I progetti immobiliari richiedono tanto capitale. Gli istituti di credito richiedono una garanzia per il finanziamento, il pegno immobiliare. Il diritto di pegno immobiliare definisce le condizioni quadro per gli accordi tra creditori/creditrici e debitori/debitrici. Regolamenta, ad esempio, se un fondo può servire da pegno e fino a quale importo.
L’idea della costituzione in pegno è antica: i creditori ricevono dai loro debitori un pegno come garanzia. In cambio, sono disposti a prestare somme di denaro piuttosto elevate. Il pegno serve al creditore come garanzia da utilizzare in caso di insolvenza del debitore. Tuttavia, poiché i fondi in pegno non possono essere semplicemente consegnati, è stato creato il diritto di fondo immobiliare per garantire il credito. Oggi questo è parte integrante del finanziamento immobiliare.
L’importo fino al quale un fondo può essere utilizzato come pegno immobiliare è iscritto nel registro fondiario. Se i clienti accendono un’ipoteca per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, l’istituto di credito riceve un credito in denaro e il diritto di pegno immobiliare sul fondo. Il diritto di pegno immobiliare garantisce quindi l’ipoteca.
Oltre al fondo, il pegno immobiliare può comprendere anche la proprietà per piani, la comproprietà o un diritto di costruzione. Il diritto di pegno copre tutte le parti di un fondo, compresi gli alberi da frutto che vi crescono, ad esempio. Anche la pigione e il fitto sono soggetti a pegno se il debitore o la debitrice non è in grado di adempiere ai propri obblighi. Tuttavia, il proprietario rimane comunque proprietario del fondo e può utilizzarlo.
Buono a sapersi: il diritto di pegno immobiliare sussiste solo a partire dalla sua iscrizione nel registro fondiario. Il notaio o la notaia deve prima autenticare pubblicamente il contratto corrispondente.
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Dalla revisione del 2012, la legge svizzera riconosce due tipi di pegni immobiliari: la cartella ipotecaria e l’ipoteca di garanzia.
La cartella ipotecaria è generalmente utilizzata come garanzia per il finanziamento di fondi da parte delle banche. La cartella ipotecaria definisce il diritto della banca (creditrice) e il diritto di pegno. Il fondo o l’immobile dato in pegno funge da garanzia.
Esistono essenzialmente due tipi di cartelle ipotecarie.
L’ipoteca di garanzia è la «versione light» del diritto di pegno immobiliare: a differenza di una cartella ipotecaria, non è un titolo e serve a garantire un credito. Si tratta di un contratto che deve essere autenticato pubblicamente e iscritto nel registro fondiario.
In alcuni Cantoni, le ipoteche di garanzia erano popolari per i crediti ipotecari. Oggi, tuttavia, in quasi tutti i Cantoni si preferisce la cartella ipotecaria registrale. Un’eccezione è rappresentata dal Cantone di Ginevra, dove si emettono cartelle ipotecarie documentali per motivi legati ai costi.
Il vantaggio principale dell’ipoteca di garanzia rispetto alla cartella ipotecaria è che è più facile da trasferire e che un credito garantito da pegno immobiliare può essere aumentato in qualsiasi momento. In questo modo si crea la certezza del diritto.
Il diritto di pegno immobiliare può essere iscritto in due modi: l’importo del diritto («ipoteca in capitale») o un determinato importo massimo («ipoteca massimale») viene registrato nel registro fondiario.
Nel caso di un’ipoteca in capitale, il diritto di pegno immobiliare serve come garanzia per i creditori. In questo modo garantisce il credito in conto capitale e le eventuali spese di recupero del credito, nonché gli interessi di mora. La cartella ipotecaria ha una particolarità: in questo caso, il pegno garantisce solo gli interessi effettivamente dovuti. Secondo la legge, il tasso d’interesse concordato garantito da un pegno non può essere aumentato di oltre il cinque percento «a pregiudizio dei creditori pignoratizi posteriori».
L’ipoteca massimale è più flessibile. Determina l’importo massimo comprensivo di interessi e costi. Il pegno immobiliare può rispondere di prestiti attuali, future e potenziali in qualsiasi momento fino all’importo massimo.
Tanto nel caso dell’ipoteca in capitale quanto in quello dell’ipoteca massimale, nel registro fondiario viene spesso iscritto un tasso d’interesse o un tasso massimo. A seconda del Cantone, la legislazione può contenere prescrizioni sui tassi d’interesse massimi. Il tasso d’interesse effettivo, che di solito è più basso, è regolato dalle parti in un contratto separato al di fuori del registro fondiario.
I diritti di pegno immobiliare nascono dal momento dell’iscrizione nel registro fondiario, tranne per poche eccezioni. Ma come va effettuata la registrazione?
