Der Wunsch nach einem Eigenheim steht bei vielen ganz oben auf der Liste, oft aus emotionalen Gründen: Ein eigenes Zuhause bietet Geborgenheit, Gestaltungsfreiheit und Planungssicherheit. Was aber spricht aus eher rationaler und finanzieller Perspektive für den Kauf?
Die Investition in eine Immobilie geniesst den Ruf einer sicheren Anlage. Der Schweizer Immobilienmarkt ist von Konstanz gekennzeichnet. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen und Immobilienbesitzer haben von einer Wertsteigerung profitiert.
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Angenommen, ein Sparkonto bringt 0,3% Zinsen ein, die Teuerung beträgt aber gleichzeitig 1%, verliert ein Sparer rechnerisch 0,7% seines Geldes pro Jahr. Auch Staats- oder Unternehmensanleihen bringen nur noch Rendite, wenn während der Haltedauer Kursgewinne eintreten. Daher gelten im aktuellen Klima Immobilien als sinnvolle Option zur Geldanlage.
Immobilien gehören in der Schweiz seit Langem zu den beliebtesten Anlagen für die Altersvorsorge. Denn die Renten aus AHV und Pensionskasse reichen meistens nicht, um den gewohnten Lebensstandard fortzuführen. Einer der häufigsten Irrtümer betrifft die Höhe der Hypothek im Alter. Die meisten Menschen wollen den Übergang ins Alter aber mit möglichst tiefen Hypothekarschulden angehen und unterschätzen anfallende Ausgaben. Die Hypothek sollte daher nur in dem Mass amortisiert werden, als die Tragbarkeit ausgewiesen und der Bedarf an Liquidität angemessen berücksichtigt ist.
Und auch die 2. Säule schwächelt, da gestiegene Lebenserwartungskosten und tiefes Zinsniveau Wirkung zeigen: So ist zu erwarten, dass der Mindestzinssatz für Pensionskassen-Guthaben sinkt. Zudem leidet auch die 3. Säule, die private Vorsorge, unter dem niedrigem Zinsniveau.
Wann sich der Kauf gegenüber der Miete aus finanziellen Gründen lohnt, lässt sich auch mit einer vereinfachten Rechnung einschätzen:
Angenommen, die monatlichen Mietkosten betragen 1500 Franken, also knapp 20 000 Franken im Jahr. Und gehen wir weiter davon aus, dass eine gleichwertige Wohnung als Stockwerkeigentum 500 000 Franken kostet. Aufgrund der Belehnungsrichtlinien der Finanzinstitute müssen mindestens 20 Prozent des Objektwerts aus Eigenmitteln finanziert werden, also 100 000 Franken. Wichtig ist hier zu bedenken, dass die Eigenmittel fest gebunden sind und somit zu einer Verringerung der liquiden finanziellen Mittel führen. Sprich – dieses Kapital kann nicht in anderweitige Anlagen gewinnbringend investiert werden.
Für die verbleibenden 400 000 Franken wird eine Hypothek abgeschlossen. Bei einem Zinssatz von 1,00 Prozent bedeutet das monatliche Zinskosten von 333 Franken pro Monat. Weiter ist 1,00 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalt- und Nebenkosten zu budgetieren. Dies entspricht 416 Franken. Addiert belaufen sich die Zins-, Unterhalts- und Nebenkosten auf 750 Franken.
Weiter ist an die Amortisation zu denken. Eine Hypothekarschuld muss nach 15 Jahren oder spätestens bis zum Zeitpunkt der Pensionierung (das vorher Eintreffende) auf zwei Drittel des Kaufpreises zurückbezahlt werden. In diesem Beispiel fliessen demnach 371 Franken in die Amortisation. Addiert betragen die monatlichen Kosten beim Kauf 1121 Franken. Im Vergleich zur Miete spart man also monatlich 379 Franken. Diese Rechnung ist natürlich vereinfacht, aber in der Tendenz zeigt sich deutlich genug: Die laufenden Zahlungen einer Hypothek sind günstiger als die Miete. Diese Rechnung basiert jedoch auf einer Momentaufnahme – es gilt unbedingt zu beachten, dass sich die Zinskosten im Verlauf der Eigentumsdauer verändern können. Insbesondere im aktuellen Zinsumfeld könnten sich somit bei der Erneuerung der Hypothek höhere Zinskosten ergeben.
Mit dem Hypothekenrechner von UBS key4 mortgages können Sie mit individuellen Zahlen planen, Ihre monatliche Hypothek kalkulieren – und diese mit Ihren Mietausgaben vergleichen.
Nicht zu vernachlässigen in der Kalkulation ist das Thema Steuern: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen laut Schweizer Steuergesetz diverse Steuern an, je nach individueller Situation. Auf der anderen Seite können Sie wiederum Abzüge geltend machen.
Diese Steuern fallen für Immobilienbesitzer an:
Im Gegenzug können folgende Abzüge steuerlich geltend gemacht werden:
Mieten und Kaufen, beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. Wobei die Vorteile des einen die Nachteile des anderen darstellen – und umgekehrt. Wir haben im Folgenden die Argumente für die beide Finanzierungsmodelle zusammengestellt:
Mit einer eigenen Immobilie übernehmen Eigentümer natürlich auch Verantwortung, müssen sich um vieles selber kümmern, was ihnen in einem Mietverhältnis erspart bleiben würde: Gestaltung, laufender Betrieb, Instandhaltung. Zudem wären sie mit einer gemieteten Immobilie flexibler und freier in der Investition ihrer finanziellen Mittel. Allerdings bietet die eigene Liegenschaft in finanzieller Hinsicht viele attraktive Vorteile: Ein Grossteil der Investition fliesst als Kapitalanlage quasi in die eigene Tasche.
Mit einer klugen Finanzierungsstrategie und bei vorteilhafter Lage des Wunschobjekts ist zudem eine Wertsteigerung zu erwarten. Nicht zu vergessen sind auch emotionale Faktoren wie Sicherheit durch Eigentum, als Altersvorsorge und das Gefühl, wirklich zu Hause zu sein. Welche Argumente mehr Gewicht haben, ist sicherlich auch eine Typfrage, die bei der Entscheidung «mieten oder kaufen» auf jeden Fall berücksichtigt werden sollte.
