È una delle imposte più controverse della Svizzera: la tassazione del valore locativo come reddito. La questione riguarda tutti coloro che possiedono un immobile e ci abitano. Come viene calcolata l’imposta? Quali sono le differenze tra i Cantoni? E qual è la probabilità che la tassa sul valore locativo venga abrogata?
Il valore locativo è un reddito puramente fittizio. Per molte persone questo sistema è incomprensibile: tassare un “reddito” di cui il contribuente non ha mai visto neanche un franco? Come può essere legale?
Secondo il diritto fiscale svizzero, quello del reddito è un concetto molto ampio, pertanto non solo il reddito in contanti è soggetto a imposte, ma anche quello in natura. Nel caso di un immobile abitato dal proprietario, ciò significa che egli paga le tasse sul beneficio che trae dal possesso di un immobile. L’importo dell’imposta si basa sul reddito di locazione che si potrebbe ottenere affittando a terzi un immobile paragonabile.
Il valore locativo ha una lunga tradizione: le autorità introdussero tale imposta in periodi di crisi, come il 1915 e durante la seconda guerra mondiale. Il valore locativo era quindi, originariamente, un’imposta di crisi e di guerra. Nel 1958, la tassazione del valore locativo fu trasferita al diritto ordinario.
Prendiamo ad esempio i coniugi Rossi dal Canton Zurigo: il loro reddito imponibile ammonta a 130 000 franchi. Dieci anni fa hanno acquistato una vecchia casa unifamiliare a Wald per 1 milione di franchi. Per semplicità, partiamo dal presupposto che il prezzo di acquisto di 10 anni fa e il valore fiscale siano rimasti identici.
Nel Canton Zurigo, il valore locativo viene calcolato come segue:
valore locativo = 3,5% del valore del terreno e valore temporale dell’edificio = 35 000 franchi.
Le autorità fiscali di Zurigo applicano la formula del 3,5% dal valore del terreno e del valore temporale dell’edificio per le case unifamiliari. Per appartamenti di proprietà la percentuale sale al 4,25%.
Il calcolo è presto fatto: il valore locativo si aggiunge al reddito da lavoro. La famiglia Rossi deve pagare le tasse per un reddito totale di 165 000 franchi.
Rimane ancora da chiarire cosa si intenda con valore del terreno e valore temporale dell’edificio. In parole semplici: il Cantone determina il valore del terreno secondo il comune di ubicazione e la classe di ubicazione. Il valore temporale dell’edificio corrisponde ai costi della nuova costruzione meno il deprezzamento dovuto all’età dell’immobile.
Le autorità fiscali di Zurigo determinano i valori dei terreni sulla base di una norma del 2009. Il valore temporale dell’edificio si basa principalmente sui costi di nuova costruzione, che sono indicizzati con il rincaro della costruzione, al netto dell’invecchiamento dell’edificio.
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La maggior parte dei Cantoni applica procedure simili a quella del Canton Zurigo. Il punto di partenza è costituito dalla valutazione cantonale uniforme degli immobili, che prende il nome di “valore di stima”. Mentre il metodo di Zurigo segue alla lettera la formula definita, il Canton Berna, ad esempio, integra le valutazioni con i dati attuali delle statistiche sulle locazioni. Essenzialmente, in Svizzera si seguono questi tre approcci:
Le stime ufficiali si basano sulle particolarità dell’immobile: la posizione è molto importante, seguita dalla metratura, l’età dell’immobile, lo standard di costruzione, il tipo di costruzione e la zona circostante.
Finora, molti Cantoni hanno aggiornato il metodo di calcolo, e quindi gli importi dei valori locativi, a intervalli piuttosto lunghi. A causa dell’aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti di mercato, la pressione sui Cantoni per aumentare i valori locativi è sempre maggiore. Il Tribunale federale ha fissato il valore locativo ad almeno il 60% del prezzo degli affitti sul mercato. Lo stesso vale per le seconde case e le case di vacanza, anche se non sono abitate in modo continuativo. La maggior parte dei Cantoni colloca i valori locativi dal 60 al 90% del prezzo degli affitti sul mercato; concedono, pertanto, una certa riduzione.
Questo sistema complesso non ha come conseguenza il fatto che i proprietari pagano più tasse degli inquilini? Ciò violerebbe il precetto della parità di trattamento. Ma in realtà non è così: i proprietari, infatti, possono richiedere diverse detrazioni, tra cui gli interessi ipotecari, le misure di mantenimento del valore come imbiancature o lavori idraulici, i premi di assicurazione, i servizi di garanzia per gli elettrodomestici, le spese per il risparmio energetico e così via. Solo gli investimenti per aumentare il valore dell’immobile sono esclusi da questa categoria.
