Comprare un appartamento: a cosa prestare attenzione nel caso della proprietà per piani

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30.03.2021 | 3 minuti

Non è solo con una casa immersa nel verde che si può realizzare il sogno delle proprie quattro mura. Per molti, la proprietà per piani è la forma ideale di proprietà di abitazione: spesso vicino al centro città e con poche spese di manutenzione e amministrazione. A differenza di quanto accade per una casa unifamiliare, il proprietario per piani fa parte di una comunione. In questo articolo scoprirà quali regole, diritti e obblighi devono essere rispettati nel caso di questa forma di proprietà di abitazione.

Il proprietario di una proprietà per piani non è un proprietario esclusivo

Anche se nel linguaggio quotidiano si parla di appartamento in proprietà, con la proprietà per piani l’acquirente non acquista in realtà solo un appartamento, ma quote dell’intero immobile e dell’edificio. Si tratta quindi di una comproprietà e la quota di proprietà della proprietà totale è espressa dalla quota di valore. La quota di valore è calcolata sulla base della superficie dell’immobile acquisito, ma tiene conto anche di altri fattori come ad esempio la posizione del piano, la pianta o l’orientamento geografico. La comproprietà è accompagnata dal cosiddetto diritto esclusivo – il diritto di occupare, organizzare un appartamento e i vani cantina o soffitta associati nonché i locali accessori come utente esclusivo e di sviluppare l’interno delle stanze. Il diritto esclusivo di solito include anche l’organizzazione interna di balconi, verande e logge.

Le decisioni relative alle aree esterne all’appartamento vengono invece prese dalla comunione di comproprietari di proprietà per piani (CCPP). Questo significa che le decisioni, per esempio, sui lavori di risanamento del tetto o della facciata possono essere prese solo congiuntamente e che tutti devono partecipare ai costi. Per coprire i costi di risanamento e ristrutturazione è istituito un fondo di rinnovazione al quale tutti i comproprietari contribuiscono con importi basati sulla quota di valore del loro appartamento. Le aree esterne come i vani del giardino o i posti auto per i quali un proprietario ha il diritto d’uso esclusivo fanno parte della proprietà comune. Ne consegue che anche in questo caso importanti modifiche strutturali necessitano del consenso della comunione.

Documenti importanti per i proprietari per piani

A differenza del proprietario di una casa unifamiliare, il proprietario per piani deve quindi sempre considerarsi come parte di una comunione che prende decisioni comuni sulla casa. Prima dell’acquisto, pertanto, il potenziale proprietario per piani dovrebbe esaminare attentamente i documenti sui diritti e gli obblighi dei comproprietari.

Atto costitutivo

L’atto costitutivo autenticato dal notaio specifica la quota di ciascun proprietario per piani rispetto all’insieme. Tale quota di comproprietà è chiamata anche quota di valore e viene iscritta nel registro fondiario a nome del rispettivo proprietario per piani. Salvo diversamente stabilito nel regolamento, decide quale parte dei costi di manutenzione ed esercizio è a carico dei singoli proprietari. Anche i costi di risanamento sono ripartiti su questa base.

Regolamento

Nel regolamento, la comunione di comproprietari di proprietà per piani stabilisce importanti disposizioni per la convivenza. Queste includono, per esempio, i compiti dell’amministrazione designata, i diritti esclusivi di utilizzo, la distribuzione dei costi così come i diritti di voto e lo svolgimento delle votazioni. Molte disposizioni di legge che non sono immutabili possono essere adattate dalla comunione alle proprie esigenze. Ogni proprietario per piani può avanzare una richiesta di modifica, che viene poi votata dalla comunione dei proprietari.

Regolamento interno

Oltre al regolamento, nella proprietà per piani spesso trova applicazione un regolamento interno, che i proprietari redigono personalmente o della cui redazione incaricano un amministratore. Spesso contiene disposizioni quali: orari di riposo, se e quali animali domestici possono essere tenuti e cosa può essere parcheggiato o riposto nel vano scala.

Contratto di amministrazione

L’amministrazione riveste una grande importanza. Tra i suoi compiti rientrano l’amministrazione e la contabilità, ma anche la manutenzione e la gestione dell’edificio. I dettagli del mandato sono indicati nel contratto di amministrazione.

Verbali delle assemblee dei proprietari

Si consiglia inoltre di consultare i verbali delle precedenti assemblee annuali. Generalmente forniscono un quadro imparziale e veritiero della relazione tra i proprietari per piani. Tale conoscenza può anche essere acquisita incontrandosi di persona, ma non sempre è possibile. I verbali forniscono quindi già una buona impressione. Mostrano anche se ci sono lavori di risanamento o ristrutturazione da effettuare nel prossimo futuro, ai quali l’acquirente dovrà contribuire. Soprattutto nel caso di abitazioni più datate è necessario verificare se esiste un fondo di rinnovazione per queste spese e se le riserve sono sufficientemente corpose.

