Das Grundbuch dokumentiert, wie die Eigentumsverhältnisse und die Rechte an Grundstücken geregelt sind. Für jedes der vier Millionen Grundstücke in der Schweiz gibt es ein Grundbuchblatt. Dieses gibt beispielsweise Auskunft darüber, ob eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine Hypothek aufgenommen oder das Grundstück verpfändet hat.
Das Grundbuch ist kein dickes Buch mit Ledereinband, das zentral geführt wird. Vielmehr führen die verschiedenen Grundbuchämter der einzelnen Kantone lokale Grundbücher mit allen dazugehörigen Eintragungen. In den meisten Fällen handelt es sich beim Grundbuch um ein digitales Register, das laufend aktualisiert wird. Wer einen Grundbuchauszug bestellen und einsehen möchte, kann dies beim zuständigen Grundbuchamt tun. Das Grundbuch ist öffentlich.
Folgende Informationen können im Grundbuch eingesehen werden:
Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung wird in der Regel ein Grundbuchauszug verlangt. Er belegt, dass das Objekt tatsächlich im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers steht. Die Angaben im Grundbuch sind auch für Hypothekarkreditgeberinnen und -geber relevant. Deshalb ist das Dokument für Immobilienfinanzierungen obligatorisch.
Für den Bezug von Grundbuchauszügen gilt das Öffentlichkeitsprinzip. Jede interessierte Person kann sich beim Grundbuchamt über die wichtigsten Eckdaten eines Grundstücks informieren.
Bei Verhandlungen über ein Grundstück setzt das Gesetz voraus, dass alle Beteiligten über die Eintragungen im Grundbuch informiert sind. So kann sich im Streitfall niemand darauf berufen, etwas nicht gewusst zu haben. Das Grundbuch hat immer Recht: Es gilt, was darin steht.
Juristinnen und Juristen nennen dieses Prinzip «positive Rechtskraft». Sie schafft Rechtssicherheit: Wer in gutem Glauben Wohneigentum erwirbt, muss nur den Grundbucheintrag einsehen und keine weiteren Abklärungen über die Eigentumsverhältnisse treffen. Allerdings hat dieses Prinzip mit der «negativen Rechtskraft» auch eine Kehrseite. Das Recht, über ein Grundstück zu verfügen, besteht nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Aus dem Eintragungsprinzip folgt, dass der Erwerb eines Grundstücks erst mit der Eintragung in das Grundbuch rechtswirksam wird.
Jede Eintragung in das Grundbuch muss nach dem Antragsprinzip von den Eigentümerinnen und Eigentümern schriftlich beantragt werden. Der Kauf eines Grundstücks beispielsweise bedarf der öffentlichen Beurkundung durch eine Notarin oder einen Notar.
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Wie detailliert die gewünschten Informationen aus dem Grundbuch sein sollen, hängt vom Zweck der Anfrage ab. Bei grösseren Bauvorhaben und wichtigen Vertragsabschlüssen empfiehlt es sich, einen vollständigen Grundbuchauszug zu bestellen. Dieser enthält alle Eintragungen zu einem Grundstück. Manche Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner, zum Beispiel Ämter, verlangen sogar eine Beglaubigung des Grundbucheintrags. Bei reiner Neugier genügt manchmal auch eine Auskunft.
Wer eine erweiterte Grundbucheinsicht oder einen vollständigen Grundbuchauszug beantragen will, muss gegenüber dem Grundbuchamt ein «schutzwürdiges Interesse» geltend machen. Ein solches Interesse haben zum Beispiel Eigentümerinnen und Eigentümer, Grundpfandgläubigerinnen und -gläubiger (Banken) sowie Dienstbarkeitsberechtigte.
Wer einen Grundbuchauszug wünscht, muss dem Grundbuchamt die Grundbuchblattnummer, die Adresse und die E-GRID (Eidgenössische Grundstücksidentifikation) des Grundstücks angeben. Nur so kann das Grundbuchamt das Grundstück identifizieren.
Je nach Fall kann das Grundbuchamt zusätzlich einen Ausweis oder weitere Informationen verlangen. Die Entscheidung über die Dateneinsicht liegt im Ermessen der Beamtin oder des Beamten.
Die meisten Grundbuchämter sind flexibel: Ein Grundbuchauszug kann telefonisch, per E-Mail, Brief oder online bestellt werden. In der Regel kommt das Dokument innerhalb dreier Tage per Post.
Mündliche Auskünfte erteilt das Grundbuchamt kostenlos. Ein schriftlicher Grundbuchauszug ist kostenpflichtig. Die Gebühren sind von Kanton zu Kanton verschieden. In der Regel liegen sie zwischen 20 und 30 Franken, wobei Zug mit 45 Franken am teuersten ist. Hinzu kommt normalerweise ein Zuschlag von rund 20 Franken für die Beglaubigung.
Viele Kantone stellen im Internet einen Grundbuchplan zur Verfügung, der von Eigentümerinnen und Eigentümern genutzt werden kann. Darin sind die Grundstücke nummeriert und die amtlichen Vermessungen eingetragen. Zudem bieten viele kantonale Grundbuchämter einen Online-Schalter an, über den man mit wenigen Klicks den entsprechenden Grundbuchauszug bestellen kann. Auf diese Weise ist es besonders einfach, einen Grundbucheintrag einzusehen.
Ein zentrales Grundbuch gibt es in der Schweiz nicht. Der Bund hat zwar die Oberaufsicht, die Zuständigkeit liegt aber bei den Kantonen. Einige Kantone kommen mit einem einzigen Grundbuchamt aus, andere unterhalten mehrere regionale oder kommunale Grundbuchämter. In sehr vielen Kantonen sind Notariat und Grundbuchamt zusammengelegt. Dies hat den Vorteil, dass man ein Geschäft bei der gleichen Stelle eintragen und beurkunden lassen kann.
Ein Grundbuchauszug gibt Auskunft über ein Grundstück. Er enthält unter anderem Angaben über die Eigentumsverhältnisse, den Kataster- und den Versicherungswert sowie Dienstbarkeiten und Grundlasten. In der Schweiz ist das Grundbuch ein öffentliches kantonales oder kommunales Register.
Das Grundbuchamt benötigt die Grundbuchblattnummer, die Adresse und die E-GRID (Eidgenössische Grundstücksidentifikation) des Grundstücks. Je nach Fall kann das Grundbuchamt zusätzlich einen Ausweis oder weitere Auskünfte verlangen. Letztlich liegt die Entscheidung über die Dateneinsicht im Ermessen der Beamtin oder des Beamten.
Das Grundbuchamt erteilt kostenlos mündliche Auskünfte. Ein schriftlicher Grundbuchauszug ist kostenpflichtig. Die Gebühren variieren von Kanton zu Kanton. In der Regel liegen sie zwischen 20 und 30 Franken. Hinzu kommt normalerweise eine Beglaubigungsgebühr von rund 20 Franken.
Grundsätzlich kann jede interessierte Person einen Grundbuchauszug einsehen. Wer eine erweiterte Grundbucheinsicht oder einen vollständigen Grundbuchauszug wünscht, muss gegenüber dem Grundbuchamt ein «schutzwürdiges Interesse» geltend machen. Ein solches haben beispielsweise Eigentümerinnen und Eigentümer, Grundpfandgläubigerinnen und -gläubiger sowie Dienstbarkeitsberechtigte.