Il primo passo è la stesura di un contratto di pegno da parte della banca o di un ufficio notarile. La premessa è che il fondo in questione sia intavolato al registro fondiario. Le proprietarie e i proprietari del fondo devono quindi far certificare il contratto di pegno per atto pubblico da un ufficio notarile.
A questo punto, la notaia o il notaio può procedere con la richiesta scritta di iscrizione presso l’ufficio del registro fondiario. Questo passaggio è generalmente veloce, poiché in molti Cantoni l’ufficio notarile e il registro fondiario sono riuniti in un unico servizio. Gli emolumenti per l’atto pubblico variano da Cantone a Cantone.
Non appena riceve la conferma da parte dell’ufficio del registro fondiario, l’emittente del credito può liberare i soldi.
Chi desidera estinguere un diritto di pegno immobiliare, deve farne esplicita richiesta presso l’ufficio del registro fondiario. Ciò richiede il consenso del creditore. Una cartella ipotecaria o un’ipoteca di garanzia non si estingue automaticamente quando tutti i crediti sono stati liquidati.
È quindi consigliabile essere molto cauti, soprattutto per le cartelle ipotecarie documentali: l’ufficio del registro fondiario può modificarle o cancellarle solamente se vengono esibite. In caso di perdita del titolo, si rischia infatti una dispendiosa procedura di annullamento, in cui il tribunale può dichiarare «nullo» un titolo per proteggere il debitore.
Di norma, tuttavia, le cartelle ipotecarie hanno il grande vantaggio della permanenza dell’importo nominale anche dopo l’estinzione del debito. Ciò consente, ad esempio, di farsi consegnare una cartella ipotecaria o far iscrivere a proprio nome una cartella ipotecaria registrale. In questo modo, una cartella ipotecaria potrà essere riutilizzata, se dovesse servire di nuovo, ad esempio per lavori di ampliamento risparmiando così tempo e denaro.
Se il debitore non paga, il creditore del pegno immobiliare può far valere il proprio diritto in tribunale. In una prima fase, al debitore viene richiesto di pagare con un precetto esecutivo da parte dell’ufficio esecuzioni e fallimenti. Il debitore può quindi riconoscere o contestare la pretesa. Se il pagamento non viene effettuato, il creditore può rivolgersi all’ufficio esecuzioni e fallimenti per la realizzazione del pegno. In caso di approvazione, la vendita forzata avviene solitamente dopo sei mesi. È così che il creditore ottiene il suo denaro. Il diritto di pegno immobiliare non implica quindi il trasferimento della proprietà del fondo al creditore. Questi ha solo la possibilità di acquistare il fondo nell’ambito di una vendita forzata.
A seconda della disponibilità del creditore, a volte vengono concesse scadenze più lunghe per l’estinzione del debito. Talvolta il debitore è anche autorizzato a vendere il fondo in pegno. Può quindi utilizzare il ricavato per saldare il credito.
Nel settore ipotecario, la garanzia finanziaria è ormai la norma. Essa prevede che il debitore ceda al creditore, e quindi all’istituto ipotecario, la proprietà della cartella ipotecaria. Tuttavia, il creditore può utilizzare la cartella ipotecaria solamente entro i limiti quadro della garanzia pattuita per i crediti concessi. La cartella ipotecaria dovrà quindi essere restituita immediatamente al debitore non appena il credito sarà stato rimborsato.
Per il debitore si tratta di una soluzione interessante, poiché, grazie alla garanzia finanziaria, il fondo può essere impiegato come garanzia per diversi crediti.
Il diritto di pegno immobiliare è un diritto che trasferisce i diritti su un fondo da un debitore a un creditore. Il fondo è considerato un pegno. Serve al creditore (ad esempio, una banca) come garanzia nel caso in cui il debitore non possa saldare i propri debiti.
Se il debitore non adempie ai propri obblighi o non rimborsa un prestito, il creditore può realizzare il fondo e quindi ottenere il proprio denaro. Tuttavia, il fondo non diventa di proprietà del creditore. Nel migliore dei casi, può acquisirlo nel contesto di una vendita forzata.
Invece dei termini corretti «ipoteca di garanzia» o «cartella ipotecaria», cioè i tipi di diritto di pegno immobiliare, viene spesso utilizzato il termine «ipoteca». In senso stretto, un’ipoteca è costituita dalla pretesa del creditore e dal diritto di pegno immobiliare sul fondo.
Il debito fondiario è un diritto di pegno immobiliare e corrisponde all’importo del prestito. Tuttavia, il debito fondiario non viene ridotto dal rimborso del prestito, bensì rimane dello stesso importo e può essere nuovamente utilizzato come garanzia del prestito una volta che il primo prestito è stato completamente rimborsato.
