Indemnité de résiliation anticipée: coûts, alternatives | key4.ch

Indemnité de résiliation anticipée : combien coûte la résiliation d’une hypothèque par anticipation?

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30.05.2021 | 6 minutes

Autrefois, l’hypothèque à taux fixe sur cinq ans était l’hypothèque préférée des Suisses. Aujourd’hui, la tendance va même au-delà de dix ans. De nombreux acquéreurs immobiliers sont avant tout soucieux de jouer la carte de la sécurité au niveau du budget. L’essentiel est que le taux d’intérêt soit fixe. Se pose alors simplement la question : que se passe-t-il en cas de résiliation exceptionnelle et anticipée du contrat?

Résilier l’hypothèque avant son terme

Parfois, les événements viennent contrecarrer nos plans. En cas de divorce ou de changement professionnel, la question se pose: «Puis-je résilier l’hypothèque par anticipation?» Il en va de même en cas d’événements inattendus et d’accidents de la vie comme, par exemple, un chômage de longue durée, une maladie grave, une invalidité ou le décès du conjoint/e.

«Indemnité de résiliation anticipée» est le terme technique à retenir pour la suite. Les contrats et les conditions générales prévoient la plupart du temps le respect de certaines règles. En effet, en cas de résiliation anticipée ou de transfert de l’hypothèque, certaines questions délicates doivent être résolues. Est-ce seulement prévu dans le contrat ? Et si oui, quels délais et conditions de sortie du contrat de crédit s’appliquent au client?

Indemnité de résiliation anticipée : les principes fondamentaux

La banque ayant refinancé l’hypothèque à long terme est en droit d’exiger une indemnité en cas de résiliation anticipée du prêt, selon une jurisprudence en vigueur. Le coût de la résiliation est toujours lié à un différentiel de taux d’intérêt:

  • La banque a, par exemple, consenti contractuellement et refinancé une hypothèque de 500 000 francs sous la forme d’une hypothèque à taux fixe de 1,2 pour-cent. La mobilisation du capital et la garantie du taux d’intérêt impliquent un effort et des coûts pour chaque banque.
  • Lorsque l’argent est remboursé avant son terme, contrairement à l’accord contractuel, le taux de financement réalisable est plus faible. Dans le contexte actuel de taux d’intérêt extrêmement bas, un taux de réinvestissement de 0 pour-cent ou même moins serait envisageable (dans un contexte de taux d’intérêt négatifs).
Un père peint les murs avec son fils.
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Résiliation d’hypothèque: les trois aspects à retenir

L’indemnité de résiliation anticipée dépend essentiellement de trois éléments:

  • Le montant de l’hypothèque remboursée
  • La différence de taux d’intérêt entre le taux d’intérêt hypothécaire contractuel et le taux d’intérêt encore réalisable actuellement sur le marché monétaire et des capitaux (taux de réinvestissement)
  • La durée contractuelle restante

L’indemnité de résiliation anticipée à laquelle la banque a droit n’est pas simple à déduire. Dans le détail, cela dépend du libellé du contrat respectif et des conditions générales. Et dans la pratique, seuls des experts sont souvent à même de juger ce que pourrait être un taux de réinvestissement réaliste à une date donnée.

La situation devient vraiment complexe lorsqu’un emprunteur souhaite résilier par anticipation ou transférer plusieurs tranches avec des périodes d’échéance différentes.

Les pratiques habituelles du secteur en matière d’indemnisation s’appliquent quel que soit l’élément déclencheur spécifique pour le client. Parfois, le désir de rembourser est motivé par la baisse des taux d’intérêt depuis la signature du contrat. Dans ce cas-là, les propriétaires ne devraient transférer l’hypothèque existante que si les économies d’intérêts ainsi réalisées sont supérieures à l’indemnité de résiliation anticipée. Key4 conseille les propriétaires qui envisagent un transfert et les accompagne étape par étape. Renseignez-vous ici sur les possibilités de changement.

L’indemnité dans le cas d’une hypothèque SARON

Le principe d’indemnisation de la banque pour le refinancement et les intérêts perdus s’applique également pour une hypothèque SARON. Toutefois, ces produits sont beaucoup plus flexibles de ce point de vue. Le client a ainsi le droit de passer d’une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe auprès du même prêteur, et ce à tout moment et sans frais.