Una donna siede con il cane su un davanzale soleggiato.
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Acquisto di appartamenti: edificio nuovo o proprietà per piani esistente?

Acquistare un immobile proprio è una decisione di ampia portata. È importante valutare se deve trattarsi di un appartamento di nuova costruzione acquistato sulla pianta oppure di un appartamento che fa parte di un immobile già esistente. Entrambe le soluzioni comportano vantaggi e svantaggi.

Acquisto su carta

Quando si acquista su carta, l’acquirente acquista un’abitazione che non è ancora stata costruita. Questo comporta il vantaggio che può avere voce in capitolo in molte decisioni, come la scelta della cucina, della pavimentazione o dei sanitari, o può specificare richieste di cambiamenti. Inoltre, è quasi un membro fondatore della emergente comunione di proprietari per piani e non deve ambientarsi in strutture esistenti.

Tuttavia, l’acquisto di un appartamento non finito comporta anche alcuni rischi, come l’insolvenza del venditore o dell’impresa generale o possibili vizi e difetti successivi al completamento. Pertanto è importante conoscere bene i documenti di vendita e le parti coinvolte.

Tutti i documenti che descrivono l’appartamento devono definire con precisione i costi, le scadenze e i servizi ed essere parte del contratto. I pagamenti non dovrebbero essere troppo alti e dovrebbero basarsi sullo stato di avanzamento della costruzione. Per una valutazione affidabile può essere utile farsi consigliare dalla banca.

Acquisto in immobile esistente

Quando si acquista in una proprietà per piani esistente, la cosa più importante è familiarizzare con le regole esistenti della comunione e inserirsi. Come menzionato nel paragrafo “Documenti importanti per i proprietari per piani”, queste includono, per esempio, l’iscrizione al catasto, il regolamento e gli eventuali regolamenti interni oltre a informazioni dettagliate sul fondo di rinnovazione e sui prevedibili lavori di risanamento.

Un uomo con un casco da cantiere e un gilet catarifrangente in piedi in un vano scala lavora alla ringhiera con un trapano avvitatore a batteria.
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La proprietà per piani come oggetto di investimento

Gli appartamenti in proprietà non servono solo al proprietario come propria abitazione. Molti privati acquistano un appartamento anche come investimento di capitali per riscuotere l’affitto. Gli importanti aumenti di valore degli ultimi anni in particolare hanno reso questa pratica molto allettante. Tuttavia, gli investitori privati dovrebbero considerare il rischio di sfitto di un singolo immobile.

Costi e finanziamento

Solo pochissime persone possono interamente finanziare la propria casa di tasca propria. in tale contesto entra in gioco un’ipoteca, che va a integrare i risparmi proprio con un capitale esterno. Invece dell’affitto, il proprietario paga gli interessi dell’ipoteca e l’ammortamento all’erogatore dell’ipoteca.

Gli altri costi includono la manutenzione, i costi accessori e i costi di amministrazione sia per le aree e gli elementi costruttivi in uso esclusivo che per quelli di proprietà comune. Nella maggior parte dei casi, le spese accessorie correnti di tutti i proprietari per piani sono determinate insieme e distribuite in base al valore di quota – più grande è l’unità, maggiore è la quota delle spese accessorie.

Qualsiasi lavoro di riparazione che può rendersi necessario nel proprio appartamento è interamente ed esclusivamente a carico del proprietario in questione. A tale proposito si consiglia di accantonare circa l’uno per cento del valore della proprietà. Dipende tuttavia anche dall’anno di costruzione e dalle condizioni dell’appartamento. Prima di effettuare un acquisto è consigliabile esaminare attentamente i costi previsti e conoscere le quote concrete di accantonamento.

Conclusione: la proprietà per piani come opportunità

Scarsità di terreni edificabili e conseguente aumento dei prezzi dei terreni – il sogno di possedere le proprie quattro mura in aree urbane rappresenta per molte persone in Svizzera una sfida finanziaria. La soluzione: appartamenti in proprietà o proprietà per piani. Gli appartamenti in proprietà offrono grandi vantaggi anche nelle aree rurali. Per esempio, se non vuole prendersi cura di un grande giardino o apprezza il supporto di un’amministrazione, un appartamento in proprietà può essere la scelta giusta. I proprietari per piani devono tuttavia essere consapevoli che non sono proprietari esclusivi ma comproprietari e che determinate decisioni devono essere prese in consultazione con la comunione della casa.

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