Mit der Pensionierung verringert sich in der Regel das Einkommen. Wer ein Eigenheim besitzt, sollte daher rechtzeitig prüfen, ob die Tragbarkeitskriterien im Rentenalter noch erfüllt sind. Lesen Sie hier, wie Sie richtig kalkulieren und rechtzeitig vorsorgen.
Den Ruhestand geniessen, im eigenen Haus – viele Seniorinnen und Senioren blicken der Zeit nach dem Arbeitsleben zweifelsohne positiv entgegen. Sie freuen sich darauf, die freie Zeit daheim zu verbringen, verbunden mit dem guten Gefühl, mit der eigenen Immobilie gut vorgesorgt zu haben.
Doch manch Pensionierter wird erst spät durch einen Hinweis der Hausbank darauf aufmerksam gemacht, dass mit dem tieferen Renteneinkommen die Tragbarkeitsrichtlinien nicht mehr erfüllt werden. Da sich mit Beginn des Ruhestands die Einkünfte verringern, führen viele Kreditgeber zum Pensionierungszeitpunkt eine detaillierte Tragbarkeitsrechnung durch. Konkret lautet daher die zentrale Frage für jeden angehenden Ruheständler: Ist die aktuelle Hypothek auch mit dem Renteneinkommen – welches oftmals niedriger ist – tragbar?
Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten dürfen nach wie vor ein Drittel des (Renten-)Einkommens nicht überschreiten, um die Tragbarkeit zu gewährleisten. Allerdings schrumpft das Einkommen, wenn es mit dem Renteneintritt durch Bezüge der Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV), der Pensionskasse oder Kapitalauszahlungen ersetzt wird. In der Regel wird von einer Reduktion des Einkommens um rund 30% ausgegangen. Zudem belehnen Hypothekaranbieter Eigenheime ab dem Pensionsalter nur noch zu maximal 65%, statt wie zuvor mit 80%.
Die folgende Tabelle veranschaulicht die Situation vor und nach der Pensionierung:
vor Pensionierung |
nach Pensionierung |
|
Wert der Immobilie |
CHF 1’000’000 |
CHF 1’000’000 |
Höhe der Hypothek |
CHF 700’000 |
CHF 650’000 |
Kalkulatorische Zinsen (5%) |
CHF 35’000 |
CHF 32’500 |
Nötige Amortisation per annum |
CHF 10’000 |
—— |
Kalkulatorische Unterhaltskosten |
CHF 10’000 |
CHF 10’000 |
Kalkulatorische Kosten total |
CHF 55’000 |
CHF 42’500 |
Benötigtes Einkommen |
CHF 165’000 |
CHF 127’500 |
Die Kosten setzen sich aus einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% für die Hypothek, kalkulatorischen Unterhaltskosten von 1% des Verkehrswertes sowie den Amortisationen zusammen. Kreditgeber verlangen, dass die kalkulatorischen Kosten maximal ein Drittel des regelmässigen Einkommens betragen. Bei 55’000 Franken kalkulatorischen Kosten muss das Einkommen somit rund 165’000 Franken betragen. Geht man davon aus, dass die Hypothek mit diesem Einkommen knapp tragbar war und zieht davon die üblichen 30% bei Pensionierung ab (Rente: 115’000) würde die Hypothek nicht mehr als tragbar angesehen werden, da dafür ein Mindesteinkommen von 127’000 Franken kalkuliert wird.
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Die folgenden Tipps helfen dabei, die Anforderungen rechtzeitig zum Antritt der Rente zu erfüllen.
Die Tragbarkeitsrechnung auf Basis des Renteneinkommens wenden viele Banken nicht erst mit Beginn des Ruhestands an. Vielmehr kommt diese Kalkulation bei vielen Instituten bereits bei Hypothekarnehmern ab einem Alter von 50 Jahren zum Einsatz. Kurz gesagt: Man kann eigentlich gar nicht früh genug damit beginnen, sich mit seiner finanziellen Situation im Alter auseinanderzusetzen. Falls es sich abzeichnet, dass die Hypothek für die zu erwartende Rente zu hoch sein könnte, ist immer noch Zeit, Massnahmen zu ergreifen.
