Appartement: ce qu’il faut savoir avant d’acheter une propriété par étages

© Getty Images
30.03.2021 | 3 minutes

Réaliser son rêve de devenir propriétaire ne se limite pas à une maison avec jardin. Pour beaucoup, la propriété par étage est la forme idéale de propriété immobilière: souvent proche du centre et avec des coûts d’entretien du bâtiment et de gestion raisonnables. Contrairement à la maison individuelle, être propriétaire par étage signifie que l’on fait partie d’une communauté. En lisant cet article, vous découvrirez les règles, droits et obligations qu’implique cette forme de propriété résidentielle.

Le propriétaire par étage n’est pas l’unique propriétaire

Même si l’on parle d’appartements en copropriété, l’acheteur acquiert plus exactement un appartement mais aussi des parts dans l’ensemble du terrain et du bâtiment. Il s’agit donc d’une copropriété et la part de propriété dans l’ensemble du bien-fonds est exprimée par la quote-part. La quote-part se calcule en fonction de la superficie du bien acquis mais tient compte également d’autres facteurs tels que l’étage, le plan ou l’orientation. La copropriété s’accompagne de ce qu’on appelle le droit spécial, à savoir le droit d’habiter, de décorer un appartement ainsi que la cave ou le grenier correspondant et les pièces annexes au titre de l’usage exclusif et d’aménager intérieurement les pièces. Le droit spécial inclut aussi généralement l’aménagement intérieur des balcons, vérandas et loggias.

Il appartient à la communauté de propriétaires par étages de prendre les décisions concernant les espaces en-dehors de l’appartement. Cela signifie que les décisions portant notamment sur les travaux de réfection du toit ou de la façade ne peuvent être prises que collectivement et que tous doivent participer aux frais. Un fonds de rénovation alimenté par les copropriétaires en fonction de la quote-part de leur appartement est créé pour faire face aux coûts de réhabilitation et de rénovation. Les espaces extérieurs comme les parcelles de jardin ou les places de stationnement pour lesquels le propriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif appartiennent à la propriété collective. Il en résulte que là encore, les modifications structurelles d’envergure nécessitent une autorisation de la communauté.

Documents importants pour les propriétaires par étage

Contrairement au propriétaire d’une maison individuelle, le propriétaire par étage doit toujours se voir comme un membre d’une communauté qui prend ensemble des décisions sur tout ce qui concerne l’immeuble. Avant d’acheter, le futur propriétaire par étage doit toujours examiner avec la plus grande attention les documents relatifs aux droits et obligations des copropriétaires.

Acte constitutif

La part que chaque propriétaire par étage possède dans l’ensemble est consignée dans l’acte constitutif établi par un notaire. Cette part de copropriété est également appelée quote-part et inscrite au registre foncier au nom du propriétaire par étage respectif. Elle sert à calculer, sauf disposition contraire du règlement de la communauté, la part des frais d’entretien et de fonctionnement dont doivent s’acquitter les différents propriétaires. Les coûts de rénovation sont, eux aussi, répartis en fonction de la quote-part détenue.

Règlement de la communauté

Dans le règlement de la communauté, la communauté des propriétaires par étage fixe des règles de cohabitation importantes. Parmi elles figurent les tâches de gestion de copropriété, les droits de jouissance exclusifs, la répartition des charges ainsi que les droits de vote et l’application des décisions adoptées. La communauté peut adapter à ses propres besoins de nombreuses dispositions légales qui ne sont pas immuables. Chaque propriétaire par étage peut demander des modifications qui font alors l’objet d’un vote de la communauté des propriétaires.

Règlement de la maison

Pour compléter le règlement de la communauté, la propriété par étage se dote souvent d’un règlement de la maison que les propriétaires rédigent eux-mêmes ou font rédiger par un administrateur. Il comporte souvent des règles telles que: l’interdiction de faire du bruit à certaines heures, la liste des animaux de compagnie autorisés et ce qu’on a le droit de déposer dans la cage d’escalier.

Contrat de gestion

Le syndic revêt une grande importance. Parmi ses missions figurent l’administration et la comptabilité, mais aussi l’entretien et la gestion du bâtiment. Les détails du mandat sont consignés dans le contrat de gestion.

Comptes-rendus des assemblées générales de copropriété

Il est également recommandé de consulter les comptes-rendus des précédentes assemblées annuelles. Ils reflètent souvent fidèlement les relations qu’entretiennent entre eux les propriétaires par étage. Un autre moyen consiste aussi à les rencontrer personnellement, mais cela n’est pas toujours possible. Dans ce cas, les comptes-rendus permettent déjà de se faire une idée. Ils révèlent également les éventuels travaux de rénovation prévus prochainement et qui seront à la charge de l’acheteur. Dans les vieux immeubles surtout, il convient de vérifier s’il existe un fonds de rénovation pour ces dépenses et si les réserves qui le constituent sont suffisantes.

