Comprare una casa è sicuramente una delle decisioni più importanti della vita. Pertanto, gli acquirenti e le acquirenti dovrebbero prendersi molto tempo e informarsi bene. In questo articolo, evidenziamo le potenziali insidie e diamo consigli su come evitarle.
La facciata di una casa sembra appena dipinta, il sole splende meravigliosamente sulla terrazza di un lotto di terreno, le stanze di un appartamento appaiono luminose e spaziose. Troppo bello per essere vero? Probabile. Perché, naturalmente, gli oggetti in vendita sono sempre mostrati dal loro lato migliore quando vengono pubblicizzati – nelle brochure, sui manifesti e sui siti web. È ben noto, tuttavia, che sia le foto stampate che quelle elettroniche possono essere manipolate artificialmente. Gli acquirenti possono avere una prima impressione dall’annuncio o dalla brochure di vendita, ma dovrebbero sempre rimanere scettici. Un controllo delle condizioni in loco è indispensabile.
Diventa ancora più complicato quando si compra su carta. In sostanza, questo significa: acquistare un immobile che non esiste ancora. Il grande vantaggio per l’acquirente è che ha voce in capitolo nelle finiture interne e nella scelta degli elettrodomestici. Il rovescio della medaglia, tuttavia: la futura casa non può essere vista in anticipo. L’acquirente deve basarsi sul lotto di terreno, sui piani di costruzione e sulle animazioni al computer. La descrizione tecnica dovrebbe quindi essere quanto più dettagliata possibile ed essere anche parte integrante del contratto. In questo modo, le cose che non sono state implementate come descritto possono essere contestate a posteriori. In certe circostanze, può anche essere possibile seguire regolarmente l’avanzamento dei lavori di costruzione sul posto e segnalare eventuali difetti in una fase iniziale, in modo che non sia necessario contestare eventuali vizi.
Se non si prende in considerazione solo l’acquisto di un immobile esistente, ma anche di una nuova costruzione, allora si raccomanda vivamente di trattare in dettaglio con la futura impresa di costruzioni. Fidarsi è bene, controllare è meglio. Perché purtroppo nel mercato immobiliare non mancano le pecore nere. Per controllare il partner di costruzione possono essere adottate le seguenti misure.
Uno dei compiti che richiede più tempo è il controllo dei documenti relativi all’acquisto. Il contratto d’acquisto, i documenti giustificativi, i progetti di costruzione e così via possono far soccombere gli acquirenti. Ma questo non è un motivo per accettare e firmare semplicemente tutto. Al contrario: ci vuole tempo. Diverse settimane. Se il venditore o un intermediario non concedono questo tempo, bisogna fare attenzione. In caso di dubbi, non bisogna lasciarsi intimidire, ma chiedere educatamente e fermamente un periodo di tempo realistico entro il quale sia possibile un controllo attento dei documenti. Per comprendere accuratamente tutti i documenti, i giustificativi e gli allegati, può essere utile anche la consulenza di uno specialista esterno.
Nei contratti si dovrebbe prestare particolare attenzione alla responsabilità per i difetti. Agli appaltatori piace cercare di cedere i loro obblighi di garanzia ai subappaltatori nelle note. Questo significherebbe in pratica: se dovesse effettivamente denunciare un difetto, l’acquirente non può rivolgersi a una singola azienda o persona, ma deve trattare direttamente con più artigiani e fornitori. Questo può diventare molto difficile.
Bisogna anche assicurarsi che il contratto di compravendita non contenga una clausola secondo la quale l’acquirente riceve le chiavi solo quando tutte le fatture sono state pagate. Soprattutto nel caso di controversie riguardanti l’assunzione di fatture dovute alla risoluzione di eventuali difetti, potrebbero sorgere spiacevoli sorprese.
Già prima dell’inizio dei lavori, si dovrebbe quindi verificare se sono state stipulate le relative assicurazioni, tra cui quella per i lavori di costruzione. Questa può essere considerata un’assicurazione casco totale e copre, tra l’altro, i costi in caso di ritardi nei lavori di costruzione e di danni imprevisti all’oggetto. Sono assicurati anche danni nascosti che si verificano durante la costruzione, ma vengono alla luce solo dopo il termine dei lavori.
