I prezzi dei terreni edificabili e degli immobili in generale, in Svizzera, sono relativamente alti. Pochissimi privati e famiglie sono in grado di finanziare l’acquisto di un immobile con i propri risparmi. La maggior parte deve fare affidamento sull’ipoteca di una banca. Nel caso delle abitazioni di proprietà, è normale che l’80% del prezzo d’acquisto sia finanziato da un’ipoteca al momento dell’acquisto. Il 20% è coperto dai mezzi propri dei clienti.
Ipotecare, in latino, significa mettere sotto pegno o impegnare. In parole povere, un’ipoteca è un credito garantito da un pegno immobiliare. In caso di mancato rispetto degli obblighi finanziari da parte del cliente, i crediti della banca sono coperti da questo pegno immobiliare. In caso di inadempienza, la banca ha il diritto di “realizzare” il valore dell’immobile, ovvero di venderlo. L’ipoteca è quindi un prestito garantito dall’immobile.
Prima di acquistare una casa, la maggior parte delle persone si chiederà prima di tutto: quanto ho risparmiato? Cosa posso permettermi? Soprattutto nelle località più amate e nei grandi agglomerati urbani, i prezzi dei terreni edificabili e degli immobili sono aumentati notevolmente. Chi non possiede già il patrimonio considerevole o lo ha ricevuto in eredità, spesso non può nemmeno finanziare il terreno edificabile con i propri risparmi. In pratica, non si verifica quasi mai una compravendita senza che l’acquirente stipuli un’ipoteca.
L’acquisto di un immobile e la stipula di un’ipoteca comportano determinati obblighi a lungo termine. La regola d’oro è: prima calcolare il budget e pianificare, e solo in seguito comprare. L’ipoteca prevede il pagamento di interessi al finanziatore e solitamente deve essere rimborsata, ossia ammortizzata, entro certi limiti. È quindi importante familiarizzare con i modelli ipotecari, i potenziali partner di finanziamento e le conseguenze in termini di costi.
Ciò che un acquirente può permettersi dipende sempre da due componenti: i risparmi disponibili e il reddito. In particolare, bisogna attenersi alla seguente “regola d’oro”: i costi fissi per interessi, ammortamenti, costi accessori, manutenzione dell’edificio, ecc. non devono superare la soglia di un terzo del reddito lordo. In questo caso il tasso d’interesse da applicare non è quello di riferimento giornaliero, bensì un tasso d’interesse medio a più lungo termine del 5%.
Inoltre, si devono considerare anche le altre spese e i costi di transazione. Ad esempio, le spese per l’emissione o l’adeguamento di una cartella ipotecaria (le cartelle ipotecarie servono a garantire l’ipoteca). Le tariffe dei registri fondiari locali, degli uffici notarili, ecc. sono regolamentate a livello cantonale. Soltanto l’emissione di una cartella ipotecaria può facilmente raggiungere un importo a tre o quattro cifre (di solito in una quota per mille del prezzo d’acquisto).
Il modello ipotecario scelto e la durata di determinazione del tasso d’interesse definiranno i costi a più lungo termine. In questo ambito occorre tenere in considerazione le possibilità finanziarie, le condizioni di vita e gli obiettivi individuali. Si intende conservare l’immobile più a lungo o rivenderlo nei prossimi anni? La durata del contratto e la determinazione del tasso d’interesse vanno adeguati di conseguenza.
In secondo luogo, è importante considerare in particolare il profilo di rischio: se, ad esempio, una famiglia attribuisce grande importanza a un budget fisso e alla sicurezza, sarà meglio optare per ipoteche fisse a più lungo termine. Proteggono al meglio da eventuali sorprese e da un possibile aumento dei tassi d’interesse.
Qualora invece vi sia la propensione e la capacità di assumere rischi, andrebbero presi in considerazione altri modelli di mutui ipotecari a breve termine. Le ipoteche SARON o quelle del mercato monetario sono interessanti in un contesto di tassi d’interesse in movimento laterale o in calo. Tuttavia, queste soluzioni comportano maggiori rischi di fluttuazioni a breve termine. Consiglio: in pratica, è molto diffusa la combinazione di vari modelli e durate in tranche.