Nicht selten sind Rentner zwar vermögend, verfügen jedoch über kaum liquide Mittel, da sie ihr Vermögen in die Abzahlung der Hypothek investiert haben. Das Problem: Bei einer gewünschten Aufstockung der Hypothek im Alter, beispielsweise um eine Renovation oder einen Umbau zu finanzieren, können Schwierigkeiten auftreten. Daher wird in gewissen finanziellen Situationen empfohlen, bei einer laufenden Hypothek eine höhere Belehnung beizubehalten, als einen bereits in stärkerem Mass amortisierten Kredit wieder aufzustocken.
Wer rechtzeitig kalkuliert und zeitig feststellt, dass die Hypothek für die zu erwartende Rente zu hoch sein wird, hat beispielsweise mit Anfang 50 immer noch Gelegenheit, die liquiden Mittel ins Gleichgewicht zu bringen. Das ist beispielsweise möglich, indem regelmässig in die Säule 3a eingezahlt wird oder durch Rückzahlungen Lücken in der Pensionskasse geschlossen werden – vorausgesetzt, dass diese attraktive Konditionen bietet.
Eine beliebte Methode, Liquidität im Alter zu sichern ist die indirekte Amortisation. Bei dieser Form der Amortisation bleibt die Höhe der Hypothekarschuld über die gesamte Laufzeit gleich hoch und dementsprechend auch die Hypothekarzinsen. Statt regelmässig an den Hypothekargeber zu zahlen und die Hypothekarschuld zu amortisieren, wird der Betrag in ein Altersvorsorgekonto der Säule 3a eingezahlt.
Daraus ergeben sich gleich zwei steuerliche Vorteile: Sowohl die Zinszahlungen als auch die Einzahlungen in das Altersvorsorgekonto lassen sich steuerlich geltend machen. Das angesparte Geld kann dann später verwendet werden, um die Hypothek zurückzuzahlen. Im Idealfall wird so kalkuliert, dass die Hypothek im Alter nach der Amortisationszahlung so niedrig ist, dass die Zinszahlungen keine Hürde mehr darstellen.
Manche Rentner tendieren dazu, ihren Hypothekarzins möglichst lange anzubinden. Das bringt allerdings zwei Nachteile mit sich: Festhypotheken sind meistens teurer als Geldmarkthypotheken. Manche Hausbesitzer ziehen nach der Pensionierung in eine Eigentumswohnung – denn der Platzbedarf ist oft geringer. Allerdings sind nicht alle Banken bereit, Festhypotheken auf ein neues Objekt zu übertragen. Im ungünstigsten Fall muss also die Hypothek vorzeitig aufgelöst werden, was in der Regel hohe Kosten bedeutet. Geldmarkthypotheken hingegen sind in der Regel günstiger und flexibler.
Sollte die Rente zu gering ausfallen, um die Tragbarkeitskriterien für eine neue Hypothek zu erfüllen, gibt es auch die praktikable Möglichkeit, das Eigentum an Verwandte zu übertragen, beispielsweise an die eigenen Kinder. Verfügen diese über ein geregeltes Einkommen erfüllen sie in der Regel auch die Tragbarkeitsrechnung. So sind zwar die Kinder Eigentümer des Hauses, die Eltern können sich jedoch zum Beispiel ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht im Vertrag festschreiben lassen.
Die Immobilienwerte und -preise sind in den vergangenen Jahren stets gestiegen, was impliziert, dass auch Objekte im Privatbesitz ihren Wert gesteigert haben. Das gilt nicht ausnahmslos für alle Immobilien, aber doch für viele. Daher lohnt es sich unter Umständen, seine Immobilie neu schätzen zu lassen. Ist der Wert der Liegenschaft gestiegen, verbessert sich auch Ihre Belehnung und gleichermassen das Kreditrating – was wiederum mit tieferen Hypothekarzinsen belohnt wird.
Es zeigt sich, dass die frühzeitige Planung der Pension wichtig für einen ruhigen Lebensstandard im Rentenalter ist. Durch eine genaue Planung, ein breit aufgestelltes Anlageportfolio, eine frühzeitige Amortisation oder die Schliessung von Lücken in der Pensionskasse, sind einige Möglichkeiten vorhanden, um sich für die angehende Pension in Sachen Tragbarkeitsrechnung zu wappnen. Am besten Sie lassen Sie sich frühzeitig beraten und wagen sich rechtzeitig an die erwähnten Schritte.