La maggior parte dei proprietari si basa quindi su considerazioni fiscali per prendere decisioni riguardanti l’ipoteca, la quota di capitale preso in prestito e la manutenzione dell’edificio. Specialmente con una progressione fiscale più alta, ha poco senso vivere in una casa senza contrarre debiti. Chi prende sul serio la manutenzione dell’edificio e durante gli anni fiscali spende soldi regolarmente per le ristrutturazioni è spesso in grado di ridurre o addirittura eliminare l’onere del valore locativo.
Le regole di valutazione e le cifre comparative delle autorità non sono facilmente accessibili a tutti. Spesso alla base c’è un metodo complesso ed elaborato che si è evoluto nel corso degli anni. Vale comunque il principio secondo cui il valore locativo deve basarsi su un reddito realisticamente raggiungibile per un determinato immobile.
Torniamo per un momento alla famiglia Rossi: supponiamo di avere a che fare con cinque case unifamiliari assolutamente identiche nella stessa strada. Tre di esse sono affittate. La famiglia Rossi avrebbe un motivo valido per contestare il valore locativo se gli affitti comparabili oggettivamente documentati fossero notevolmente inferiori.
In pratica, però, spesso è molto difficile trovare proprietà comparabili: case e appartamenti così simili sono rari nella pratica. Un altro problema è che i proprietari non sempre rivelano l’importo dell’affitto. Sostanzialmente, è molto difficile sostenere le proprie obiezioni di fronte al valore locativo stabilito dalle autorità.
Ciononostante, può valere la pena indagare più a fondo sul valore locativo mostrato sul documento delle autorità fiscali. Soprattutto nei Cantoni più grandi, le autorità devono valutare centinaia di migliaia di immobili, e gli errori sono sempre possibili, ad esempio nelle modifiche successive, nella misurazione del terreno o della superficie abitativa. È buona prassi, quindi, controllare i dettagli. A seconda del Cantone, è possibile ottenere una riduzione se la casa ha pochi inquilini (dopo il trasferimento dei figli, ad esempio). Ciò che avviene in pratica dipende appunto dalle regole dei singoli Cantoni. Le autorità non accettano facilmente la cosiddetta “deduzione per sottoutilizzo”, specialmente se le stanze possono ancora essere usate come ripostigli o per gli hobby.
Nel 2017 c’è stato un acceso dibattito sul controverso valore locativo. La Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha introdotto un’iniziativa parlamentare, il cui obiettivo di un cambiamento radicale del sistema e dell’abolizione ha inizialmente riscontrato un grande consenso.
La tassazione del valore locativo per l’abitazione primaria dovrebbe essere abbandonata sia a livello federale che cantonale. Tuttavia, come concessione alle regioni turistiche e ai Cantoni di montagna, il valore locativo continuerebbe a essere applicato alle abitazioni secondarie e alle case per le vacanze. La maggioranza sembra essere favorevole anche a una certa promozione della proprietà d’abitazioni; in pratica, chi acquista la prima abitazione dovrebbe poter dedurre gli interessi ipotecari per un periodo di tempo limitato e in misura circoscritta. Tuttavia, non si è ancora consolidato alcun consenso su dettagli quali la questione delle deduzioni per la manutenzione degli edifici e soprattutto per la deduzione degli interessi ipotecari.
Nella prima metà del 2021 la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha nuovamente discusso il dossier. Attualmente non c’è consenso su questioni chiave quali le deduzioni degli interessi passivi, che si dovrebbero applicare anche in futuro.
Da una parte, la maggioranza della commissione era d’accordo sull’abolizione del valore d’affitto, ma dall’altra chiedeva la completa eliminazione delle deduzioni degli interessi passivi. Secondo questa proposta, solo coloro che acquistano la prima casa potrebbero dedurre gli interessi ipotecari su piccola scala e per un periodo di tempo limitato. Per tutti gli altri, non ci sarebbe più alcuna deduzione degli interessi sul debito, nemmeno per i privati con case di vacanza o per i proprietari con appartamenti in affitto.
Le ultime raccomandazioni del Consiglio federale di agosto 2021 e dell’apposita commissione parlamentare nel Consiglio degli Stati mostrano come le posizioni siano ancora molto distanti. Non è stato possibile raggiungere un accordo né sulla futura deduzione degli interessi passivi né sulla possibile abolizione del valore locativo degli immobili di vacanza.
La possibilità che la trasformazione del sistema si verifichi resta quindi aperta. Le consultazioni parlamentari e un eventuale successivo referendum potrebbero trascinarsi per altri due o tre anni: il futuro è quindi ancora incerto.
