Ammortamento: pagare l’ipoteca o mantenerla?

Ammortamento di un’ipoteca: ne vale la pena?

22.06.2020 | 5 minuti

Attualmente, i tassi d’interesse sulle ipoteche sono estremamente bassi. Nella situazione odierna, ha senso ammortizzare «preventivamente» l’ipoteca? Chiunque disponga di liquidità dovrebbe riflettere attentamente su questo passo. Di seguito vi spieghiamo i criteri più importanti per l’ammortamento volontario delle ipoteche.

Ammortamento delle ipoteche: significato e condizioni

Per ammortamento si intende il rimborso di un debito a rate. Per le banche svizzere valgono i comuni standard minimi dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB): entro 15 anni, l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del prezzo d’acquisto. I debitori rimborsano un importo costante annualmente o a scadenze trimestrali. Si tratta di ammortamenti obbligatori concordati contrattualmente.

Inoltre, è possibile versare ammortamenti straordinari. Questi ultimi variano a seconda dell’immobile e della situazione. Nel caso di ipoteche fisse a lungo termine, non è facile ottenere ammortamenti straordinari. Il tasso d’interesse nonché l’importo sono di norma fissi per l’intera durata dell’ipoteca. Alla fine della durata, il debitore è libero di continuare l’ipoteca esistente o di ridurne l’importo. Altri prodotti, come ad esempio le ipoteche Libor e SARON, offrono un più ampio margine per possibilità di ammortamento straordinario.

Ammortamento diretto dell’ipoteca

Per ogni prodotto di finanziamento, è fondamentalmente possibile scegliere tra l’ammortamento diretto e indiretto dell’ipoteca: con l’ammortamento diretto, il proprietario immobiliare rimborsa regolarmente un importo costante. In questo modo, l’ipoteca diminuisce di anno in anno. Inoltre, si riduce anche l’onere finanziario degli interessi ipotecari.

Ammortamento indiretto dell’ipoteca

Come suggerisce il nome, l’ammortamento indiretto non riduce l’importo del credito. In questo caso, il proprietario immobiliare versa invece gli importi nel 3° pilastro. L’avere su questo conto previdenza beneficia di agevolazioni fiscali e viene utilizzato per la previdenza o per l’acquisto di una proprietà abitativa a uso proprio. Questa somma viene costituita in pegno alla banca ed è successivamente disponibile per l’ammortamento diretto.

Con l’ammortamento diretto, gli interessi deducibili dalle imposte diminuiscono e aumenta l’onere fiscale per il proprietario dell’abitazione. L’ammortamento indiretto dell’ipoteca offre invece vantaggi fiscali: gli interessi ipotecari sono interamente deducibili dal reddito imponibile, poiché l’ipoteca rimane invariata.

Ecco come si calcola l’ammortamento delle ipoteche

L’esempio di Claudia e Peter Muster presenta il calcolo concreto di un’ipoteca: dieci anni fa hanno acquistato la loro casa in campagna. L’immobile è costato 900 000 franchi. La giovane coppia con due figli ha apportato 180 000 franchi di capitale proprio. I dati chiave per il calcolo dell’ammortamento:

Prezzo d’acquisto dell’immobile: 900 000 franchi
Importo iniziale dell’ipoteca: 720 000 franchi (80% del prezzo d’acquisto)
Obiettivo dopo 15 anni: 600 000 franchi
Da ammortizzare in 15 anni: 120 000 franchi
Ammortamento annuo: 8000 franchi

Obiettivo di calcolo dopo 15 anni: 900 000 * 2/3 = 600 000 franchi

Importo dell’ammortamento annuo: 120 000 / 15 anni = 8000 franchi

Valore locativo: va considerata l’imposta

Per una strategia di ammortamento ottimale devono essere considerati gli aspetti fiscali. Come è noto, il proprietario deve tassare il valore locativo del suo immobile in qualità di reddito. A seconda del livello di reddito e della progressione fiscale, un ammortamento volontario dell’ipoteca può rivelarsi svantaggioso. Alcuni proprietari di case scelgono quindi di mantenere l’ipoteca e di investire il capitale altrove per generare un rendimento.

