Durée de l’hypothèque: combien de temps dois-je m’engager?

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09.12.2020 | 2 minutes

«Il ne faut pas s’engager à la légère dans les affaires», notamment en matière de financement du logement en propriété. En effet, les hypothèques ont généralement une durée définie. L’éventail va des modèles flexibles à court terme aux hypothèques fixes d’une durée de 15 ans.

Quelle est la bonne durée?

De nombreux propriétaires optent pour des hypothèques fixes avec de longues durées. Ces hypothèques sur cinq et dix ans sont très populaires. Toutefois, ce qui convient à la majorité n’est pas toujours le meilleur choix dans certains cas individuels.

La durée qui convient le mieux dépend de facteurs propres à chacun. La première question consiste à savoir quel type de personne on est. Attache-t-on de l’importance à une planification budgétaire fiable avec des charges d’intérêt fixes? Ou bien apprécie-t-on la flexibilité et préfère-t-on miser sur des intérêts qui restent bas – avec le risque résiduel que les choses puissent évoluer différemment?

Les conditions de vie doivent également être prises en compte. Un exemple: s’il se profile qu’un couple cherchera un nouveau logement dans quelques années, car les enfants déménageront, une durée d’hypothèque à long terme pourrait s’avérer être une «entrave» indésirable.

Et pour finir, l’évaluation personnelle du marché joue, elle aussi, un rôle. Toute personne qui s’attend à une baisse des intérêts sera généralement mieux lotie avec une durée courte. Cette personne doit simplement être capable de dormir sur ces deux oreilles au cas où les intérêts, contre toute attente, repartiraient à la hausse.

Deux personnes transportent des objets dans un escalier.
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Avantages des hypothèques de longue durée

Plus la sécurité joue un rôle important, plus il est conseillé d’opter pour une hypothèque fixe de longue durée. L’avantage est, ici, évident: on peut fixer un certain taux d’intérêt pendant plusieurs années. Cela permet de calculer les coûts futurs du logement pendant la durée convenue et de se prémunir contre le risque de variation des intérêts.

Actuellement, la courbe des intérêts plate plaide également en faveur d’une hypothèque fixe de longue durée. En d’autres termes, cela signifie: les intérêts à long terme ne sont que légèrement supérieurs aux intérêts à court terme. La majoration pour une garantie de planification supplémentaire avec un intérêt «lié» est donc faible.

Inversement, selon les termes du contrat et les indemnités de résiliation anticipée associées, il est parfois impossible de sortir du prêt et de passer à un financement plus favorable en cas de baisse des intérêts. Même si, par exemple, votre situation de vie change à la suite d’un divorce et que vous devez vous séparer de votre maison, l’hypothèque demeure. Si l’acheteur ne reprend pas l’hypothèque, des indemnités de résiliation anticipée doivent être versées. Ces situations doivent toutefois être examinées au cas par cas et des solutions adaptées doivent être trouvées.

Avantages des hypothèques de courte durée

Il existe également de bonnes raisons d’opter pour une hypothèque de courte durée. Les personnes qui choisissent une courte durée restent flexibles. En cas d’offre soudaine d’emploi à l’étranger, il est alors possible de vendre sa maison dans un avenir prévisible sans encourir d’indemnité due à une résiliation anticipée.

En outre, les preneurs d’hypothèque sont libres de réagir régulièrement aux variations des intérêts. Personne ne les empêche de passer à une hypothèque ou à un autre fournisseur. Pour profiter de cette flexibilité, ils doivent toutefois se tenir au courant des conditions du marché, ce qui requiert un certain intérêt et une certaine expertise.

Les intérêts en Suisse ayant eu tendance à baisser ces dernières années, il y a toujours eu récemment la possibilité d’obtenir une reprise d’hypothèque à des conditions intéressantes. Toutefois, historiquement, une période aussi prononcée d’intérêts bas fait office d’exception.

Durées selon le modèle hypothécaire

Le marché hypothécaire est dynamique. Néanmoins, deux types d’hypothèques se sont établis: les hypothèques fixes et les hypothèques du marché monétaire.

Les plus populaires sont les hypothèques fixes avec des intérêts fixes sur toute la durée. Traditionnellement, elles s’étendent sur une période pouvant aller jusqu’à dix ans. Néanmoins, il existe aussi des durées plus longues, comme celles de 15 ans chez key4.

Gros plan sur les mains d’une personne en train de signer un document. La main d’une autre personne indique l’endroit correspondant.
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Les hypothèques du marché monétaire rencontrent, elles aussi, un franc succès. Les hypothèques SARON, en particulier, gagnent du terrain. Leur taux d’intérêt est variable: celui-ci dépend de l’intérêt du marché monétaire, qui change chaque jour. Ces hypothèques sont basées sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), le taux d’intérêt de référence du marché monétaire suisse. Il remplace le LIBOR, qui ne sera plus calculé à partir de 2021.

Les contrats d’hypothèques du marché monétaire ont généralement une durée à partir d’un an. Toutefois, ils sont généralement moins chers à résilier que les hypothèques fixes. Il existe également des hypothèques SARON sans «date d’expiration». Celles-ci sont valables indéfiniment et peuvent être résiliées moyennant un certain préavis. Chez key4, des hypothèques SARON illimitées sont également proposées.

L’hypothèque classique à taux variable est un modèle qui tend à disparaître. Ses atouts résidaient également dans des intérêts variables et des durées courtes. Les hypothèques SARON sont toutefois considérées comme plus transparentes. En effet, un coup d’œil au taux de référence suffit – et l’évolution des coûts est claire.

Conclusion: durées – opter pour le bon mélange

Tout miser sur un modèle hypothécaire et une durée comporte un risque: on s’enferme dans un scénario. Cependant, l’expérience montre que la vie est pleine de surprises. Il est donc souvent conseillé de répartir le financement en plusieurs tranches. En fonction des besoins, on peut combiner plusieurs modèles avec des durées différentes – et équilibrer ainsi les avantages ainsi que les inconvénients.


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