Une femme est assise avec un chien sur un rebord de fenêtre ensoleillé.
© Getty Images

Achat d’appartement: neuf ou ancien?

L’achat de son propre bien immobilier est une décision de grande portée. Il convient d’évaluer le pour et le contre entre l’achat d’un appartement neuf sur plan et un achat dans l’ancien. Les deux présentent des avantages et des inconvénients.

Achat sur plan

L’acheteur qui achète sur plan acquiert un appartement qui n’est pas encore construit. L’avantage est qu’il a son mot à dire dans beaucoup de décisions comme le choix de la cuisine, du revêtement de sol ou de la robinetterie de salle de bains ou qu’il peut faire part de ses désirs de changement. Il est en outre quasiment membre fondateur de la nouvelle communauté des propriétaires par étage et n’a pas besoin de s’intégrer dans des structures existantes.

L’achat d’un appartement non terminé recèle toutefois des risques comme celui d’une insolvabilité du vendeur vis-à-vis de l’entrepreneur général ou d’éventuels défauts à l’issue de l’achèvement des travaux. Il est donc important de se familiariser le plus étroitement possible avec la documentation de vente et les parties prenantes.

L’ensemble des documents qui décrivent l’appartement doivent définir avec précision les coûts, les échéances ainsi que les prestations et faire partie intégrante du contrat. Les paiements ne doivent pas être trop élevés et s’effectuer au rythme de la progression des travaux. Pour établir une évaluation fiable, il peut être judicieux de se faire conseiller par la banque.

Achat d’un bien existant

Lorsqu’on achète dans une propriété par étage existante, l’important est surtout de se familiariser avec les dispositions existantes de la communauté et de s’intégrer. Cela inclut, comme mentionné au paragraphe «Documents importants pour les propriétaires par étage», l’inscription au registre foncier, le règlement de la communauté et l’éventuel règlement de la maison ainsi des informations détaillées sur le fonds de rénovation et les travaux de rénovation à prévoir.

Un homme avec un casque de chantier et un gilet de sécurité dans une cage d’escalier effectue des travaux sur la rampe avec une visseuse sans fil.
© Getty Images

La propriété par étage comme investissement immobilier

Les appartements en copropriété ne servent pas seulement de lieu de résidence au propriétaire. De nombreux particuliers acquièrent un appartement en guise de placement afin de percevoir des loyers. Les fortes augmentations de prix de ces dernières années en particulier rendent ce placement très attractif. Les investisseurs ne doivent cependant pas négliger le risque de vacance d’un bien individuel.

Coûts et financement

Très peu de personne peuvent financer leur logement au comptant. Une hypothèque entre alors en jeu pour remplacer l’épargne propre par des capitaux empruntés. À la place du loyer, le propriétaire paye des intérêts hypothécaires et des amortissements au prêteur hypothécaire.

Parmi les autres coûts figurent les frais d’entretien, les charges et les frais de gestion, à la fois pour les parties privatives et pour les parties communes. La plupart du temps, les charges courantes de tous les propriétaires par étage sont calculées ensemble et réparties selon la quote-part :plus l’unité d’étage est grande, plus la part de charges à payer est élevée.

Chaque propriétaire assume seul les éventuels travaux de réparation à réaliser dans son propre appartement. Il est recommandé de mettre de côté environ un pour-cent de la valeur du bien immobilier. Mais cela dépend aussi de l’année de construction et de l’état de l’appartement. Il est donc recommandé de se pencher sérieusement sur les coûts à prévoir avant d’acheter et de connaître concrètement les charges à payer.

Conclusion: la propriété par étages est une opportunité

Rareté des terrains à bâtir et augmentation consécutive des prix du foncier – le rêve de devenir propriétaire en zone urbaine soumet beaucoup de gens en Suisse à une forte pression financière. La solution: les appartements en copropriété, autrement dit la propriété par étage. Mais dans les zones rurales aussi, les appartements en copropriété présentent de gros avantages. Un appartement en copropriété peut être le bon choix quand, par exemple, on n’a pas envie de s’occuper d’un grand jardin ou qu’on apprécie le soutien d’un syndic. Néanmoins, les propriétaires par étages doivent être conscients qu’ils ne sont pas les uniques propriétaires mais des co-propriétaires et que certaines décisions doivent être prises en concertation avec la communauté de l’immeuble.

Prêt(e) pour la meilleure offre?


Restez au fait de l’actualité

Lisez régulièrement des articles passionnants et recevez des conseils utiles en lien avec l’achat d’une maison ou d’un appartement.

S’abonner à la newsletter key4

Ce site utilise des cookies afin de vous offrir la meilleure expérience sur notre site. Vous trouverez plus d’informations dans la déclaration de confidentialité. Vous pouvez modifier vos paramètres de cookies dans les paramètres de confidentialité. Accédez aux paramètres de confidentialité