Wer den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, ist in der Regel auf die Hypothek einer Bank angewiesen. Bloss einen Teil des Kaufpreises zahlen die Käufer üblicherweise selbst, den grössten Teil steuert die Bank bei. Wir zeigen Schritt für Schritt, wie man eine Hypothek aufnimmt.
Hypotheca heisst auf Lateinisch Pfand oder Unterpfand. Etwas vereinfacht gesagt ist eine Hypothek ein Kredit, der durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Sollte der Kunde seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, sind die Forderungen der Bank über dieses Grundpfandrecht gedeckt. Bei einem Zahlungsausfall steht der Bank das Recht zu, die Liegenschaft zu «verwerten», also zu verkaufen. Die Hypothek ist ein durch die Immobilie abgesichertes Darlehen.
Auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden werden sich die meisten Menschen zuerst fragen: Wie viel habe ich gespart? Was kann ich mir leisten? Vor allem an beliebten Lagen und in den grossen Agglomerationen sind die Bauland- und Liegenschaftspreise stark gestiegen. Wer nicht bereits über ein ansehnliches Vermögen verfügt oder durch Erbschaft dazu gekommen ist, kann oft nicht einmal den Baugrund durch eigene Ersparnisse finanzieren. In der Praxis kommt es kaum je zu einem Kauf, ohne dass die Käufer eine Hypothek abschliessen.
Eine Immobilie kaufen und eine Hypothek aufnehmen, das ist mit längerfristigen Verpflichtungen verbunden. Die Grundregel lautet: zuerst budgetieren und planen, erst dann kaufen. Die Hypothek wird beim Kreditgeber verzinst und muss üblicherweise in einem gewissen Rahmen zurückbezahlt, also amortisiert werden. Daher ist es wichtig, sich mit den Hypothekarmodellen, den potenziellen Finanzierungspartnern und den Kostenfolgen zu befassen.
Was sich ein Käufer leisten kann, hängt immer von zwei Komponenten ab: den verfügbaren Ersparnissen und dem Einkommen. Dabei ist vor allem die folgende goldene Regel zu beachten: Die fixen Kosten für Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten, Gebäudeunterhalt etc. dürfen die Schwelle von einem Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Beim Zins ist dabei nicht ein tagesaktueller Richtsatz einzusetzen, sondern ein längerfristiger Durchschnittszins von 5 Prozent.
Einzukalkulieren sind auch anderweitige Gebühren und Transaktionskosten. So fallen zum Beispiel Gebühren an, um einen Schuldbrief auszustellen oder anzupassen (Schuldbriefe dienen der Sicherstellung der Hypothek). Die Tarife der lokalen Grundbuchämter, Notariate etc. sind kantonal geregelt. Allein die Kosten für die Ausstellung eines Schuldbriefs bewegen sich rasch einmal im drei- oder vierstelligen Bereich (meist in Promille des Kaufpreises).
Das gewählte Hypothekarmodell und die Dauer der Zinsbindung bestimmen die längerfristigen Kosten. Dabei sind die finanziellen Möglichkeiten, die Lebenssituation und die individuellen Ziele zu berücksichtigen. Soll die Immobilie längerfristig gehalten oder in den nächsten Jahren verkauft werden? Die Vertragsdauer und die Zinsbindung sollten darauf abgestimmt sein.
Zweitens kommt es vor allem auf das Risikoprofil an: Wer zum Beispiel als Familie grossen Wert auf ein fixes Budget und auf Sicherheit legt, wird sich mit Vorteil für längerfristige Festhypotheken entscheiden. Sie stellen die ideale Absicherung gegen Überraschungen und einen möglichen Zinsanstieg dar.
Wenn die Risikobereitschaft und Risikofähigkeit gegeben ist, sind andere, kurzfristige Hypothekarmodelle in Betracht zu ziehen. SARON-Hypotheken bzw. Geldmarkthypotheken sind in einem Umfeld von sich seitwärtsbewegenden oder fallenden Zinsen interessant. Allerdings sind sie mit grösseren Risiken für kurzfristige Schwankungen verbunden. Tipp: In der Praxis ist es weit verbreitet, die verschiedenen Modelle und Laufzeiten in Tranchen zu kombinieren.
