziano per il tipo di ipoteca e la durata. È possibile determinare l’entità delle tranche. Questa distribuzione è utile per ripartire meglio il rischio di tasso d’interesse.
Il costo ipotizzabile per la vostra nuova casa dipende dal reddito e dai risparmi di cui potete disporre. Con il nostro calcolatore potete scoprire il prezzo d’acquisto massimo dell’immobile desiderato.
Alla scadenza della vostra ipoteca, i tassi d’interesse potrebbero essere più alti rispetto al momento della stipula. In tal caso, dovreste stipulare la nuova ipoteca a un tasso d’interesse più elevato.
Per ridurre al minimo questo rischio, è possibile suddividere il finanziamento sin dall’inizio in tranche ipotecarie più piccole composte da diversi prodotti (ipoteca fissa o ipoteca SARON) e durate. È possibile determinare personalmente l’entità delle tranche
Con noi potete scegliere l’offerta più interessante per ogni tranche. Combinate le offerte di diversi finanziatori e ottenete un pacchetto complessivo adeguato e personalizzato in base alle vostre esigenze.
Il rimborso regolare di un’ipoteca si chiama ammortamento. A tal fine esistono due opzioni: l’ammortamento diretto e indiretto.
Con l’ammortamento diretto si riduce continuamente l’importo del credito – di solito trimestralmente – di un importo fisso. Di conseguenza, durante il periodo di ammortamento, l’onere degli interessi si riduce sempre più.
Con l’ammortamento indiretto, versate l’importo dell’ammortamento in una soluzione di previdenza 3a, che viene data in pegno al creditore come garanzia. Pertanto, con l’ammortamento indiretto, l’importo del debito rimane costante per tutta la durata dell’ipoteca. Il vantaggio, versando nel terzo pilastro, è che si risparmia sulle imposte e si può continuare a detrarre gli interessi sul debito nella stessa misura. Al più tardi al momento del pensionamento, il capitale viene versato e l’ipoteca viene rimborsata per l’ammontare di tale somma.
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