Nella situazione odierna, ha senso ammortizzare «preventivamente» l’ipoteca? Chiunque disponga di liquidità dovrebbe riflettere attentamente su questo passo. Di seguito vi spieghiamo i criteri più importanti per l’ammortamento volontario delle ipoteche.
Per ammortamento si intende il rimborso di un debito a rate. Per le banche svizzere valgono i comuni standard minimi dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB): entro 15 anni, l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore venale. I debitori rimborsano un importo costante annualmente o a scadenze trimestrali. Si tratta di ammortamenti obbligatori concordati contrattualmente.
Inoltre, è possibile versare ammortamenti straordinari. Questi ultimi variano a seconda dell’immobile e della situazione. Nel caso di ipoteche fisse a lungo termine, non è facile ottenere ammortamenti straordinari. Il tasso d’interesse nonché l’importo sono di norma fissi per l’intera durata dell’ipoteca. Alla fine della durata, il debitore è libero di continuare l’ipoteca esistente o di ridurne l’importo. Altri prodotti, come ad esempio le ipoteche SARON, offrono un più ampio margine per possibilità di ammortamento straordinario.
Per ogni prodotto di finanziamento, è fondamentalmente possibile scegliere tra l’ammortamento diretto e indiretto dell’ipoteca: con l’ammortamento diretto, il o la titolare dell’ipoteca rimborsa regolarmente un importo costante. In questo modo, l’ipoteca diminuisce di anno in anno. Inoltre, si riduce anche l’onere finanziario degli interessi ipotecari.
Come suggerisce il nome, l’ammortamento indiretto non riduce l’importo del credito. In questo caso, il proprietario immobiliare versa invece gli importi nel 3° pilastro.
Il versamento è deducibile dal reddito imponibile e inoltre l’avere non viene tassato. Questa somma viene depositata (in pegno) presso la banca come garanzia e rimane riservata per l’ammortamento in un secondo momento.
Con l’ammortamento diretto, gli interessi deducibili dalle imposte diminuiscono e aumenta l’onere fiscale per il proprietario dell’abitazione. L’ammortamento indiretto dell’ipoteca offre invece vantaggi fiscali: gli interessi ipotecari sono interamente deducibili dal reddito imponibile, poiché l’ipoteca rimane invariata.
L’esempio di Claudia e Peter Muster presenta il calcolo concreto di un’ipoteca: dieci anni fa hanno acquistato la loro casa in campagna. L’immobile è costato 900 000 franchi. La giovane coppia con due figli ha apportato 180 000 franchi di capitale proprio. I dati chiave per il calcolo dell’ammortamento:
Obiettivo di calcolo dopo 15 anni: 900 000 * 2/3 = 600 000 franchi
Importo dell’ammortamento annuo: 120 000 / 15 anni = 8000 franchi
Per una strategia di ammortamento ottimale devono essere considerati gli aspetti fiscali. Come è noto, il proprietario deve tassare il valore locativo del suo immobile in qualità di reddito. A seconda del livello di reddito e della progressione fiscale, un ammortamento volontario dell’ipoteca può rivelarsi svantaggioso. Alcuni proprietari di case scelgono quindi di mantenere l’ipoteca e di investire il capitale altrove per generare un rendimento.
Se valga la pena effettuare rimborsi oltre agli ammortamenti obbligatori è una questione molto personale. Torniamo al nostro esempio della famiglia Muster: la realizzazione del sogno di una loro casa di proprietà è valsa la pena. Dieci anni dopo l’acquisto, anche il «business plan» della famiglia si è realizzato. Markus ha un buon reddito. Anche Claudia è tornata al lavoro e recentemente ha ereditato la somma di 60 000 franchi.
Quando dopo qualche anno scade la prima tranche di un’ipoteca, i proprietari di casa come la famiglia Muster sono liberi di decidere: impiegare la liquidità di cui si dispone per pagare l’ipoteca, oppure è più saggio decidere di investire il denaro altrove?
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Il vantaggio se non viene effettuato un ammortamento dell’ipoteca: la famiglia potrebbe utilizzare le eccedenze di reddito per la propria previdenza privata. Magari, in un secondo momento, la famiglia Muster sarà felice di disporre del capitale risparmiato, ad esempio per i lavori di ristrutturazione dell’immobile o per riparazioni non pianificate.
Gli svantaggi: in caso di tassi d’interesse elevati o che tendono ad aumentare, crescono i costi d’interessi per i proprietari di case. In questo caso, l’ammortamento diretto si rivelerebbe la scelta più saggia. Non effettuare un ammortamento è talvolta associato anche a rischi più elevati (maggiore quota di capitale di terzi).
Da quando la famiglia Muster ha acquistato la casa dieci anni fa i tassi di interesse stanno salendo solo ora per la prima volta. La valutazione del futuro andamento del mercato dei tassi di interesse e quindi la scelta del rifinanziamento devono essere ben ponderate. Con un rimborso, risparmiano gli interessi ipotecari su tale somma. D’altra parte, potrebbero optare per un’ipoteca SARON conveniente e finanziare futuri tassi più elevati con il patrimonio disponibile.
La liquidità a disposizione offre alla coppia un alto grado di flessibilità. Forse esistono buoni motivi, ad esempio, per investire in azioni, in altri titoli oppure nella previdenza finanziaria privata a lungo termine. E non dimenticate che spesso si consiglia ai proprietari di immobili di mettere da parte riserve finanziarie. Se un giorno serviranno grandi lavori di ristrutturazione, come ad esempio un nuovo impianto di riscaldamento, questi potranno essere facilmente finanziati con le riserve. Tutti questi sarebbero argomenti validi per non effettuare ammortamenti superiori a quanto richiesto.
Ma anche l’ammortamento delle ipoteche ha il suo valore, letteralmente: chi paga i debiti possiede una parte più grande della casa. E se il valore degli immobili dovesse mai diminuire, anche gli ammortamenti si rivelano vantaggiosi. Un valore d’anticipo inferiore con capitale di terzi si traduce quindi in una maggiore sicurezza finanziaria per il proprietario e il beneficiario del prestito.
Anche la famiglia Muster del nostro esempio decide di non effettuare un ammortamento volontario. Dopotutto, mancano solo cinque anni al loro obiettivo di ammortizzare l’ipoteca fino a due terzi del valore della casa. Per il finanziamento successivo scelgono una variante mista tra ipoteca fissa e SARON, accantonando una parte del denaro per eventuali tassi SARON futuri più elevati. Ulteriori riserve saranno accantonate per ”ristrutturazione e manutenzione dell’edificio“, in modo che la casa dei loro sogni si mantenga in perfette condizioni anche negli anni a venire.
