Früher war die fünfjährige Festhypothek des Schweizers liebste Hypothek. Heute geht der Trend sogar zu Laufzeiten von zehn Jahren oder mehr. Vielen Immobilienkäufern liegt in erster Linie daran, dass sie beim Budget auf Nummer sicher gehen. Hauptsache, der Zins ist fix. Fragt sich bloss: Was wäre, wenn der Vertrag unplanmässig aufgelöst werden muss?
Manchmal treten nun einmal Ereignisse ein, die die Pläne durchkreuzen. Bei einer Scheidung oder bei einem beruflich bedingten Wegzug stellt sich die Frage: «Kann ich die Hypothek vorzeitig kündigen?» Dasselbe gilt bei unerwarteten Ereignissen und Schicksalsschlägen, etwa bei längerer Arbeitslosigkeit, bei schwerer Krankheit, Invalidität oder dem Tod eines Partners.
«Vorfälligkeitsentschädigung» heisst der zentrale Fachbegriff, um den sich in der Folge alles dreht. Die Verträge und Geschäftsbedingungen sehen für diesen Fall meist gewisse Spielregeln vor. Denn soll eine Hypothek gekündigt bzw. vorzeitig abgelöst werden, wirft das einige knifflige Fragen auf. Ist dies vertraglich überhaupt vorgesehen? Und wenn ja, wie schnell und zu welchen Konditionen wäre ein Kunde aus dem Kreditvertrag entlassen?
Weil die Bank die Hypothek langfristig refinanziert hat, darf sie laut der gängigen Rechtsprechung bei vorzeitiger Auflösung des Kredits eine Entschädigung verlangen. Die Höhe der Ausstiegskosten hat immer etwas mit einer Zinsdifferenz zu tun:
Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt im Wesentlichen von drei Komponenten ab:
Im konkreten Einzelfall ist die Vorfälligkeitsentschädigung, auf die die Bank ein Anrecht hat, nicht einfach herzuleiten. Im Einzelnen kommt es auf den Wortlaut im jeweiligen Vertrag und auf die Geschäftsbedingungen an. Und in der Praxis können oft nur Fachleute beurteilen, was an einem bestimmten Stichtag der realistische Wiederanlagezins sein könnte.
Erst recht komplex wird es, wenn ein Kreditnehmer mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten vorzeitig ab- oder auflösen möchte.
Die branchenübliche Praxis einer Entschädigung gilt ganz unabhängig davon, welches für den Kunden der konkrete Auslöser ist. Manchmal kommt der Wunsch nach einer Ablösung auf, weil seit Vertragsabschluss die Zinsen gesunken sind. In diesen Fällen sollten Immobilienbesitzer die bestehende Hypothek nur ablösen, wenn die erzielten Zinseinsparungen mehr ausmachen als die Vorfälligkeitsentschädigung. UBS key4 mortgages berät Eigenheimbesitzer, die über eine Ablösung nachdenken und unterstützt sie dabei Schritt für Schritt. Hier erfahren Sie mehr zu den Wechselmöglichkeiten.
Auch für eine SARON-Hypothek gilt der Grundsatz, dass die Bank für die Refinanzierung und entgangene Zinsen entschädigt werden muss. Diese Produkte sind unter diesem Aspekt aber wesentlich flexibler. So hat der Kunde jederzeit das Recht, von einer SARON-Hypothek in eine Festhypothek des gleichen Anbieters zu wechseln – und zwar kostenlos.
Im Übrigen gilt für die SARON-Hypothek von UBS key4 mortgages eine 13-monatige Kündigungsfrist. Will der Kunde die Hypothek innerhalb noch kürzeren Frist ablösen bzw. kündigen, muss er nach den gleichen Regeln wie oben beschrieben Schadenersatz leisten – nur mit dem Unterschied, dass bei dieser vergleichsweise kurzen Restlaufzeit der Betrag meist nicht allzu hoch ausfällt. Wem in hohem Mass Flexibilität wichtig ist, sollte SARON-Hypotheken in die Strategie einbeziehen.