Il tasso d’interesse offerto viene giustamente considerato la principale base decisionale. A seconda dell’importo del credito, una variazione dello 0,3% sull’intera durata, ad esempio, può già comportare una differenza di varie centinaia o migliaia di franchi. Ma attenzione: i tassi indicativi non vincolanti e i cosiddetti “prezzi di vetrina” non devono essere confusi con le offerte per una concreta richiesta di credito.
A volte un prezzo apparentemente favorevole si riferisce solo a operazioni molto specifiche – ad esempio, se l’ipoteca è di dimensioni ridotte o destinata solo a un gruppo specifico di clienti.
In un contesto di tassi d’interesse “normali”, vale anche una regola di per sé facile: la maggiore sicurezza si paga. Per una copertura dei tassi d’interesse a lunghissimo termine con ipoteche fisse superiori a 10 o 15 anni, si applica un tasso d’interesse più elevato.
In questa scelta giocano un ruolo importante anche le aspettative sull’andamento dei tassi d’interesse. Per scegliere una strategia ipotecaria adeguata, quindi, solitamente è meglio discutere della situazione personale con un consulente.
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Non si tratta unicamente di trovare il tasso d’interesse più favorevole e l’offerta più conforme alla propria situazione personale. Anche i seguenti criteri sono fondamentali:
La digitalizzazione e la concorrenza nel settore ipotecario aprono numerose nuove opportunità. UBS key4 mortgages consente di confrontare nonché di combinare offerte di diversi finanziatori. In tal modo, il cliente rimane flessibile e beneficia di vantaggi in termini di tassi d’interesse. E questo vale non solo nel caso della stipula di un’ipoteca per la prima volta. Anche al momento di prorogare l’ipoteca, potrà beneficiare della trasparenza, delle possibilità di confronto e della flessibilità di key4.
I modelli di vendita e di costo sono molto diversi, a seconda che si tratti della propria banca di fiducia, di un’altra, di un broker o di un finanziatore online. Molti finanziatori oggi non addebitano alcuna commissione quando il cliente richiede ed eventualmente stipula un’ipoteca. I costi vengono liquidati con gli interessi concordati a livello contrattuale.
Le piattaforme online promettono offerte di tassi d’interesse particolarmente interessanti grazie al loro efficiente modello di business. E comunque, nella maggior parte dei casi, tali piattaforme consentono di confrontare le offerte e stipulare contratti gratuitamente.
Quali sono i passi concretamente necessari per richiedere un’ipoteca? Nel settore creditizio si applicano i consueti standard e obblighi di diligenza. Ogni banca e ogni prestatore ha l’obbligo di verificare tutti i documenti con estrema cura. Un credito non deve comportare un sovraindebitamento; solo se tutte le condizioni sono soddisfatte si ottiene il via libera per un’ipoteca.
Il cliente deve quindi informare la banca della sua situazione finanziaria e tenere a disposizione i documenti sull’immobile che ha scelto. La richiesta di credito deve comprendere le informazioni sul reddito e sui mezzi propri (sulla base dei certificati di salario, della dichiarazione fiscale e di altri documenti). La documentazione dell’immobile include i progetti edilizi e geometrali, l’estratto del registro fondiario, l’anno di costruzione, le specifiche dell’area, ecc. A seconda del finanziatore, i documenti devono essere presentati in originale. Sempre più prestatori accettano di riceverli anche tramite un canale online protetto.
Stipulare un’ipoteca è una decisione importante. Dovreste quindi concedervi il tempo necessario per chiarire a fondo alcuni punti come il vostro budget, il modello ipotecario appropriato, il finanziatore dell’ipoteca e gli eventuali costi nascosti. Vale anche la pena tenere a disposizione e in ordine i propri documenti e le varie certificazioni. In questo modo avrete le migliori chance di realizzare il vostro sogno di un’abitazione di proprietà.
