Die Forward-Hypothek basiert auf einer Festhypothek, bei dem sich Kunden die Hypothekarzinsen auf dem heutigen Stand bereits Monate im Voraus fixieren. Dabei kann es sich um eine neue Festhypothek handeln oder auch um die Verlängerung einer bestehenden Hypothek. Es hängt vom Hypothekaranbieter ab, wie lange dieses Termingeschäft im Voraus geplant werden kann. Bei UBS key4 mortgages wird Interessenten eine Vorlaufzeit von bis zu 18 Monaten gewährt.
Der Hauptgrund für den Abschluss einer Forward-Hypothek ist die Vermutung, dass in den kommenden Monaten das Zinsniveau steigen könnte. Mit der Zusicherung der Zinsen auf dem heutigen Stand gehen Kunden diesem Risiko aus dem Weg.
Weitere Gründe, die für die Forward-Hypothek sprechen, sind die individuelle Lebenslage und die persönliche Einstellung zu Finanzierungen. Wer sich nicht leisten kann oder sich nicht leisten möchte, ein Risiko einzugehen, auch wenn es klein erscheinen mag, der ist mit dem Abschluss dieser Hypothek auf der sicheren Seite. Ebenfalls Personen, die gerne einen Haken hinter offene To Do’s setzen und so diese Aufgabe frühzeitig erledigen können.
Für die Zusicherung eines festen Zinssatzes müssen Hypothekarnehmer in der Regel eine Prämie an die Bank zahlen – den sogenannten Forward-Aufschlag. Wie hoch dieser ausfällt, hängt in erster Linie davon ab, wie weit sich der Termin der Hypothek in der Zukunft befindet – je weiter, desto höher. Viele Banken verrechnen den Aufschlag mit dem Hypothekarzins, der dann einfach etwas höher ausfällt als bei einer Hypothek ohne Prämie.
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Ob sich das Aufnehmen dieser Hypothek lohnt, lässt sich frühestens sagen, wenn die Laufzeit gestartet ist. Häufig sogar erst noch später. Am fiktiven Beispiel der folgenden Rechnung können Interessenten aber erahnen, ob dieses Modell für sie in Frage kommt.
Beispiel
Ein Kunde ist an einer Forward-Hypothek interessiert, deren Laufzeit in 12 Monaten startet. Diese relativ lange Dauer einer Zinssatzzusicherung lässt sich der Vertragspartner mit einem Forward-Aufschlag von 0,2 Prozent bezahlen. Der aktuelle Zinssatz erhöht sich demnach von 1,3 auf 1,5 Prozent. Sollte sich der Zinssatz beim Start und auch während der Laufzeit auf über 1,5 Prozent erhöhen, hat sich das Geschäft für den Kunden gelohnt. Bleiben die Zinsen gleich oder sinken sogar, wäre der Forward-Abschluss nicht notwendig gewesen.
Im Folgenden noch einmal die Vorteile und Nachteile einer Forward-Hypothek im Überblick.
Vorteile:
Nachteile:
Nach Abschluss der Hypothek wird nicht mehr zwischen Forward und Zinssatz unterschieden – sondern man spricht vom individuellen Hypozinssatz. Dieser kann wie gewohnt regulär steuerlich in Abzug gebracht werden.
Für Personen, die ihr finanzielles Risiko minimieren möchten, kommt der Abschluss einer Forward-Hypothek in Frage. Sie gehen damit dem Risiko eines steigenden Zinsniveaus bis zum Start und während der Laufzeit aus dem Weg. Für diese Sicherheit muss allerdings die fällige Prämie, der Forward-Aufschlag, gegengerechnet werden. Ob sich diese Terminhypothek letztendlich lohnt, lässt sich erst zu einem späteren Zeitpunkt einschätzen.