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In den letzten Jahren haben sich Festhypotheken mit langer Zinsbindung als ausgesprochen populär erwiesen. Die weitaus meisten Kundinnen und Kunden wollen Ihr Budget so lange als nur möglich mit günstigen Festhypotheken absichern. Doch gerade bei sehr langjährigen Verträgen könnte die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend hoch ausfallen. Aus der Praxis sind allerdings auch konstruktive Lösungen bekannt.
Wenn ein Eigenheimbesitzer zum Beispiel nach einer Scheidung zum Verkauf gezwungen ist, lohnt sich das Gespräch mit dem künftigen Eigentümer. Anstatt die Hypothek vorzeitig aufzulösen, wäre eine Übertragung auf den Käufer möglich. Voraussetzung ist natürlich, dass sowohl der künftige Eigentümer als auch die Bank einverstanden sind. Sollte die fragliche Hypothek höheren Zinssatz ausweisen als aktuelle Angebote, müsste fairerweise über eine Ausgleichszahlung verhandelt werden.
Ein zweiter Ausweg ist die Übertragung auf ein Ersatzobjekt. Nehmen wir an, ein Immobilienbesitzer zieht beruflich bedingt von Basel nach St. Gallen. Am neuen Wohnort erwirbt er wieder Wohneigentum. Dann «zügelt» die Hypothek mit ihm. Der Fall ist zwar administrativ und rechtlich nicht ganz einfach (aushändigen von Schuldbriefen etc.). Aber grundsätzlich bietet es sich an, mit der Bank über eine Übertragung der Hypothek auf Ihr neues Eigenheim zu verhandeln.
Ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung verhandelbar? Jein. «Pacta sunt servanda», sagen übereinstimmend alle Juristen. Verträge sind einzuhalten. In der Praxis wird die Bank die individuellen Umstände berücksichtigen. So macht es einen Unterschied, ob der ausserordentlichen Kündigung eine Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank folgt oder nicht. Und ob es sich um einen aussergewöhnlichen Härtefall handelt, muss ebenfalls in Bezug auf den konkreten Fall erwogen werden.
Schliesslich stellt sich noch die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung analog wie die Schuldzinsen beim steuerbaren Einkommen zum Abzug zugelassen ist. Zur Erinnerung: Nach dem Schweizer Steuerrecht ist jeder Wohneigentümer berechtigt, private Schuldzinsen (inklusive Hypothekarzinsen) von seinen steuerbaren Einkünften abzuziehen, und zwar bis zur Höhe der Vermögenserträge plus 50 000 Franken.
Nun wäre es aber rechtlich zu einfach, eine Vorfälligkeitsentschädigung ganz einfach bei den Schuldzinsen hinzuzurechnen. Nach einem wegweisenden Bundesgerichtsurteil ist die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann abziehbar, wenn der Kunde bei der gleichen Bank erneut eine Hypothek abschliesst. Es muss also ein Konnex mit der ursprünglichen Hypothek gegeben sein.
Noch einmal anders liegt der Fall, wenn ein Kunde eine Hypothek auflöst, weil er das Haus unbelastet verkaufen will (d.h. ohne weiterlaufende Hypothek). In diesem Fall ist zwar die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Rechtsprechung ebenfalls nicht vom Einkommen abziehbar. Diese Kosten gelten aber quasi als Aufwand des Eigentümers und zählen zu den Anlagekosten. Und diese wiederum dürfen bei der Berechnung eines allfälligen, steuerbaren Grundstückgewinns abgezogen werden.
Fassen wir zusammen: Bei jedem Abschluss eines Hypothekarvertrags sollten Immobilienkäufer verschiedene Aspekte prüfen und die für sie passende Lösung finden. Dazu zählen nebst den reinen Zinskosten auch die Vertragsbedingungen und insbesondere die Bestimmungen unter dem Titel «ausserordentliche Kündigung». Wer sich also schon vor dem Abschluss der Hypothek mit dem Thema Vorfälligkeitsentschädigung auseinander setzt, kann im Fall der Fälle später nicht unangenehm überrascht werden.