Due bambini camminano lungo una strada in un paesaggio di campagna.

Ammortamento dell’ipoteca: dopo qualche anno va presa una decisione

Se valga la pena effettuare rimborsi oltre agli ammortamenti obbligatori è una questione molto personale. Torniamo al nostro esempio della famiglia Muster: la realizzazione del sogno di una loro casa di proprietà è valsa la pena. Dieci anni dopo l’acquisto, anche il «business plan» della famiglia si è realizzato. Markus ha un buon reddito. Anche Claudia è tornata al lavoro e recentemente ha ereditato la somma di 60 000 franchi.

Quando dopo qualche anno scade la prima tranche di un’ipoteca, i proprietari di casa come la famiglia Muster sono liberi di decidere: impiegare la liquidità di cui si dispone per pagare l’ipoteca, oppure è più saggio decidere di investire il denaro altrove?

Ammortamento dell’ipoteca: vantaggi e svantaggi

Il vantaggio se non viene effettuato un ammortamento dell’ipoteca: la famiglia potrebbe utilizzare le eccedenze di reddito per la propria previdenza privata. Magari, in un secondo momento, la famiglia Muster sarà felice di disporre del capitale risparmiato, ad esempio per i lavori di ristrutturazione dell’immobile o per riparazioni non pianificate.

Un artigiano lavora in una cucina, in primo piano si trova un trapano appoggiato su tavole di legno.

Gli svantaggi: in caso di tassi d’interesse elevati o che tendono ad aumentare, crescono i costi d’interessi per i proprietari di case. In questo caso, l’ammortamento diretto si rivelerebbe la scelta più saggia. Non effettuare un ammortamento è talvolta associato anche a rischi più elevati (maggiore quota di capitale di terzi).

Effettuare un ammortamento dell’ipoteca? Prima il calcolo, poi la decisione

I tassi d’interesse sono diminuiti da quando la famiglia Muster ha acquistato la casa dieci anni fa. Nel contesto attuale, sarebbe possibile per la coppia stipulare un finanziamento successivo a condizioni molto favorevoli. L’onere degli interessi annuali diminuirebbe. Se l’andamento dei tassi dovesse cambiare radicalmente, Claudia e Peter Muster dovrebbero riconsiderare la strategia di ammortamento.

La liquidità a disposizione offre alla coppia un alto grado di flessibilità. Forse esistono buoni motivi, ad esempio, per investire in azioni, in altri titoli oppure nella previdenza finanziaria privata a lungo termine. E non dimenticate che spesso si consiglia ai proprietari di immobili di mettere da parte riserve finanziarie. Se un giorno serviranno grandi lavori di ristrutturazione, come ad esempio un nuovo impianto di riscaldamento, questi potranno essere facilmente finanziati con le riserve. Tutti questi sarebbero argomenti validi per non effettuare ammortamenti superiori a quanto richiesto.

Ma anche l’ammortamento delle ipoteche ha il suo valore, letteralmente: chi paga i debiti possiede una parte più grande della casa. E se il valore degli immobili dovesse mai diminuire, anche gli ammortamenti si rivelano vantaggiosi. Un valore d’anticipo inferiore con capitale di terzi si traduce quindi in una maggiore sicurezza finanziaria per il proprietario e il beneficiario del prestito.

Solo l’ammortamento obbligatorio dell’ipoteca: la decisione della famiglia Muster

Anche la famiglia Muster del nostro esempio decide di non effettuare un ammortamento volontario. Dopotutto, mancano solo cinque anni al loro obiettivo di ammortizzare l’ipoteca fino a due terzi del valore della casa. Con il finanziamento successivo senza interruzione, approfittano degli attuali tassi d’interesse bassi e dei vantaggi fiscali. E mediante i loro risparmi migliorano la loro previdenza finanziaria: con una parte effettuano investimenti più a lungo termine. Il resto viene versato sul conto «Ristrutturazione e manutenzione di edifici» – affinché la loro casa dei sogni sia in perfetto stato anche nei prossimi anni.

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