Indennità di uscita: costi, alternative | key4.ch

Indennità di uscita: quanto costa disdire in anticipo un’ipoteca?

© Getty Images
31.05.2021 | 6 minuti

In passato, l’ipoteca a tasso fisso a cinque anni era la preferita dagli svizzeri. Oggi, la tendenza è addirittura verso contratti di dieci anni o più. Molti acquirenti di immobili si preoccupano soprattutto di andare sul sicuro quando si tratta di budget. La cosa principale è che il tasso d’interesse sia fisso. La domanda è: che cosa succede se il contratto deve essere terminato in modo imprevisto?

Disdire in anticipo l’ipoteca

A volte si verificano eventi che interferiscono con i piani. In caso di divorzio o di trasferimento per motivi di lavoro, ci si chiede: “Posso disdire in anticipo l’ipoteca?” Lo stesso vale in caso di eventi imprevisti ed eventi del destino, come una disoccupazione prolungata, una malattia grave, un’invalidità o la morte di un partner.

“Indennità di uscita” è il termine tecnico centrale attorno al quale ruota tutto quello che segue. I contratti e le condizioni commerciali prevedono di solito alcune regole di gioco in questo caso. Perché se un’ipoteca deve essere disdetta, questo solleva alcune questioni spinose. È previsto da contratto? E in caso affermativo, quanto velocemente e a quali condizioni un cliente esonerato dai vincoli del contratto di prestito?

Indennità di uscita: le basi fondamentali

Dato che la banca ha rifinanziato l’ipoteca a lungo termine, essa ha il diritto di chiedere un’indennità se il prestito è terminato prematuramente, secondo la giurisprudenza consolidata. L’ammontare dei costi di uscita ha sempre qualcosa a che fare con un differenziale di tasso di interesse:

  • Per esempio, la banca ha garantito contrattualmente e rifinanziato un’ipoteca di 500.000 franchi come ipoteca a tasso fisso ad un tasso d’interesse dell’1,2%. L’ottenimento del capitale e anche la garanzia degli interessi sono associati al dispendio e ai costi per ogni banca.
  • Se il denaro viene rimborsato in anticipo, contrariamente all’accordo contrattuale, l’interesse di investimento che può ancora essere realizzato è inferiore. Nel contesto attuale con tassi d’interesse estremamente bassi, anche un cosiddetto tasso d’interesse di reinvestimento dello 0 percento o anche meno sarebbe concepibile (contesto con interessi negativi).
Padre e figlio stanno rinnovando una parete in una stanza.
© Getty Images

Disdire l’ipoteca: tre componenti

L’indennità di uscita dipende essenzialmente da tre componenti:

  • l’importo dell’ipoteca rimborsato
  • la differenza di interesse tra il tasso di interesse ipotecario contrattuale e il tasso di interesse attualmente ancora realizzabile sul mercato monetario e dei capitali (tasso di interesse di reinvestimento)
  • la durata contrattuale rimanente

Nel singolo caso specifico, l’indennità di uscita a cui la banca ha diritto non è facile da ricavare. In dettaglio, dipende dalla formulazione del rispettivo contratto e dai termini e dalle condizioni. In pratica, spesso solo gli esperti possono giudicare quale potrebbe essere il tasso di reinvestimento realistico in uno specifico giorno di riferimento.
La situazione diventa ancora più complessa se un cliente vuole riscattare prematuramente o cancellare diverse tranche con condizioni diverse.

La pratica standard nel settore di una indennità si applica indipendentemente da quale sia il fattore specifico per il cliente. A volte il desiderio di riscatto nasce perché i tassi d’interesse sono scesi da quando il contratto è stato firmato. In questi casi, i proprietari di immobili dovrebbero riscattare l’ipoteca esistente solo se il risparmio di interessi ottenuto è superiore all’indennità di uscita. key4 consiglia i proprietari di immobili che stanno pensando di riscattare un’ipoteca e li sostiene passo per passo. Qui può scoprire di più sulle opzioni di commutazione.

Indennità nel caso di ipoteche SARON

Il principio che la banca deve essere indennizzata per il rifinanziamento e gli interessi persi si applica anche a un’ipoteca SARON. Tuttavia, questi prodotti sono molto più flessibili da questo punto di vista. Il cliente ha il diritto di passare da una ipoteca SARON a una ipoteca a tasso fisso dello stesso fornitore in qualsiasi momento – gratuitamente.

Inoltre, l’ipoteca SARON di key4 è soggetta a un termine di preavviso di 13 mesi. Se il cliente vuole disdire o riscattare l’ipoteca entro un periodo di tempo ancora più breve, deve pagare un rimborso secondo le stesse regole descritte sopra – l’unica differenza è che con questa durata residua relativamente breve, l’importo di solito non è eccessivamente alto. Se la flessibilità è importante per lei, dovrebbe includere le ipoteche SARON nella sua strategia.