Un passo importante nel processo decisionale quando si acquista una casa è vederla. Naturalmente, si tratta soprattutto del gusto propio e di soddisfare le aspettative personali. La casa ha abbastanza spazio? Il numero di locali è sufficiente? Il lotto di terreno ha un giardino? A queste domande può rispondere abbastanza facilmente anche un profano. Diventa un po’ più difficile valutare correttamente le condizioni, cioè la sostanza edile, i muri e i pavimenti, l’impianto idraulico, gli elettrodomestici (apparecchiature?). L’isolamento è all’altezza? Le finestre sono a tenuta? Il riscaldamento funziona a sufficienza? Per queste domande è vantaggioso avere una certa competenza. È quindi consigliabile effettuare il sopralluogo in presenza di un esperto, che può vedere se ci sono difetti evidenti e se saranno necessari lavori di ammodernamento o addirittura di ristrutturazione nel prossimo futuro.
Inoltre, una panoramica delle ristrutturazioni già effettuate dà un’idea di come la proprietà sia stata curata e dove possono esserci ancora garanzie.
Dov’è la scuola più vicina? Dov’è il supermercato più vicino? Come sono i collegamenti con il trasporto pubblico? Queste sono domande facili a cui è possibile rispondere con una brevissima ricerca su internet. Ma si conosce davvero il contesto residenziale del possibile oggetto d’acquisto? Non proprio. Ci sono tante altre domande che non sono così palesi.
Com’è la qualità dell’aria in quel quartiere? Ci sono fabbriche e aree industriali nelle vicinanze che potrebbero disturbare l’idillio a lungo termine? Ci sono piani di costruzione che includono una futura superstrada nelle immediate vicinanze? La zona è sicura per tutta la famiglia? Per rispondere a queste domande è possibile chiedere ai vicini, consultare il giornale e visitare il comune. Inoltre è utile anche guardare il contesto in giorni e orari diversi.
Il sogno di un’abitazione di proprietà invoglia a pensare all’acquisto di un immobile, anche se il capitale proprio versato è troppo ridotto e il reddito mensile è troppo scarso. Gli interessati dimenticano rapidamente che per poter ottenere una ipoteca devono essere soddisfatti i criteri di sostenibilità. Di conseguenza, le spese di gestione non possono superare il 33% del reddito lordo della famiglia. Per garantire che il conto assorba anche le oscillazioni, il fornitore dell’ipoteca calcolerà un tasso di interesse ipotecario annuale del cinque per cento.
Proprio come con un’auto, un divano o un televisore, è anche possibile negoziare il prezzo quando si acquista una casa. Tuttavia, ci vuole un po’ di abilità e competenza nel mercato immobiliare residenziale.
Spesso il venditore ha messo in conto un certo margine di negoziazione. Tuttavia, se è ovvio che si tratta di una proprietà molto popolare con tanti potenziali acquirenti, allora mercanteggiare sul prezzo può anche lasciare un’impressione negativa e portare alla rimozione dalla lista dei potenziali acquirenti.
Se l’oggetto è sul mercato già da tempo o sono emersi difetti di costruzione, allora vale sicuramente la pena negoziare il prezzo. Ogni franco risparmiato può quindi essere investito in interventi di ristrutturazione. Inoltre, un prezzo basso riduce anche le spese accessorie – per esempio per l’iscrizione nel registro fondiario e per il notaio.
Quando si compra un regalo o un paio di pantaloni, il principio del comprare subito può fare risparmiare tempo e fatica. Ma per un acquisto così grande come una casa, sono necessari cura, tempo e pazienza. Anche se il primo oggetto può sembrare giusto a prima vista, magari è troppo costoso. Anche se il successivo ha un prezzo giusto, magari la posizione non è ideale. Vale la pena confrontare le case per farsi un’idea del mercato e avere ben chiare le proprie esigenze.
È abbastanza comune che il venditore di un immobile richieda un acconto al potenziale acquirente prima di firmare il contratto di compravendita vero e proprio. Questo in primo luogo non dovrebbe mai essere versato direttamente, ma sempre su un conto bloccato presso la banca. In tal modo si garantisce che il venditore possa disporre del denaro solo dopo la firma del contratto. In secondo luogo, la somma non deve superare i 20.000 franchi o il cinque per cento del prezzo di acquisto.