En outre, la résiliation d’une hypothèque SARON de key4 est soumise à un préavis de 13 mois. Si le client souhaite transférer ou résilier l’hypothèque dans un délai encore plus court, il doit verser une indemnité selon les mêmes règles que celles décrites ci-dessus – à la seule différence qu’avec cette échéance restante relativement courte, le montant n’est généralement pas très élevé. Si vous attachez beaucoup d’importance à la flexibilité, vous devriez inclure les hypothèques SARON dans votre stratégie.

Indemnité de résiliation anticipée : les alternatives à étudier

Ces dernières années, les hypothèques à taux fixe avec de longues périodes de fixation du taux d’intérêt ont connu un grand engouement. La grande majorité des clients souhaitent sécuriser leur budget le plus longtemps possible avec des hypothèques à taux fixe avantageuses. Mais dans le cas de contrats à très long terme, l’indemnité lié à une résiliation anticipée peut s’avérer très coûteuse. L’expérience concrète fait néanmoins ressortir des solutions constructives.

Solution 1: transfert de l’hypothèque à un autre propriétaire

Lorsqu’un propriétaire est contraint de vendre après un divorce, par exemple, il est utile d’avoir une conversation avec le futur propriétaire. Au lieu de résilier l’hypothèque par anticipation, un transfert à l’acheteur est possible. La condition préalable est naturellement que le futur propriétaire ainsi que la banque soient d’accord. Si l’hypothèque en question est assortie d’un taux d’intérêt plus élevé que les offres actuelles, il serait équitable de négocier une compensation.

Solution 2: transfert de l’hypothèque sur un autre bien

Un transfert sur un bien de substitution offre une seconde échappatoire. Imaginons qu’un propriétaire déménage de Bâle à Saint-Gall pour des raisons professionnelles. Il acquiert un nouveau bien d’habitation sur son lieu de résidence. Dans ce cas, l’hypothèque peut être reprise. La démarche n’est certes pas simple sur le plan administratif et juridique (remise de cédules hypothécaires, etc.). Mais par principe, il est judicieux de négocier avec la banque un transfert de l’hypothèque sur votre nouveau logement.

Solution 3: ajustement de l’indemnité de résiliation anticipée

Le montant de l’indemnité de résiliation anticipée est-il négociable ? Oui et non. «Pacta sunt servanda», disent unanimement les juristes. Les contrats doivent être honorés. En pratique, la banque tiendra compte des circonstances individuelles. Cela fait une différence, par exemple, si la résiliation exceptionnelle est suivie d’un financement complémentaire auprès de la même banque ou non. Et la question de savoir si les circonstances revêtent une gravité exceptionnelle doit également être examinée au cas par cas.

Trois personnes sont assises dans une pièce et consultent des documents
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Indemnité de résiliation anticipée en partie déductible des impôts

Enfin, la question se pose de savoir si une indemnité de résiliation anticipée peut être déduite du revenu imposable, au même titre que les intérêts de la dette. Pour rappel: en vertu de la législation fiscale helvétique, tout propriétaire a le droit de déduire de son revenu imposable les intérêts des dettes privées (y compris les intérêts hypothécaires), jusqu’à concurrence du revenu foncier plus 50 000 francs.

Mais ce serait trop simple, d’un point de vue juridique, d’ajouter une indemnité de résiliation anticipée aux intérêts de la dette. Selon un arrêt du Tribunal fédéral qui fait jurisprudence, l’indemnité de résiliation anticipée n’est déductible que si le client contracte une nouvelle hypothèque auprès de la même banque. Il doit donc y avoir un lien avec l’hypothèque initiale.

La situation est encore différente lorsqu’un client résilie une hypothèque pour se débarrasser des charges en vendant la maison (c’est-à-dire sans hypothèque qui continue à courir). Dans ce cas, l’indemnité de résiliation anticipée n’est pas non plus déductible du revenu selon la jurisprudence. Ces coûts sont néanmoins considérés quasiment comme une charge pour le propriétaire et inclus dans les dépenses d’investissement. Et ceux-ci, à leur tour, peuvent être déduites du calcul des plus-values immobilières imposables.

Conclusion: prenez dès le départ en compte l’indemnité de résiliation anticipée

En résumé: lorsqu’ils souscrivent à un contrat hypothécaire, les acheteurs immobiliers doivent étudier différents aspects et trouver la solution la plus adaptée. Outre les coûts d’intérêts proprement dits, cela inclut également les conditions contractuelles et notamment les dispositions à la rubrique «Résiliation exceptionnelle». En étudiant la question de l’indemnité de résiliation anticipée avant même de contracter l’hypothèque, on évite les mauvaises surprises plus tard si les choses tournent mal.


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