Indennità di uscita: esaminare le alternative

Negli ultimi anni, le ipoteche a tasso fisso con lunghi periodi di interesse fisso hanno dimostrato di essere estremamente popolari. La maggioranza della clientela vuole assicurare il proprio budget il più a lungo possibile con ipoteche a tasso fisso a basso costo. Ma soprattutto nel caso di contratti pluriennali, l’indennità di uscita potrebbe essere corrispondentemente alta. Tuttavia, soluzioni costruttive sono note anche dall’esperienza pratica.

Soluzione 1: trasferimento dell’ipoteca a un altro proprietario

Se un proprietario di casa è costretto ad esempio a vendere dopo un divorzio, vale la pena parlare con il futuro proprietario. Invece di disdire prematuramente l’ipoteca, sarebbe possibile un trasferimento all’acquirente. Il prerequisito è, ovviamente, che sia il futuro proprietario che la banca siano d’accordo. Se l’ipoteca in questione aveva un tasso d’interesse più alto delle offerte attuali, sarebbe giusto negoziare un pagamento di compensazione.

Lösung 2: Übertragung der Hypothek auf ein anderes Objekt

Una seconda via d’uscita è il trasferimento a una proprietà sostitutiva. Supponiamo che il proprietario di un immobile si trasferisca da Basilea a San Gallo per motivi professionali. Nella nuova residenza acquista una nuova unità abitativa. Quindi il mutuo “si trasferisce” con lui. Il caso non è certo del tutto semplice dal punto di vista amministrativo e legale (consegna di cartelle ipotecarie, ecc.). Ma fondamentalmente, è possibile negoziare con la banca il trasferimento dell’ipoteca alla nuova casa.

Soluzione 3: adeguamento dell’indennità di uscita

L’importo dell’indennità di uscita è negoziabile? No. “Pacta sunt servanda”, dicono tutti gli avvocati di comune accordo. I contratti devono essere onorati. In pratica, la Banca terrà conto delle circostanze individuali. Fa differenza, per esempio, se la risoluzione straordinaria è seguita da una proroga dell’ipoteca con la stessa banca o no. E se si tratta di un caso di difficoltà eccezionale deve essere ponderato anche in relazione al caso specifico.

Tre persone sono sedute in una stanza e controllano i documenti
© Getty Images

Indennità di uscita in parte anche fiscalmente deducibile

Infine, ci si chiede inoltre se un’indennità di uscita sia deducibile in modo analogo agli interessi passivi nel reddito imponibile. NB: Secondo la legge fiscale svizzera, ogni proprietario di casa ha il diritto di dedurre gli interessi passivi privati (compresi gli interessi ipotecari) dal suo reddito imponibile, fino all’importo del reddito di proprietà più 50.000 CHF.

Sarebbe troppo semplice dal punto di vista legale aggiungere solo un’indennità di uscita agli interessi passivi. Secondo una storica sentenza del tribunale federale, l’indennità di uscita è deducibile solo se il cliente stipula una nuova ipoteca con la stessa banca. Ci deve quindi essere un nesso con l’ipoteca originale.

La situazione è di nuovo diversa se un cliente disdice un’ipoteca perché vuole vendere la casa non gravata da ipoteca (cioè senza un’ipoteca in essere). In questo caso, anche l’indennità di uscita secondo la giurisprudenza non è deducibile dal reddito. Tuttavia, questi costi sono considerati quasi come spese del proprietario e sono inclusi nei costi di investimento. E questi, a loro volta, possono essere dedotti quando si calcola un eventuale reddito da sostanza immobiliare imponibile.

Conclusione: tenere conto dell’indennità di uscita dall’inizio

Riassumiamo: Ogni volta che stipulano un contratto di ipoteca, gli acquirenti di immobili dovrebbero controllare vari aspetti e trovare la soluzione più adatta a loro. Oltre ai puri costi di interesse, rientrano anche le condizioni del contratto e in particolare le disposizioni sotto la voce “risoluzione straordinaria”. Quindi, se si affronta la questione dell’indennità di uscita già prima di stipulare l’ipoteca, non si avrà una spiacevole sorpresa più tardi se il peggio dovesse accadere.


Questo articolo è stato utile?
Grazie per il vostro voto!


Altri articoli sul tema


Pronti per la migliore offerta?


Rimanga aggiornato

Legga regolarmente articoli interessanti e riceva consigli utili su tutti gli aspetti dell’acquisto di una casa o di un appartamento.

Abbonarsi alla newsletter key4

Il nostro sito web utilizza cookie per offrirle la miglior esperienza di navigazione. Trova maggiori informazioni nella Dichiarazione sulla riservatezza. Può modificare le impostazioni dei cookie nelle impostazioni di privacy. Verso le impostazioni di privacy