Valeur locative: Comment se calcule l’impôt sur le logement en propriété

Prenons par exemple le couple Schweizer du canton de Zurich, qui touche un revenu imposable de 130 000 francs. Il y a dix ans, le couple a acheté à Wald une maison individuelle ancienne pour 1 million de francs. Nous supposons ici, par simplicité, que le prix d’achat d’il y a 10 ans et la valeur fiscale sont identiques.

Dans le canton de Zurich, la valeur locative est calculée comme suit:
Valeur locative = 3,5 % de la valeur foncière et de la valeur de construction = 35 000 francs.
Les autorités fiscales zurichoises appliquent aux maisons individuelles un pourcentage de 3,5 % de la valeur des terrains et de la valeur de construction. Pour les appartements en propriété, le pourcentage est de 4,25%.
Le calcul est vite fait: la valeur locative est ajoutée au revenu professionnel. La famille Schweizer doit payer des impôts sur un revenu total de 165 000 francs.
Reste à savoir ce qu’on entend par valeur foncière et valeur de construction. Pour faire simple: le canton détermine la valeur foncière en fonction de la commune et de la catégorie d’emplacement. La valeur de construction équivaut à la valeur à neuf de reconstruction moins la dépréciation due à l’ancienneté du bien.
Les autorités fiscales zurichoises calculent les valeurs foncières sur la base de chiffres et d’une directive de 2009. La valeur de construction est essentiellement basée sur la valeur à neuf de reconstruction compte tenu du renchérissement de la construction, moins la dépréciation due à l’ancienneté de l’immeuble.

La plupart des cantons suivent des procédures similaires à celles du canton de Zurich. Ils se basent sur les estimations cantonales d’immeubles fondées sur des principes uniformes. Chaque canton utilise ses propres termes (p. ex. «valeur fiscale», «valeur cadastrale», «valeur d’estimation des biens», «valeur de construction», «valeur officielle»). Tandis que la méthode zurichoise suit rigoureusement la formule définie, le canton de Berne, par exemple, complète ses évaluations avec les données actuelles de la statistique des loyers. On distingue essentiellement les trois approches suivantes pour l’ensemble de la Suisse:

• Une partie des cantons applique une procédure standardisée, à l’instar du canton de Zurich (suivant une formule déterminée).
• D’autres cantons disposent de leurs propres services d’estimation, qui évaluent régulièrement tous les immeubles.
• Certains cantons fondent leurs calculs sur des loyers comparables. Ou alors, les autorités combinent des valeurs obtenues à l’aide de formules avec des loyers du marché mis à jour périodiquement.

Ce système complexe n’a-t-il pas pour conséquence que les propriétaires payent plus d’impôts que les locataires? Cela serait contraire au principe de l’égalité de traitement. Mais ce n’est pas le cas: en effet, les propriétaires d’un logement peuvent également faire valoir diverses déductions. Celles-ci portent avant tout sur les intérêts hypothécaires, les mesures d’entretien visant au maintien de la valeur, telles que les travaux de peinture ou de toiture, les primes d’assurance, les abonnements de service pour les appareils, les dépenses dans un but d’économies d’énergie et bien d’autres choses encore. Seuls les investissements entraînant une plus-value ne sont pas considérés comme des frais d’entretien déductibles.

La plupart des propriétaires se laissent donc guider par des considérations fiscales lorsqu’il s’agit de décider de l’hypothèque ou de la part des capitaux étrangers et pour l’entretien des bâtiments. C’est surtout en cas d’augmentation importante du taux d’imposition qu’il n’est guère avisé d’habiter dans une maison quitte de dettes. Les propriétaires qui prennent l’entretien des bâtiments au sérieux et qui dépensent de l’argent pour des rénovations tout au long des années fiscales peuvent souvent réduire ou même se débarrasser complètement de la charge de la valeur locative.

En 2017, les lignes ont bougé dans la discussion sur ce sujet controversé. La Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États a déposé une initiative parlementaire. L’objectif d’un changement fondamental de système et d’une suppression a d’abord rencontré un vif succès.

L’imposition de la valeur locative de la résidence principale devrait profiter aussi bien à la Confédération qu’aux cantons. Concession aux régions touristiques et aux cantons de montagne, la valeur locative continuerait toutefois de s’appliquer aux résidences secondaires et aux immeubles de vacances. Une certaine promotion de l’accession à la propriété du logement semblait également en passe de remporter la majorité; concrètement, les acquéreurs d’un premier logement devraient pouvoir déduire les intérêts hypothécaires pour une durée et dans une mesure limitées. Mais aucun consensus ne s’est encore dégagé à ce jour sur d’autres détails. C’est le cas notamment de la question des déductions pour l’entretien des bâtiments et surtout des déductions des intérêts hypothécaires.