Der offerierte Zins gilt zu Recht als wesentliche Entscheidungsgrundlage. Denn je nach Kreditsumme kann ein Unterschied von beispielsweise 0,3 Prozentpunkten über die gesamte Laufzeit bereits mehrere hundert oder tausend Franken Differenz ausmachen. Doch Vorsicht: Unverbindliche Richtsätze und sogenannte «Schaufensterpreise» sollten nicht mit den Offerten für ein konkretes Kreditgesuch verwechselt werden.
Manchmal bezieht sich ein vermeintlich günstiger Preis nur auf ganz bestimmte Geschäfte – etwa bei reduziertem Umfang der Hypothek oder nur für einen bestimmten Kundenkreis.
In einer normalen Zinslandschaft gilt auch die an sich einfache Regel: Zusätzliche Sicherheit kostet Geld. Für eine sehr lange Zinsabsicherung mit Festhypotheken über 10 oder 15 Jahre ist ein höherer Zins geschuldet.
Auch die Erwartungen zur Zinsentwicklung spielen mit hinein. Um eine passende Hypothekarstrategie auszuwählen, macht es deshalb meist Sinn, die individuelle Situation mit einem Kundenberater zu besprechen.
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Dabei geht es nicht allein um die Frage nach dem zinsgünstigsten und auf die individuelle Situation abgestimmten Angebot. Folgende Kriterien sind ebenfalls zentral:
Mit der Digitalisierung und dem Wettbewerb im Hypothekarbereich eröffnen sich viele neue Möglichkeiten. UBS key4 mortgages ermöglicht es, Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen und auch zu kombinieren. Damit bleibt der Kunde flexibel und profitiert von Zinsvorteilen. Dies gilt nicht nur für den Fall, dass er zum ersten Mal eine Hypothek aufnimmt. Auch bei späteren Verlängerungen der Hypothek nutzen ihm die Transparenz, die Vergleichsmöglichkeiten und die Flexibilität von key4.
Die Vertriebs- und Kostenmodelle sind sehr unterschiedlich, je nachdem, ob die bestehende Hausbank, eine andere Bank, ein Broker oder ein Online-Anbieter dahintersteckt. Viele Hypothekaranbieter stellen heute überhaupt keine Gebühren in Rechnung, wenn der Kunde eine Hypothek beantragt und auch abschliesst. Die Kosten sind mit dem vertraglich vereinbarten Zins abgegolten.
Online-Plattformen versprechen aufgrund des effizienten Geschäftsmodells besonders attraktive Zinsangebote. Und es gilt das Prinzip: Meist kann man bei Online-Plattformen kostenlos Angebote vergleichen und abschliessen.
Welche Schritte sind konkret nötig, um eine Hypothek zu beantragen? Im Kreditgeschäft gelten branchenübliche Sorgfaltspflichten und Standards. Jede Bank und jeder Darlehensgeber ist verpflichtet, alle Unterlagen gründlich zu prüfen. Ein Kredit darf nicht zu einer Überschuldung führen; nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, gibt es grünes Licht für eine Hypothek.
Der Kunde muss die Bank daher über seine finanzielle Situation ins Bild setzen und Dokumente zu seiner Wunschimmobilie bereithalten. Zu einem Kreditgesuch gehören Angaben zum Einkommen und zu den Eigenmitteln (anhand von Lohnausweisen, Steuererklärung und weiteren Unterlagen). Die Dokumentation des Objekts umfasst Bau- und Grundrisspläne, Grundbuchauszug, Baujahr, Flächenangaben etc. Je nach Anbieter sind die Unterlagen im Original einzureichen. Immer mehr Darlehensgeber nehmen die Unterlagen auch über einen geschützten Online-Kanal entgegen.
Das Aufnehmen einer Hypothek ist eine wichtige Entscheidung. Man sollte sich daher genügend Zeit lassen und Punkte wie das eigene Budget, das passende Hypothekarmodell, Hypothekaranbieter und mögliche verstecke Kosten gründlich abklären. Zudem lohnt es sich, seine Dokumente und Unterlagen geordnet bereitzuhalten. So hat man die besten Chancen, seine Träume vom Eigenheim zu verwirklichen.
