Hypothèque à terme : s'assurer un taux d'intérêt fixe pour plus tard

Hypothèque à terme: couverture du taux d’intérêt en cas de prêt hypothécaire à taux fixe

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31.05.2021 | 4 minutes

Le fonctionnement d’une hypothèque à terme

L’hypothèque à terme repose sur une hypothèque à taux fixe qui permet aux clients de fixer les taux d’intérêt hypothécaire au niveau actuel plusieurs mois à l’avance. Il peut s’agir d’un nouveau prêt hypothécaire à taux fixe ou de la prolongation d’un prêt existant. La durée possible de planification à l’avance de cette opération à terme dépend du prêteur hypothécaire. Chez key4, les clients bénéficient d’un délai allant jusqu’à 18 mois.

Une démarche justifiée par la hausse des taux d’intérêt

La conclusion d’un prêt hypothécaire à terme est principalement motivée par une anticipation de la hausse des taux d’intérêt dans les mois à venir. Avec la garantie d’intérêts au taux actuel, les clients évitent ce risque.

Un bémol cependant : personne ne peut prévoir ni même prédire l’évolution des taux d’intérêt. Les experts financiers estiment néanmoins qu’en raison de la politique monétaire expansionniste menée par la Banque centrale européenne, il ne faut pas s’attendre à une forte hausse dans un avenir proche, mais plutôt à une poursuite du tassement des taux d’intérêt.

D’autres raisons plaident en faveur de l’hypothèque à terme : la situation personnelle et l’approche individuelle du financement. Quand on ne veut pas prendre de risque, même s’il semble minime, ou qu’on ne peut pas se le permettre, contracter cette hypothèque, c’est jouer la carte de la sécurité. C’est aussi le cas des personnes qui aiment cocher toutes les cases de leur liste de tâches pour s’en acquitter au plus vite.

Un homme porte un enfant en bas âge sur ses épaules
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Les coûts d’une hypothèque à terme

Les emprunteurs doivent généralement payer une prime à la banque pour obtenir la garantie d’un taux d’intérêt fixe : c’est ce qu’on appelle la majoration à terme. Son montant dépend principalement de la date de départ de l’hypothèque : plus elle est éloignée dans le temps, plus la majoration est élevée. De nombreuses banques imputent la majoration sur le taux d’intérêt hypothécaire, qui est alors légèrement plus élevé que pour une hypothèque sans prime.

Sur une période relativement courte, les prêteurs hypothécaires proposent une couverture gratuite.

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Prendre ou ne pas prendre une hypothèque à terme?

C’est au plus tôt au départ de l’hypothèque que l’on peut dire si elle vaut la peine d’être contractée, souvent même plus tard. Toutefois, l’exemple de calcul fictif suivant peut éclairer les clients potentiels sur l’opportunité de choisir cette option.

Exemple

Un client est intéressé par une hypothèque à terme pour dans 12 mois. Le partenaire contractuel paye cette garantie de taux d’intérêt relativement longue avec une majoration à terme de 0,2 pour-cent. Le taux d’intérêt actuel passe ainsi de 1,3 à 1,5 pour-cent. Si le taux d’intérêt augmente au-delà de 1,5 % du début et jusqu’à l’échéance de l’hypothèque, l’opération est rentable pour le client. Si les taux d’intérêt restent identiques ou même baissent, l’opération à terme aura été inutile.

Voici maintenant un aperçu des avantages et des inconvénients d’une hypothèque à terme.

Avantages:

  • Le client s’assure un taux d’intérêt actuellement intéressant
  • Il n’est donc pas soumis au risque d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt
  • Cela lui permet de sécuriser ses prévisions pour faire face aux circonstances de la vie

Inconvénients:

  • L’opération à terme est contraignante, même si le taux d’intérêt n’augmente pas
  • Le client s’engage très tôt à respecter des conditions et à choisir un prêteur, le cas échéant plusieurs mois à l’avance
  • Il doit s’acquitter d’une majoration à terme

Majoration à terme déductible des impôts

Une fois l’hypothèque conclue, on ne fait plus la distinction entre l’opération à terme et le taux d’intérêt : on parle alors de taux hypothécaire individuel. Celui-ci peut être déduit comme d’habitude des impôts.

Conclusion: l’hypothèque à terme est un gage de sécurité

Les personnes désireuses d’atténuer leur risque financier peuvent effectivement envisager de contracter d’une hypothèque à terme. Elles évitent ainsi le risque de hausse des taux d’intérêt du début et jusqu’à l’échéance de l’hypothèque. Cette sécurité s’accompagne néanmoins d’une contrepartie : la prime échue, c’est-à-dire la majoration à terme. C’est après coup seulement, que l’on pourra évaluer si cette hypothèque à terme est rentable.

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